Эксперт: Спрос на рынке жилья будет снижаться вместе с объемом предложения, а цены стабилизируются
Гендиректор ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман, проанализировал сегодня в своем выступлении на Петербургском Жилищном конгрессе факторы, влияющие на спрос в рамках петербургского рынка жилья. С одной стороны, по его словам, Петербург всегда был и останется точкой связи России с Европой и остальным миром. Город является крупнейшим транзитным центром, средоточием ВПК, в нем размещены обрабатывающие производства, дающие существенную часть валового регионального продукта, а также автомобилестроительный кластер. Кроме того, город имеет стратегически важные портовые мощности, к которым будет подтягиваться, в том числе Транссиб с его огромными объемами перевозок из Китая, и к которому привязаны почти все транспортные коридоры европейской части страны. Развитие Петербурга как точки схождения транспортных коридоров является долгосрочным приоритетом государства. Все это стимулирует постоянный рост инвестиционной активности в городе и приток мигрантов (рабочей силы из других регионов), который, соответственно, толкает вверх спрос на жилье и рынок аренды жилья.
С другой стороны, по подсчетам Д.Свительмана, чтобы семья могла с помощью ипотеки приобрести среднюю 1-комантную квартиру 38 кв. м площади, она должна зарабатывать суммарно 100 тысяч рублей в месяц, если решится покупать на первичном рынке, и 113 тысяч – если пойдет на вторичный. Проанализировав уровень зарплат так называемого среднего класса – юристов, бухгалтеров, IT -специалистов, рекламщиков, и др. – эксперт пришел к выводу о том, что даже этот сравнительно благополучный слой общества ипотекой в ее нынешнем виде воспользоваться не может. И до кризиса – тоже не мог. Повышение ипотечных ставок и условий выдачи кредитов существенной роли в этом не играет. «Ипотеку сейчас берут в двух случаях: берут те, кто рассчитывает досрочно погасить кредит и те, кто берет на «авось», в расчете, что деньги как-нибудь найдутся», - заметил Д.Свительман. По его словам, представители банков этого не отрицают.
Кто же покупает квартиры? Таким вопросом задается вопросом эксперт, и приходит к выводу, что очень большая часть недвижимости покупается в инвестиционных целях – топ-менеджерами фирм, имеющими доход более 200 тысяч рублей в месяц, которые хотят сохранить и приумножить свои капиталы. Инвестиционный спрос подогревается ростом цен на нефть.
Между тем, в городе заявлен ряд мега-проектов – миллионников – общая площадь которых к 2020 г. составит 29,5 млн. кв. м. Развивается и малоэтажное домостроение – в 3 ближайших года ежегодно будет вводиться 700 тысяч кв. м загородного жилья. Даже если заморозка проектов в связи с кризисом проектного финансирования у застройщиков примет крупные размеры, все равно большая часть этих площадей с рынка не уйдет. И все это нужно будет кому-то купить, подчеркивает эксперт. Однако в условиях снижения цен на нефть (сейчас – 100 долларов за баррель вместо 150, а на 2009 г. российский бюджет сверстан исходя из цены 70 долларов за баррель) инвестиционная активность неизбежно снизится, считает Д.Свительман. Снизятся вообще доходы всех слоев населения – собственно, они уже начали снижаться в 2008 г., отмечает аналитик.
Таким образом, рынок ожидает снижение как предложения, так и спроса. Признаки и того, и другого уже имеют место – так, по словам Д.Свительмана, «Петербургская недвижимость» уже зафиксировала за последние полгода падение спроса на первичном рынке на 20%. А глава «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков недавно обратился к власти с просьбой помочь инвесторам, заморозив временно их платежи за инфраструктуру.
В условиях снижения спроса и предложения инвесторы не будут выставлять квартиры на продажу и станут выжидать, сдавая их в аренду, так как «в мире уже нет надежных активов, куда можно было бы перевести средства от продажи недвижимости».
В заключение эксперт назвал три варианта развития событий. Первый – в условиях снижения нефтяных цен будут падать предложение и спрос на рынке жилья, цены долго останутся стабильными, накопится отложенный спрос, но через 1,5 года он реализуется и даст новый скачок цен. Второй вариант – в случае, например, войны США с Ираном – цены на нефть снова подскочат вверх, инвестиционная активность возродится и рынок сравнительно быстро вернется к предкризисному состоянию. И третий вариант – пессимистичный – оздоровление западных фондовых рынков вкупе с диверсификацией зависимости Европы от источников энергоносителей, отсюда – падение цен на нефть и резкое падение инвестиционной активности, выброс большого количества квартир на рынок, так как инвесторы захотят вложить средства в другие активы. В третьем случае недвижимость сильно упадет в цене, так как спросу взяться будет неоткуда. Какой из сценариев получит развитие, эксперт предсказать не берется.
В связи с началом мирового финансового кризиса, который привел к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке РФ, Ассоциация Строителей России подготовила информационно-аналитический материал. В нем специалисты АСР излагают свое видение ситуации, в частности, анализируют причины возникновения кризиса, прогнозируют дальнейшее развитие ситуации, а также предлагают несколько путей ее разрешения, сообщает пресс-служба АСР.
Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса
Строительная сфера, ежегодный объем инвестиций в которую в последние годы увеличивался на 30%, является огромным потенциалом для роста ВВП России.
Развитие строительной сферы, как основы экономики любого региона, является системной задачей для развития экономики страны. В этой связи выстраивание государственной политики в области строительства, включая вопросы безопасности, является не одной из ряда задач, а важнейшей задачей государственного управления.
В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма не простая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках.
Правильное понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на динамику процессов на строительном рынке, позволит государству своевременно принять превентивные меры, чтобы не допустить негативного сценария развития событий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которой прогнозирует большинство финансовых аналитиков.
В противном случае нас не спасут те «подушки безопасности», о которых абсолютно правильно говорил Председатель Правительства РФ Владимир Путин.
Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:
а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей - так называемые «сабпрайм-кредиты»);
б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье.
Масштаб и глубина кризиса были спровоцированы, с одной стороны, невмешательством государства, строго следующего либеральной доктрине, согласно которой «рынок сам все расставит по своим местам», а с другой стороны, - недобросовестностью рейтинговых агентств и безответственностью инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги.
Во время визита делегации АСР в США в сентябре 2007 г. и встречи с руководством Министерства жилищного строительства и развития городов на наш вопрос: «Знали ли Вы о серьезном неблагополучии с жилищной ипотекой?», последовал ответ: «Да, знали». А на вопрос: «Почему не принимали мер?» – «Но ведь это рынок, и мы не имели права вмешиваться».
Необходимо отметить, что вышеупомянутый фактор также присутствует и на российском ипотечном рынке. Однако сравнительно небольшая доля ипотечного сегмента на финансовом рынке и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволил вирусу «сабпрайм-кредитов» заразить все финансы, как это произошло в США. Мы отделались легким испугом, а поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка (повышение требований к заемщику и качеству ипотечных продуктов, включая процентные ставки) показывает, что отрезвление наступило - болезненный и трудный процесс выздоровления ипотечного сектора пошел.
Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы, как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.
Фактор 1. Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 г. совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, (в особенности закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса РФ, в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.
Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 г.
Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину
Необходимо отметить, что указанный фактор, будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.
Фактор 2. Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т.п.) привел к сохранению в 2005-2006 гг. высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 г., когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах-миллионниках почти в 2 раза.
В 2007 г. во вновь построенное жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 г. воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам.
В результате, снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения.
Об этом свидетельствует замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.
На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 г.
Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.
Фактор 3. В 2007-08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.
Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.
Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.
Фактор 4. Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 гг. вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 г., обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.
Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители попали «в вилку» - с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья.
Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 г. отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате, в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.
Мы не стоим на позиции поддержки отечественного товаропроизводителя любой ценой, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.
В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 г. ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.
Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.
С одной стороны, ряд факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.
Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.
В соответствии с этим необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.
Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.
Частно-государственное партнерство - это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.
Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего, с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.
При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.
Если в условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80% населения), то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.
В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.
Еще год тому назад АСР подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку, как с точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и поддержку его основных положений.
Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.
Прежде всего, должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.
Главным механизмом должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья.