Эксперт: Спрос на рынке жилья будет снижаться вместе с объемом предложения, а цены стабилизируются
Гендиректор ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман, проанализировал сегодня в своем выступлении на Петербургском Жилищном конгрессе факторы, влияющие на спрос в рамках петербургского рынка жилья. С одной стороны, по его словам, Петербург всегда был и останется точкой связи России с Европой и остальным миром. Город является крупнейшим транзитным центром, средоточием ВПК, в нем размещены обрабатывающие производства, дающие существенную часть валового регионального продукта, а также автомобилестроительный кластер. Кроме того, город имеет стратегически важные портовые мощности, к которым будет подтягиваться, в том числе Транссиб с его огромными объемами перевозок из Китая, и к которому привязаны почти все транспортные коридоры европейской части страны. Развитие Петербурга как точки схождения транспортных коридоров является долгосрочным приоритетом государства. Все это стимулирует постоянный рост инвестиционной активности в городе и приток мигрантов (рабочей силы из других регионов), который, соответственно, толкает вверх спрос на жилье и рынок аренды жилья.
С другой стороны, по подсчетам Д.Свительмана, чтобы семья могла с помощью ипотеки приобрести среднюю 1-комантную квартиру 38 кв. м площади, она должна зарабатывать суммарно 100 тысяч рублей в месяц, если решится покупать на первичном рынке, и 113 тысяч – если пойдет на вторичный. Проанализировав уровень зарплат так называемого среднего класса – юристов, бухгалтеров, IT -специалистов, рекламщиков, и др. – эксперт пришел к выводу о том, что даже этот сравнительно благополучный слой общества ипотекой в ее нынешнем виде воспользоваться не может. И до кризиса – тоже не мог. Повышение ипотечных ставок и условий выдачи кредитов существенной роли в этом не играет. «Ипотеку сейчас берут в двух случаях: берут те, кто рассчитывает досрочно погасить кредит и те, кто берет на «авось», в расчете, что деньги как-нибудь найдутся», - заметил Д.Свительман. По его словам, представители банков этого не отрицают.
Кто же покупает квартиры? Таким вопросом задается вопросом эксперт, и приходит к выводу, что очень большая часть недвижимости покупается в инвестиционных целях – топ-менеджерами фирм, имеющими доход более 200 тысяч рублей в месяц, которые хотят сохранить и приумножить свои капиталы. Инвестиционный спрос подогревается ростом цен на нефть.
Между тем, в городе заявлен ряд мега-проектов – миллионников – общая площадь которых к 2020 г. составит 29,5 млн. кв. м. Развивается и малоэтажное домостроение – в 3 ближайших года ежегодно будет вводиться 700 тысяч кв. м загородного жилья. Даже если заморозка проектов в связи с кризисом проектного финансирования у застройщиков примет крупные размеры, все равно большая часть этих площадей с рынка не уйдет. И все это нужно будет кому-то купить, подчеркивает эксперт. Однако в условиях снижения цен на нефть (сейчас – 100 долларов за баррель вместо 150, а на 2009 г. российский бюджет сверстан исходя из цены 70 долларов за баррель) инвестиционная активность неизбежно снизится, считает Д.Свительман. Снизятся вообще доходы всех слоев населения – собственно, они уже начали снижаться в 2008 г., отмечает аналитик.
Таким образом, рынок ожидает снижение как предложения, так и спроса. Признаки и того, и другого уже имеют место – так, по словам Д.Свительмана, «Петербургская недвижимость» уже зафиксировала за последние полгода падение спроса на первичном рынке на 20%. А глава «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков недавно обратился к власти с просьбой помочь инвесторам, заморозив временно их платежи за инфраструктуру.
В условиях снижения спроса и предложения инвесторы не будут выставлять квартиры на продажу и станут выжидать, сдавая их в аренду, так как «в мире уже нет надежных активов, куда можно было бы перевести средства от продажи недвижимости».
В заключение эксперт назвал три варианта развития событий. Первый – в условиях снижения нефтяных цен будут падать предложение и спрос на рынке жилья, цены долго останутся стабильными, накопится отложенный спрос, но через 1,5 года он реализуется и даст новый скачок цен. Второй вариант – в случае, например, войны США с Ираном – цены на нефть снова подскочат вверх, инвестиционная активность возродится и рынок сравнительно быстро вернется к предкризисному состоянию. И третий вариант – пессимистичный – оздоровление западных фондовых рынков вкупе с диверсификацией зависимости Европы от источников энергоносителей, отсюда – падение цен на нефть и резкое падение инвестиционной активности, выброс большого количества квартир на рынок, так как инвесторы захотят вложить средства в другие активы. В третьем случае недвижимость сильно упадет в цене, так как спросу взяться будет неоткуда. Какой из сценариев получит развитие, эксперт предсказать не берется.
В своем эмоциональном выступлении на конференции GlobalPORT-2008 директор ОАО «Компания Усть-Луга» Максим Широков напомнил о том, что Усть-Луга является не только проектом развития порта, но и проектом комплексного развития перспективной территории. На площади 20 тысяч га будет построен не только глубоководный порт с морским каналом длиной 3,7 км, но также развит кластер транспортной логистики, селитебный (жилой) кластер и рекреационная зона, по характеристикам не уступающая прибалтийским курортам. Инвестиции ОАО «РЖД» в строительство железнодорожной линии Усть-Луга-Мга связаны с перспективами транзита двух третей портовых грузов по железной дороге. Комплексное развитие территории предполагает привлечение постоянно работающих кадров, число которых уже сегодня составляет 2,5 тысяч человек.
Тем не менее, несмотря на то, что в порту построено 4 терминала, в настоящее время постоянно работает только угольный терминал. Между тем терминал, построенный для накатных грузов, используется только для ввоза племенного крупного рогатого скота по контрактам Минсельхоза в рамках ПНП «Развитие агропромышленного комплекса». «Коров нам ввозить можно, а автомашины нельзя», - сокрушается М.Широков.
Как напоминает директор порта, накатные грузы уже в течение нескольких месяцев ввозились по временной схеме. Однако в настоящее время ввоз автомашин не разрешается недавно образованным ведомством - Федеральным агентством по обустройству государственной границы (Росграница), в ведение которого от Росморречфлота перешла территория, где должен быть построен пункт пограничного пропуска. «Мы понимаем, что им нужно во все вникнуть, все проверить, однако государство каждый день теряет прибыль», - напоминает директор порта.
По мнению М.Широкова, признание стратегического значения порта Усть-Луга само по себе предполагает, что в первую очередь здесь должен быть построен объект федеральной инфраструктуры - пункт пропуска. «Однако получилось все наоборот: бизнес готов, а государство - нет. Очень сложно так работать: строишь-строишь, никаких претензий нет, а затем вдруг к тебе приходят и говорят: того нет, этого нет, сушилки для портянок не построили и так далее», - рассказывает директор порта.
Координатор проекта «Морская столица России» Артур Чилингаров, рассказывавший о своем участии в заседании Совета безопасности РФ на Земле Франца-Иосифа, не прокомментировал ситуацию, сложившуюся в порту Усть-Луга. Заместитель главы Росморречфлота Игорь Русу отметил, что возникшие препятствия - отдельная проблема, «которую необходимо вносить на более широкий уровень». Он пообещал приложить все усилия к разрешению проблемы. «Не хотелось бы, чтобы Росграница стала структурой, которая не помогает, а мешает транспортному процессу», - заключил И.Русу.