Эксперт: Спрос на рынке жилья будет снижаться вместе с объемом предложения, а цены стабилизируются
Гендиректор ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман, проанализировал сегодня в своем выступлении на Петербургском Жилищном конгрессе факторы, влияющие на спрос в рамках петербургского рынка жилья. С одной стороны, по его словам, Петербург всегда был и останется точкой связи России с Европой и остальным миром. Город является крупнейшим транзитным центром, средоточием ВПК, в нем размещены обрабатывающие производства, дающие существенную часть валового регионального продукта, а также автомобилестроительный кластер. Кроме того, город имеет стратегически важные портовые мощности, к которым будет подтягиваться, в том числе Транссиб с его огромными объемами перевозок из Китая, и к которому привязаны почти все транспортные коридоры европейской части страны. Развитие Петербурга как точки схождения транспортных коридоров является долгосрочным приоритетом государства. Все это стимулирует постоянный рост инвестиционной активности в городе и приток мигрантов (рабочей силы из других регионов), который, соответственно, толкает вверх спрос на жилье и рынок аренды жилья.
С другой стороны, по подсчетам Д.Свительмана, чтобы семья могла с помощью ипотеки приобрести среднюю 1-комантную квартиру 38 кв. м площади, она должна зарабатывать суммарно 100 тысяч рублей в месяц, если решится покупать на первичном рынке, и 113 тысяч – если пойдет на вторичный. Проанализировав уровень зарплат так называемого среднего класса – юристов, бухгалтеров, IT -специалистов, рекламщиков, и др. – эксперт пришел к выводу о том, что даже этот сравнительно благополучный слой общества ипотекой в ее нынешнем виде воспользоваться не может. И до кризиса – тоже не мог. Повышение ипотечных ставок и условий выдачи кредитов существенной роли в этом не играет. «Ипотеку сейчас берут в двух случаях: берут те, кто рассчитывает досрочно погасить кредит и те, кто берет на «авось», в расчете, что деньги как-нибудь найдутся», - заметил Д.Свительман. По его словам, представители банков этого не отрицают.
Кто же покупает квартиры? Таким вопросом задается вопросом эксперт, и приходит к выводу, что очень большая часть недвижимости покупается в инвестиционных целях – топ-менеджерами фирм, имеющими доход более 200 тысяч рублей в месяц, которые хотят сохранить и приумножить свои капиталы. Инвестиционный спрос подогревается ростом цен на нефть.
Между тем, в городе заявлен ряд мега-проектов – миллионников – общая площадь которых к 2020 г. составит 29,5 млн. кв. м. Развивается и малоэтажное домостроение – в 3 ближайших года ежегодно будет вводиться 700 тысяч кв. м загородного жилья. Даже если заморозка проектов в связи с кризисом проектного финансирования у застройщиков примет крупные размеры, все равно большая часть этих площадей с рынка не уйдет. И все это нужно будет кому-то купить, подчеркивает эксперт. Однако в условиях снижения цен на нефть (сейчас – 100 долларов за баррель вместо 150, а на 2009 г. российский бюджет сверстан исходя из цены 70 долларов за баррель) инвестиционная активность неизбежно снизится, считает Д.Свительман. Снизятся вообще доходы всех слоев населения – собственно, они уже начали снижаться в 2008 г., отмечает аналитик.
Таким образом, рынок ожидает снижение как предложения, так и спроса. Признаки и того, и другого уже имеют место – так, по словам Д.Свительмана, «Петербургская недвижимость» уже зафиксировала за последние полгода падение спроса на первичном рынке на 20%. А глава «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков недавно обратился к власти с просьбой помочь инвесторам, заморозив временно их платежи за инфраструктуру.
В условиях снижения спроса и предложения инвесторы не будут выставлять квартиры на продажу и станут выжидать, сдавая их в аренду, так как «в мире уже нет надежных активов, куда можно было бы перевести средства от продажи недвижимости».
В заключение эксперт назвал три варианта развития событий. Первый – в условиях снижения нефтяных цен будут падать предложение и спрос на рынке жилья, цены долго останутся стабильными, накопится отложенный спрос, но через 1,5 года он реализуется и даст новый скачок цен. Второй вариант – в случае, например, войны США с Ираном – цены на нефть снова подскочат вверх, инвестиционная активность возродится и рынок сравнительно быстро вернется к предкризисному состоянию. И третий вариант – пессимистичный – оздоровление западных фондовых рынков вкупе с диверсификацией зависимости Европы от источников энергоносителей, отсюда – падение цен на нефть и резкое падение инвестиционной активности, выброс большого количества квартир на рынок, так как инвесторы захотят вложить средства в другие активы. В третьем случае недвижимость сильно упадет в цене, так как спросу взяться будет неоткуда. Какой из сценариев получит развитие, эксперт предсказать не берется.
25 сентября в административном центре ЗАО «Балтийская жемчужина» состоялась презентация квартала «Жемчужная премьера». Квартал жилья комфорт-класса является стартовым участком первой очереди многофункционального комплекса, который строится на средства Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании и ряда китайских банков. Бао Цзимин, председатель совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» - дочерней структуры шанхайской компании, рассказал, что к реализации проекта могут быть привлечены новые инвесторы.
Квартал «Жемчужная премьера» в начале сентября экспонировался на международной выставке PROEstate в ЛенЭКСПО. Его проект разработан ОАО «ЛенНИИпроект». Генеральным проектировщиком квартала является ЗАО «СМУ-2», входящее в состав холдинга «Строительный трест».
В состав жилого квартала, расположенного вдоль Петергофского шоссе к западу от административного центра «Балтийской жемчужины», входят 6 кирпично-монолитных домов общей площадью около 80 тысяч кв. м с 1100 квартирами комфорт-класса. Дома высотой от 8 до 17 этажей с лоджиями и открытыми террасами образуют два комплекса с замкнутыми дворами со ступенчатым повышением этажности, между которыми размещается еще один жилой дом и примыкающее к нему двухэтажное здание детского сада на 200 мест. На первых этажах жилых зданий откроются магазины, аптеки, банковские отделения, кафе, салоны красоты и фитнес-клубы, которые обеспечат будущих жителей всеми необходимыми товарами и услугами шаговой доступности. Квартал будет оборудован полуподземным паркингом на 820 мест.
«Жемчужная премьера» будет завершена к концу 2009 г., а к июню 2010 г. планируется сдать всю первую очередь проекта. Сейчас готовность «Жемчужной премьеры» составляет 40%, а всей первой очереди - 17%.
Презентация «Жемчужной премьеры» была приурочена к началу продаж квартир в квартале. Это событие, как рассказал первый заместитель главы совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» Су Линь, совпало по времени с запуском китайского космического корабля.
Компания предлагает квартиры в первом из строящихся домов в квартале - корпусе 4. В 8-этажном доме общей жилой площадью 7800 кв. м - 121 квартира различной планировки, площадь квартир составляет от 45 (однокомнатные) до 137 (трехкомнатные) метров. Стоимость жилой недвижимости в квартале составит от 70 тысяч рублей за 1 кв. м, коммерческой недвижимости в в первых этажах жилых зданий - от 110 тысяч рублей за 1 кв.м.
Сергей Галалу, генеральный директор ЗАО «Итака-Недвижимость» и консультант китайской компании, подтвердил корреспонденту АСН-Инфо, что он не ослышался. Действительно, еще за месяц до начала продаж руководство ЗАО «Балтийской жемчужины» подчеркивало, что будет ориентироваться на цены на недвижимость в прилегающих застроенных кварталах, в то же время предлагая недвижимость более высокого качества. Впрочем, цены в Сосновой Поляне все же несколько выше 80 тысяч рублей за 1 кв.м, признает С.Галалу. По его словам, по минимальной цене за 1 кв. м будут продаваться некоторые виды 3-комнатных квартир. При этом одна из квартир выставлена на продажу по спеццене 65500 рублей за 1 кв.м. Демонстрация первых квартир началась уже в июле, и число потенциальных покупателей уже составляет 2000 человек.
Глава ЗАО «Итака-Недвижимость» отмечает, что реализация квартир в «Балтийской жемчужины» начинается в период относительного насыщения спроса и стабилизации цен на рынке недвижимости. «Именно в такой период клиенты не торопятся покупать что попало, а выбирают качество», - подчеркнул риэлтор. Как рассказал С.Галалу, в приобретении квартир проявили интерес жители как Санкт-Петербурга, так и других регионов.