Эксперт: Спрос на рынке жилья будет снижаться вместе с объемом предложения, а цены стабилизируются
Гендиректор ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман, проанализировал сегодня в своем выступлении на Петербургском Жилищном конгрессе факторы, влияющие на спрос в рамках петербургского рынка жилья. С одной стороны, по его словам, Петербург всегда был и останется точкой связи России с Европой и остальным миром. Город является крупнейшим транзитным центром, средоточием ВПК, в нем размещены обрабатывающие производства, дающие существенную часть валового регионального продукта, а также автомобилестроительный кластер. Кроме того, город имеет стратегически важные портовые мощности, к которым будет подтягиваться, в том числе Транссиб с его огромными объемами перевозок из Китая, и к которому привязаны почти все транспортные коридоры европейской части страны. Развитие Петербурга как точки схождения транспортных коридоров является долгосрочным приоритетом государства. Все это стимулирует постоянный рост инвестиционной активности в городе и приток мигрантов (рабочей силы из других регионов), который, соответственно, толкает вверх спрос на жилье и рынок аренды жилья.
С другой стороны, по подсчетам Д.Свительмана, чтобы семья могла с помощью ипотеки приобрести среднюю 1-комантную квартиру 38 кв. м площади, она должна зарабатывать суммарно 100 тысяч рублей в месяц, если решится покупать на первичном рынке, и 113 тысяч – если пойдет на вторичный. Проанализировав уровень зарплат так называемого среднего класса – юристов, бухгалтеров, IT -специалистов, рекламщиков, и др. – эксперт пришел к выводу о том, что даже этот сравнительно благополучный слой общества ипотекой в ее нынешнем виде воспользоваться не может. И до кризиса – тоже не мог. Повышение ипотечных ставок и условий выдачи кредитов существенной роли в этом не играет. «Ипотеку сейчас берут в двух случаях: берут те, кто рассчитывает досрочно погасить кредит и те, кто берет на «авось», в расчете, что деньги как-нибудь найдутся», - заметил Д.Свительман. По его словам, представители банков этого не отрицают.
Кто же покупает квартиры? Таким вопросом задается вопросом эксперт, и приходит к выводу, что очень большая часть недвижимости покупается в инвестиционных целях – топ-менеджерами фирм, имеющими доход более 200 тысяч рублей в месяц, которые хотят сохранить и приумножить свои капиталы. Инвестиционный спрос подогревается ростом цен на нефть.
Между тем, в городе заявлен ряд мега-проектов – миллионников – общая площадь которых к 2020 г. составит 29,5 млн. кв. м. Развивается и малоэтажное домостроение – в 3 ближайших года ежегодно будет вводиться 700 тысяч кв. м загородного жилья. Даже если заморозка проектов в связи с кризисом проектного финансирования у застройщиков примет крупные размеры, все равно большая часть этих площадей с рынка не уйдет. И все это нужно будет кому-то купить, подчеркивает эксперт. Однако в условиях снижения цен на нефть (сейчас – 100 долларов за баррель вместо 150, а на 2009 г. российский бюджет сверстан исходя из цены 70 долларов за баррель) инвестиционная активность неизбежно снизится, считает Д.Свительман. Снизятся вообще доходы всех слоев населения – собственно, они уже начали снижаться в 2008 г., отмечает аналитик.
Таким образом, рынок ожидает снижение как предложения, так и спроса. Признаки и того, и другого уже имеют место – так, по словам Д.Свительмана, «Петербургская недвижимость» уже зафиксировала за последние полгода падение спроса на первичном рынке на 20%. А глава «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков недавно обратился к власти с просьбой помочь инвесторам, заморозив временно их платежи за инфраструктуру.
В условиях снижения спроса и предложения инвесторы не будут выставлять квартиры на продажу и станут выжидать, сдавая их в аренду, так как «в мире уже нет надежных активов, куда можно было бы перевести средства от продажи недвижимости».
В заключение эксперт назвал три варианта развития событий. Первый – в условиях снижения нефтяных цен будут падать предложение и спрос на рынке жилья, цены долго останутся стабильными, накопится отложенный спрос, но через 1,5 года он реализуется и даст новый скачок цен. Второй вариант – в случае, например, войны США с Ираном – цены на нефть снова подскочат вверх, инвестиционная активность возродится и рынок сравнительно быстро вернется к предкризисному состоянию. И третий вариант – пессимистичный – оздоровление западных фондовых рынков вкупе с диверсификацией зависимости Европы от источников энергоносителей, отсюда – падение цен на нефть и резкое падение инвестиционной активности, выброс большого количества квартир на рынок, так как инвесторы захотят вложить средства в другие активы. В третьем случае недвижимость сильно упадет в цене, так как спросу взяться будет неоткуда. Какой из сценариев получит развитие, эксперт предсказать не берется.
Как ранее сообщало АСН-Инфо, на заседании Законодательного собрания Санкт-Петербурга 17 сентября незначительным большинством голосов был принят в первом чтении закон «О внесении изменений в закон о зеленых насаждениях общего пользования», внесенный депутатом Андреем Ловягиным. Поправка к закону о ЗНОП предполагала исключение из адресного перечня закона (пункт 14.42) зоны зеленых насаждений на берегу Финского залива в районе Михайловской дачи (Петродворцовый район). Инициатива мотивировалась задачами развития проекта Высшей школы менеджмента СПбГУ.
Уже при представлении законопроекта А.Ловягина выявились разночтения между его текстом и предложениями, высказанными главой Комитета по инвестициям и стратегическим проектам: в первом случае называлась территория площадью 118 га, во втором - 104 га. На вышеупомянутом заседании председатель Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) ЗакС выразил недоумение в связи с тем, что законопроект был внесен без предварительного представления на рассмотрение комиссии.
Как рассказал сегодня на заседании Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам (КГХ) заместитель председателя КГХ Сергей Малков, инициатива А.Ловягина возникла в связи с письмом ректора СПбГУ Николая Кропачева, адресованного вице-губернатору Александру Вахмистрову. Ректор просил об инициировании поправок в ЗНОП в связи с тем, что «наличие у дворцово-паркового ансамбля «Михайловская дача» статуса зеленых насаждений общего пользования делает невозможным выполнение постановлений Правительства РФ по реализации проекта».
В то же время, как отметил С.Малков, территория зеленых насаждений, обозначенная в п. 14.42 Закона о ЗНОП, выходит за пределы дворцово-паркового ансамбля. Помимо той территории, которая распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга №1418-рк от 26.12.2007 была передана в бессрочное пользование СПбГУ в связи с развитием проекта Высшей школы менеджмента, в нее входит также участок площадью около 30 га, расположенный к западу от исторического парка.
Вышеназванное распоряжение КУГИ предусматривало передачу СПбГУ двух территорий по адресам Петербургский пр. 109 лит.Б, и Петербургский пр. 109 лит.Л. Первый участок 108 га включал дворцово-парковый ансамбль, часть которого с капитальными строениями (около 20 га) не была отнесена к п. 14.42 перечня ЗНОП. Второй участок около 33 га, не охраняемый КГИОП и предназначенный для строительства современных корпусов Высшей школы менеджмента, также не относился к ЗНОП. Таким образом, заключил С.Малков, в письме Н.Кропачева идет речь лишь о территории 88 га (первая территория без участка капитальных строений), а не о всей зоне зеленых насаждений на берегу залива.
У членов комиссии вызвало недоумение то обстоятельство, что законопроект, составленный на основании письма ректора СПбГУ, был внесен не правительством, а рядовым депутатом, причем в обход установленной процедуры. Мотивов такого решения не разъяснил и приглашенный на заседание КГХ заместитель председателя КИСП Роман Старовойт.
Комиссия приняла решение рекомендовать Законодательному собранию утвердить законопроект А.Ловягина во втором чтении с уточнением площади территории, исключаемой из перечня Закона о ЗНОП, с 118 до 88 га. Еще одним пунктом в решении КГХ записано обязательное представление законопроекта А.Ловягина на комиссию перед третьим чтением.