Jones Lang LaSalle провела в Петербурге конференцию «Северная столица недвижимости»
Вчера компания Jones Lang LaSalle провела в Санкт-Петербурге первую ежегодную конференцию «Северная столица недвижимости: очевидные перспективы и невидимые риски». В ходе мероприятия менеджеры фирмы представили свою точку зрения на рынок коммерческой недвижимости города.
Андрей Розов, руководитель регионального филиала компании Jones Lang LaSalle отметил, что «Санкт-Петербург закономерно остается одним из наиболее привлекательных городов для инвесторов и девелоперов. Благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге создают развитая инфраструктура, эффективное взаимодействие бизнеса и городских властей, а также стабильное увеличение валового регионального продукта. Кроме того, Санкт-Петербург занимает лидирующие позиции как регион с наименьшими в России интегральными инвестиционными рисками».
Том Девоншир-Гриффин, директор по России и СНГ, отдел финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в докладе «Тенденции на рынке недвижимости» подчеркнул: «Благодаря сильной экономике рынок российской недвижимости по-прежнему остается интересным для инвестиций».
Вероника Лежнева, старший аналитик, отдел экономических и стратегических исследований филиала компании отметила, что «Рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает период постановки новых целей и выстраивания новых перспектив для девелопмента. Начавшийся в 2004-2005 гг. вместе с бурным экономическим ростом первый период активного строительства объектов коммерческой недвижимости подходит к концу. Ситуация, когда любой проект был востребован арендаторами ввиду отсутствия альтернативы, постепенно меняется. Текущая ситуация заставляет девелопера просчитывать каждый свой шаг и концентрироваться на наиболее перспективных и качественных проектах. Прогнозируя усиливающуюся конкуренцию, компании, продолжающие свое развитие, постепенно меняют свое мышление в сторону качественного, стратегически продуманного развития, оставаясь в известном для себя секторе или выходя на новые рынки».
О развитии рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга рассказал Кирилл Малышев, заместитель директора, отдел по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle. В докладе говорилось о том, что «в Санкт-Петербурге складывается уникальная для российского рынка ситуация. Рынок офисной недвижимости стремится к насыщению. Об этом в первую очередь свидетельствует динамика роста свободных помещений в строящихся объектах класса A. Отношение свободных площадей к общему объему предложения на рынке в 6% кажется незначительным. Однако, анализируя заполнение строящихся объектов и принимая во внимание динамику строительства и объем площадей заявленных к вводу в эксплуатацию в течение ближайших трех лет, можно говорить о близости равновесия как в классе А, так и в классе B. Несмотря на это, мы не прогнозируем обвала рынка и серьезного снижения арендных ставок. Основными тенденциями в ближайшие два года в классе качественных помещений могут стать стабилизация ставок в классе A, постепенный переход от рынка продавца к сбалансированному рынку, снижение темпов строительства офисных площадей, более требовательное отношение пользователей к качеству объектов и услугам управляющих компаний».
В докладе Андрея Косарева, заместителя директора, отдел стратегического консалтинга филиала компании говорилось о том, что «строительство многофункциональных комплексов – это общемировая тенденция, однако реализация таких проектов происходит различным образом в разных странах и городах. Многое зависит от специфики местных рынков, требований арендаторов и инвесторов, особенностей регулирования девелопмента. В последнее время в России реализуется и заявляется множество проектов строительства многофункциональных комплексов, при этом далеко не все из них окажутся успешными на рынке. Такие проекты не только предоставляют девелоперу новые возможности по повышению привлекательности и доходности проекта, но и таят в себе большие сложности и риски. К примеру, даже небольшие ошибки в позиционировании отдельных составляющих проекта или в логистике могут сделать комплекс неудобным для пользователей, а просчеты в размере комплекса или в принципах работы элементов (аренда одних и продажа других) - затруднить последующую инвестиционную продажу. Многофункциональный комплекс не должен стать просто модным увлечением, а целесообразность и концепция его строительства обязаны быть предметами детального анализа и проработки. Санкт-Петербург является особенным городом как в силу специфики рынка недвижимости, так и градостроительных особенностей – таких как геологические сложности, высотные ограничения, обязательства по сохранению исторического наследия – все это осложняет развитие проектов mixed-use. Лишь при учете всех тонкостей можно создать по-настоящему успешный проект».
Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, отметила: «Исторически ориентированный на туристов, гостиничный рынок Санкт-Петербурга традиционно характеризовался сезонностью спроса и недостатком гостиниц современного стандарта. Однако сегодня город находится на пороге существенных изменений, суть которых заключается в качественно новом позиционировании Северной столицы на внутреннем и международном туристическом рынках. Так, происходит обновление и развитие городской инфраструктуры, что на фоне высокой стоимости земли приводит к росту цен на размещение, что означает расширение верхнего сегмента. Происходит формирование сегмента современных отелей, предлагающих мировой стандарт обслуживания, при этом новое предложение направлено в основном на бизнес-туристов, что способствует сглаживанию колебаний спроса. Все эти факторы в совокупности со стабильным ростом экономики страны и впечатляющей линейкой новых проектов создают уверенную базу для стратегического формирования нового статуса Санкт-Петербурга - города деловых поездок, конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня, событийного и инсентив-туризма».
Сегодня в пресс-центре ИА Интерфакс главы крупных петербургских строительных корпораций, представленных в Саморегулируемой ассоциации строителей Санкт-Петербурга (САС), рассказали о своих предложениях в текстовую и картографическую часть Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Как напомнил генеральный директор САС Алексей Белоусов, первое заседание Комиссии по землепользованию и застройке города (КЗЗ) состоится 1 октября и будет посвящено рассмотрению предложений по корректировке проекта ПЗЗ.
Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, президент ЗАО «Строймонтаж» Артур Кириленко и гендиректор ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков согласны с тем, что ПЗЗ является необходимым документом для установления правил игры в сфере градостроительства. Более того, они заинтересованы в скорейшем утверждении Правил. В то же время у руководителей крупных компаний вызывают тревогу сохраняющиеся неопределенности.
В особенности застройщики обеспокоены возможной отменой действия временных регламентов застройки (ВРЗ) тех территорий, где строительные проекты, согласованные с КГА до разработки нового варианта проекта ПЗЗ. Как известно, необходимость пересмотра ПЗЗ формально обусловлена принятием усовершенствованием проекта Генплана. При этом ВРЗ составлялись в соответствии с прежним проектом ПЗЗ 2006 г., от которого новый проект отличается во многих деталях картографии территориальных зон.
В этой связи застройщики настаивают на введение годичного переходного периода, на протяжении которого согласованные ВРЗ сохраняли бы свое действие. В противном случае заказчикам придется повторно проходить согласования в большинстве городских инстанций. «Это значит заново собрать 138 подписей», - поясняет В.Заренков.
Необходимость переоформления документации может отложить реализацию многих проектов на год и более. Согласно подсчетам А.Белоусова, общий объем жилой недвижимости, ввод которой может быть задержан из-за необходимости переработки документации в соответствии с ПЗЗ, может достичь 2 млн. кв.м. Как напоминает Э.Тиктинский, ежегодно в городе вводится порядка 6 млн. кв. м жилья. Исходя из несложного расчета, можно предвидеть значительное повышение цен в связи с дефицитом предложения, напоминают застройщики.
По тем же мотивам они настаивают на уточнении процедуры получения разрешений от КЗЗ на застройку в соответствие с условно разрешенными видами использования территорий, а также по методике формирования подзон в рамках территориальных зон. Именно с противоречиями в зонировании в ВРЗ и ПЗЗ связано основное число внесенных поправок по конкретным объектам. Лишь в 30 из более 100 случаев речь идет о противоречиях между согласованными параметрами проекта и высотным регламентом, установленным проектом ПЗЗ на данной территории.
Еще одной деталью проекта ПЗЗ, не устраивающей крупный строительный бизнес, является расчет потребности в паркингах при новом строительстве в пропорции 1 на 80 кв. м. Как рассказал А.Кириленко, при реализации своих жилищных проектов ЗАО «Строймонтаж» рассчитывало потребность в парикнгах из числа квартир, что с учетом средней площади соответствовало 1:160 кв.м. По мнению главы компании, устанавливаемая городом универсальная норма, вне зависимости от класса жилья, не соответствует европейской практике. В частности, в Париже норматив количества машиномест в новой жилой застройке устанавливается в зависимости от района города и класса недвижимости.
Установленный в общей части проекта ПЗЗ норматив машиномест, по словам застройщиков, значительно повышает себестоимость вводимой недвижимости, что неизбежно заставит строителей предусмотреть эти дополнительные затраты в ценообразовании, что неизбежно снизит уровень платежеспособного спроса.
Разработчики ПЗЗ мотивируют введение повышенного норматива обеспеченности машиноместами загруженностью улиц и дворов личным автотранспортом. Однако, по мнению А.Кириленко, эта проблема была бы решена, если бы в Петербурге целенаправленно внедрялась европейская практика штрафов за парковку машин на газонах, а также распространялась система платных автостоянок.
В.Заренков в особенности удручен тем обстоятельством, что утверждение ПЗЗ совпало по времени с международным финансовым кризисом. Впрочем, Э.Тиктинский утверждает, что кризис, выразившийся в повышении стоимости заемных средств на строительство, пока не оказал существенного влияния на планы строительных компаний. На снижение цен на строительном рынке в связи с кризисом рассчитывать не приходится, и предлагаемые рядом компаний скидки могут быть обусловлены совершенно другими соображениями, подчеркивает глава RBI. «Какое тут понижение цен, если кредиты дорожают», - поддержал его А.Белоусов.