Эксперт: Развитию строительства и ипотеки больше всего мешает неоправданно высокая стоимость земли
Как заявила на Петербургском жилищном конгрессе декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при правительстве РФ Елена Иванкина, рынок земли, которому в России всего 7 лет, нуждается в скорейшем развитии и законодательном вмешательстве, так как тормозит развитие и ипотеки, и жилищного строительства. «Там, где российские города берут с инвесторов большую плату за землю и коммуникации, доля земли и инженерии в цене жилья достигает 40%», - заявила она, заметив, что в стране есть и другие примеры поведения властей – но лишь в нескольких регионах.
По мнению эксперта, начавшийся процесс приватизации земель остановился в самом начале, так как власти невероятно завышают ее стоимость. Так, уже в
Эксперт отмечает, что операции с землей приносят огромный доход. Так, за последние 1,5 года участки на Рублево-Успенском шоссе подорожали на 327%. «В Москве ситуацию уже не исправить, но другие региона могут попробовать это сделать, так как стоимость земли тормозит всю ипотеку, все строительство, а государство не принимает должных мер. Чтобы преодолеть это, необходимо ввести длительную рассрочку за выкуп земель, необходимо любым способом уходить от высоких выкупных ставок. Кроме того. В законе об ипотеке надо снять запрет на залог муниципальных земель, - считает Е.Иванкина. – Земля тянет вниз весь рынок недвижимости». По ее мнению, положительно могут повлиять на ситуацию и такие меры, как закон против сверхприбылей застройщиков и против перепродаж жилья с целью инвестирования.
Иванкина также напомнила, что система «длинных денег», без которых сейчас страдают банки и строители, была создана в России до революции
По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, на рост цен на рынке жилья влияют разные факторы. О них она рассказала на сегодняшней пресс-конференции, прошедшей в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. С одной стороны, повышение цен стимулирует поддержание спроса, который, по мнению М.Бельковой, в Петербурге снижаться не будет. Также действует на цены удорожание и недоступность проектного финансирования для застройщиков и затрудненность доступа к земельным участкам, из-за чего на рынок выходит меньше проектов. Поднимает цены и кризис на фондовом рынке, из-за которого некоторые российские инвесторы могут переместиться в сферу недвижимости.
При этом, отмечает М.Белькова, иностранные инвесторы относятся к недвижимости в России с недоверием: «Наш рынок они называют мыльным пузырем – у нас все дорожает, а в Европе дешевеет, и иностранцы считают, что рынок перегрет». Наконец, рост цен подогревают и государственные субсидии для очередников, бюджетников, молодых семей. При этом, как подчеркивает эксперт, «падение цен невыгодно никому» - и уточняет, кому именно невыгодно: банкам, застройщикам, владельцам дорогой недвижимости.
С другой стороны, ощутимо снизить цены может сворачивание ипотеки. С 1 октября ожидается дальнейшее повышение ставок по ипотеке, сообщила М.Белькова, напомнив, что государственное АИЖК, созданное изначально для развития ипотеки и планировавшее достичь к 2009 г. ставки в 9%, с 15 сентября повысило ставки до 13-18%.
«Ипотека становится недоступной даже для среднего класса. А если учесть, что в некоторых регионах инфляция сегодня доходит до 50%, то есть стоимость потребительской корзины выросла в 1,5 раза, то неудивительно, что растет число дефолтов по ипотечным кредитам», - сообщила эксперт.
При этом альтернативы ипотеке в стране нет, галопирующая инфляция обессмысливает создание стройсберкасс, о которых много говорилось ранее. Государство увеличивает объемы субсидий на жилье, но все меньше банков хотят работать с ними. «В результате сейчас в провинциях цены уже падают – кое-где на 1 покупателя приходится 30 продавцов», - резюмировала М.Белькова. Однако Москву и Петербург она назвала «особыми регионами», и заявила, что в них цены на жилье падать не будут, а будут медленно повышаться.
Интересно, что другой эксперт – директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» - привел пример, который иллюстрирует, что в регионах ситуация не так уж плоха. В Омске, рассказал он, за 3-4 последних года объемы строительства выросли в 5 раз, а спрос остался на том же уровне, но, тем не менее, цены на жилье не упали – застройщики придержали новые проекты, а уже построенное постепенно продавали.
Между тем, гендиректор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов сообщил, что жилье в Петербурге уже можно купить на 10-20% дешевле выставленной в листинге цены «Всегда можно договориться с продавцом или строителем», - заметил он. При этом на вторичном рынке, по его информации, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. «Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих, допустим, из «двушки» переехать в «трешку» - то есть, в основном, идет улучшение жилищных условий», - говорит он.