Эксперт: Развитию строительства и ипотеки больше всего мешает неоправданно высокая стоимость земли

02.10.2008 18:08

Как заявила на Петербургском жилищном конгрессе декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при правительстве РФ Елена Иванкина, рынок земли, которому в России всего 7 лет, нуждается в скорейшем развитии и законодательном вмешательстве, так как тормозит развитие и ипотеки, и жилищного строительства. «Там, где российские города берут с инвесторов большую плату за землю и коммуникации, доля земли и инженерии в цене жилья достигает 40%», - заявила она, заметив, что в стране есть и другие примеры поведения властей – но лишь в нескольких регионах.

По мнению эксперта, начавшийся процесс приватизации земель остановился в самом начале, так как власти невероятно завышают ее стоимость. Так, уже в 2004 г. стоимость выкупа земельных участков промпредприятиями превысила ВВП, создаваемый в промышленности России. Это при том, что выкупать землю разрешается только из прибыли организаций. Рост земельного налога превысил даже тысячекратную инфляцию 1990-х гг. Сейчас выкуп земель почти прекратился. Особенно «повезло» Москве и Петербургу – при общероссийской ставке выкупа земли в 2,5% от кадастровой стоимости в столичных регионах ставка составляет 20%. При этом Москва ежегодно пересматривает кадастровую стоимость своих земель, и в последние 3 года ежегодно эта стоимость удваивалась. В результате квадратный метр под многоквартирным домом в столице стоит 3 тысячи долларов, и это без учета повышающего коэффициента по этажности, на который эту стоимость надо умножать. Кроме того, если на участке земли в Москве есть запрет по госрезервированию, то только за снятие этого запрета покупать должен выплатить бюджету 80% кадастровой стоимости.

Эксперт отмечает, что операции с землей приносят огромный доход. Так, за последние 1,5 года участки на Рублево-Успенском шоссе подорожали на 327%. «В Москве ситуацию уже не исправить, но другие региона могут попробовать это сделать, так как стоимость земли тормозит всю ипотеку, все строительство, а государство не принимает должных мер. Чтобы преодолеть это, необходимо ввести длительную рассрочку за выкуп земель, необходимо любым способом уходить от высоких выкупных ставок. Кроме того. В законе об ипотеке надо снять запрет на залог муниципальных земель, - считает Е.Иванкина. – Земля тянет вниз весь рынок недвижимости». По ее мнению, положительно могут повлиять на ситуацию и такие меры, как закон против сверхприбылей застройщиков и против перепродаж жилья с целью инвестирования.

Иванкина также напомнила, что система «длинных денег», без которых сейчас страдают банки и строители, была создана в России до революции 1917 г. Так, в Российской империи были мощные страховые компании европейского масштаба, крах которых в 1917 г. привел к краху так называемой «русской ренты», в которую вкладывали, в том числе, иностранные инвесторы.

Подписывайтесь на нас:

Эксперт: Застройщики не могут демпинговать в условиях постоянного роста себестоимости строительства
02.10.2008 17:47

Себестоимость строительства продолжает расти и начинает «подпирать» рынок первички. Такую точку зрения высказал в своем выступлении на Гражданском Жилищном форуме в Петербурге, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин. «Говорить, что вот сейчас цены на жилье рухнут в корне неправильно. Опрос крупнейших застройщиков показал, что цены снижаться не будут. Последнее повышение цены было в Петербурге в августе», - напомнил он. Сегодняшнее состояние рынка в ценовом отношении можно охарактеризовать, по его мнению, как период стабилизации, аналогичный периоду стабилизации 2005 г.

По словам эксперта, себестоимость строительства определяют «три движка, и все три сегодня идут вверх». Это – стоимость земли, инженерного обеспечения и строительных материалов. При этом рост стоимости земли в крупных городах России отмечался I полугодии на уровне 16%. «Сегодня в некоторых местах в Петербурге начинают строить на земле, цена которой составляет 1000 долларов за метр, - сказал П.Горячкин. – И если в начале 2008 г. мы говорили о том, что стоимость инженерии составляет порядка 160-170 долларов на метр, то теперь она колеблется от 220 до 260 долларов. Рост цен на строительные материалы демонстрирует еще большую динамику. Здесь можно говорить о 25%».

Максимальная коррекция цен, которой, по прогнозу эксперта, может подвергнуться, главным образом, вторичный рынок жилья, составит не более 10-15%. «При этом надо иметь в виду, что мы говорим об элитном жилье, цена на которое даже в этом случае сохранится достаточно высокой», - заметил Горячкин.

В поддержку позиции эксперта выступило большинство докладчиков из числа представителей строительных компаний, занятых в сфере жилищного строительства, в том числе малоэтажного. «Не менее 25% в себестоимости строительства занимает цена на землю, еще четверть – затраты на инфраструктуру. И только 50% - стоимость самого строительства», - сообщил гендиректор Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга, вице-президент Национального резервного банка Сергей Ильченко.

Подписывайтесь на нас: