Эксперт: Из-за кризиса жилье может перестать быть выгодным инвествложением
Директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов рассказал на Петербургском жилищном конгрессе о трансформации ипотечных продуктов банков в условиях кризиса. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с укрупнением банков и усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.
В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Одновременно пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки и тем, что цены на жилье достигли верхней границы платежеспособного спроса. В результате цены надолго стабилизируются, из-за чего оно перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.
Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать эти риски почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют финансовый риск при долевом строительстве. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.
Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.
Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.
Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%. Причем банки опять вводят комиссионные сборы (которые были отменены большинством игроков рынка в
Интересно, что многие банки, несмотря на жесткий подход к заемщикам, сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщика не только супругов, но и близких родственников. На вопрос о том, как банки смогут потребовать с них деньги в случае дефолта клиента (ведь правовыми отношениями, как в браке, родственники не связаны), банкир развел руками и сказал, что «Альфа-Банк» такую практику не ведет.
Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.
Растет важность роли ипотечных брокеров, так как сложность получения кредита автоматически обращает заемщика к их услугам.
По мнению В.Михайлова, стагнация на рынке продолжится до весны. С весны, считает он, возможно понижение ставок и смягчение условий ипотечного кредитования.
В Петербурге сегодня открылся Гражданский Жилищный форум – собрание профессионалов рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. В его рамках для специалистов с 1 по 3 октября проходит Петербургский жилищный конгресс, а с 3 по 5 октября, для населения – традиционная выставка-семинар «Жилищный проект». Форум поддержали ведущие российские и международные ассоциации в сфере недвижимости. К участию в конгрессе приглашены представители федеральных и региональных органов власти, топ-менеджеры компаний-застройщиков, банков, страховых, ипотечных и риэлторских компаний. В конгрессе принимают участие более 1000 специалистов и около 300 представителей прессы.
Как и ожидали СМИ, красной нитью большинства выступлений был финансовый кризис, коснувшийся рынка ипотеки и строительства. Так, по мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, конгресс должен выработать стратегию поведения участников рынке недвижимости в сложившейся непростой ситуации. А президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин заявил: «Сегодня нам нужна эта площадка, чтобы в атмосфере диалога решить, что делать – действительно ли мы в кризисе, какие части рынка он затронут больше других, как он повлияет на нас и на наших клиентов».
Выступления представителей власти традиционно отличались большим оптимизмом. Так, заместитель полпреда президента в СЗФО Евгений Лукьянов в целом положительно оценил итоги реализации нацпроекта «Доступное жилье». Вице-губернатор Александр Вахмистров предостерег собравшихся от паники. По его мнению, кризис – нормальная часть рыночной экономики, и в любом случае он кончается новым подъемом.
Глава Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – автор пакета жилищных законов 2005 г., в том числе закона №214 о долевом строительстве – выразила уверенность в том, что снижение объемов ипотечного кредитования, которое уже можно отследить по предварительным результатам III квартала, не окажет большого влияния на ценe жилья. По ее мнению, негативное влияние финансового кризиса на недвижимость переоценено. Он скажется только на некотором замедлении темпов прироста ипотеки и объемов строительства.
Директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко обещал, что вскоре Агентство введет на рынок ряд принципиально новых кредитных продуктов, и что те 60 млрд. рублей, которые правительство выделило АИЖК, будут использованы во благо развития ипотеки.
Не так радужно звучали выступления экономистов и банкиров. Так, декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при правительстве РФ Елена Иванкина поспорила с данными Н.Косаревой о том, что купить жилье с помощью ипотеки могут более 18% россиян. «В стране с высокой дифференциацией доходов, как Россия, статистику надо вести не в целом, а по медиане. У нас 10% населения получают 75% доходов», - сказала она. По мнению эксперта, рынок жилья «тянет вниз», не давая развиваться, главным образом стоимость земли. Е.Иванкина советует государству разрешить использовать длительную рассрочку при выкупе земли, а банкам – обратить внимание на землю (самый доходный актив) как на залог в ипотеке.
Подробные данные о ситуации в банках и о трансформации их ипотечных продуктов в связи с кризисом рассказал директор по ипотечному кредитованию Альфа-Банка Вячеслав Михайлов. По его словам, вскоре на рынке ипотеки останутся в основном банки с госучастием или имеющие доступ к добывающим отраслям. Произойдет снижение спроса на жилье и ограничение предложения – и то и другое – в связи с высокими кредитными ставками, а зачастую и невозможностью получить кредит, в особенности, как ни странно, для владельцев бизнеса. Очень трудно будет получить кредит на дом или коттедж, из-за низкой ликвидности такой недвижимости. Снова вырастет число валютных кредитов, в ущерб рублевым, ставки по которым выше. Однако цены на жилье не упадут, а стабилизируются, считает эксперт.
Но не все с ним в этом согласны. Например, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев считает, что признаки снижения цен уже есть – хотя бы в том, что акции девелоперов упали в среднем на 20%. Другие эксперты отмечают некоторое падение или стагнацию цен на жилье в регионах. Но Москву и Петербург все склонны выделять в отдельный класс территорий, где снижение цены на жилье вряд ли возможно.