Финансовый кризис стал главной темой Гражданского Жилищного форума
В Петербурге сегодня открылся Гражданский Жилищный форум – собрание профессионалов рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. В его рамках для специалистов с 1 по 3 октября проходит Петербургский жилищный конгресс, а с 3 по 5 октября, для населения – традиционная выставка-семинар «Жилищный проект». Форум поддержали ведущие российские и международные ассоциации в сфере недвижимости. К участию в конгрессе приглашены представители федеральных и региональных органов власти, топ-менеджеры компаний-застройщиков, банков, страховых, ипотечных и риэлторских компаний. В конгрессе принимают участие более 1000 специалистов и около 300 представителей прессы.
Как и ожидали СМИ, красной нитью большинства выступлений был финансовый кризис, коснувшийся рынка ипотеки и строительства. Так, по мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, конгресс должен выработать стратегию поведения участников рынке недвижимости в сложившейся непростой ситуации. А президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин заявил: «Сегодня нам нужна эта площадка, чтобы в атмосфере диалога решить, что делать – действительно ли мы в кризисе, какие части рынка он затронут больше других, как он повлияет на нас и на наших клиентов».
Выступления представителей власти традиционно отличались большим оптимизмом. Так, заместитель полпреда президента в СЗФО Евгений Лукьянов в целом положительно оценил итоги реализации нацпроекта «Доступное жилье». Вице-губернатор Александр Вахмистров предостерег собравшихся от паники. По его мнению, кризис – нормальная часть рыночной экономики, и в любом случае он кончается новым подъемом.
Глава Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – автор пакета жилищных законов 2005 г., в том числе закона №214 о долевом строительстве – выразила уверенность в том, что снижение объемов ипотечного кредитования, которое уже можно отследить по предварительным результатам III квартала, не окажет большого влияния на ценe жилья. По ее мнению, негативное влияние финансового кризиса на недвижимость переоценено. Он скажется только на некотором замедлении темпов прироста ипотеки и объемов строительства.
Директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко обещал, что вскоре Агентство введет на рынок ряд принципиально новых кредитных продуктов, и что те 60 млрд. рублей, которые правительство выделило АИЖК, будут использованы во благо развития ипотеки.
Не так радужно звучали выступления экономистов и банкиров. Так, декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при правительстве РФ Елена Иванкина поспорила с данными Н.Косаревой о том, что купить жилье с помощью ипотеки могут более 18% россиян. «В стране с высокой дифференциацией доходов, как Россия, статистику надо вести не в целом, а по медиане. У нас 10% населения получают 75% доходов», - сказала она. По мнению эксперта, рынок жилья «тянет вниз», не давая развиваться, главным образом стоимость земли. Е.Иванкина советует государству разрешить использовать длительную рассрочку при выкупе земли, а банкам – обратить внимание на землю (самый доходный актив) как на залог в ипотеке.
Подробные данные о ситуации в банках и о трансформации их ипотечных продуктов в связи с кризисом рассказал директор по ипотечному кредитованию Альфа-Банка Вячеслав Михайлов. По его словам, вскоре на рынке ипотеки останутся в основном банки с госучастием или имеющие доступ к добывающим отраслям. Произойдет снижение спроса на жилье и ограничение предложения – и то и другое – в связи с высокими кредитными ставками, а зачастую и невозможностью получить кредит, в особенности, как ни странно, для владельцев бизнеса. Очень трудно будет получить кредит на дом или коттедж, из-за низкой ликвидности такой недвижимости. Снова вырастет число валютных кредитов, в ущерб рублевым, ставки по которым выше. Однако цены на жилье не упадут, а стабилизируются, считает эксперт.
Но не все с ним в этом согласны. Например, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев считает, что признаки снижения цен уже есть – хотя бы в том, что акции девелоперов упали в среднем на 20%. Другие эксперты отмечают некоторое падение или стагнацию цен на жилье в регионах. Но Москву и Петербург все склонны выделять в отдельный класс территорий, где снижение цены на жилье вряд ли возможно.
Сегодня в Комитете по градостроительству и архитектуре состоялось первое заседание городской Комиссии по землепользованию и застройке (КЗЗ) по обсуждению поправок, поданными представителями органов исполнительной и законодательной власти, инвесторами, собственниками и арендаторами, партиями и организациями и общественностью в проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Слушания по проекту во всех районах завершились 23 сентября. К началу обсуждения в КЗЗ поступили протоколы всех районных слушаний, кроме последнего, проводившегося в Центральном районе. По оценке разработчиков, представлявших проект, именно в этом районе подано максимальное число поправок. Это объясняется не только «проблемностью» района, но и тем обстоятельством, что на последние слушания пришли заявители из других районов, не успевших подать поправки раньше. Как пояснил начальник отдела мониторинга Генплана Александр Мюльберг, задержка с составлением протокола в Центральном районе также объясняется тем, что последним днем письменной подачи поправок здесь было 29 сентября.
По предложению вице-губернатора Александра Вахмистрова, председательствовавшего на заседании, был утвержден режим работы комиссии на период обсуждения поправок, а также график и сроки их рассмотрения. Помимо членов комиссии, в состав которой, кроме вице-губернатора, входят главы КГА, КГИОП, Жилкомитета, представители КЭРППТ, КЗР, Стройкомитета, КУГИ, Комитета по природопользованию, а также 5 депутатов ЗакС, в заседаниях будут участвовать только разработчики проекта и секретариат. «У нас нет никаких секретов, нам просто нужна рабочая обстановка», - пояснил А.Вахмистров. По его словам, о решениях, принятых на каждом заседании, все заинтересованные лица и СМИ смогут узнать из сообщений на сайте КГА. Как уточнил А.Викторов, решения будут публиковаться через 2-3 дня после каждого заседания.
Как и предполагалось, на первом заседании КЗЗ приступила к рассмотрению двух первых категорий поправок, поданных по процедуре подготовки и проведению слушаний, а также по общей части проекта ПЗЗ. Впрочем, А. Вахмистров был не уверен, что все поправки по общей части, поступившие из 17 районов, удастся рассмотреть за одно заседание. Предложения Центрального района будут рассмотрены только в понедельник (вице-губернатор напомнил, что недостающий протокол должен быть представлен не позже 3 октября).
Как подчеркнул заместитель гендиректора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, основная часть поправок по процедуре подготовки и утверждения ПЗЗ поступила от инвесторов, заинтересованных в продлении сроков действия временных регламентов застройки (ВРЗ), согласованных до принятия ПЗЗ. «Заявители предлагают либо учесть согласованную документацию в полном объеме, либо ввести переходный период, на протяжении которого проекты могут осуществляться в соответствии с ВРЗ», - пояснил он. Кроме того, высказываются предложения о введении ПЗЗ в действие не с 1 января, а с 1 апреля 2009 г.
Как сообщало АСН-инфо, накануне вопрос о введении переходного периода был поднят на пресс-конференции главами крупных строительных компаний, входящих в Саморегулируемую ассоциацию строителей Петербурга. Предложения САС были представлены в КЗЗ главой Ассоциации Алексеем Белоусовым.
«Я и сам бы мог поучаствовать в этой пресс-конференции, если бы знал о ее проведении», - прокомментировал А.Вахмистров. Он выразил свое отрицательное отношение к предложениям о переносе сроков вступления ПЗЗ в силу. «Затягивать утверждение Правил неприемлемо: мы уже сделали все возможное, чтобы ускорить этот процесс», - считает вице-губернатор.
Аргумент о том, что отмена действия ранее утвержденных ВРЗ с необходимостью повторной разработки документации (в случаях ее несоответствия новым ПЗЗ) может привести к взлету цен на жилье в результате дефицита предложения, вице-губернатор не принимает. «Кто сказал, что если мы введем переходный период на полгода, то этот как-то повлияет на цены на жилье? Какой экономист это считал?», - поинтересовался А.Вахмистров.
По утверждению А.Викторова, повторная разработка документации требует не год и не полгода, а 40-50 дней. Кроме того, подчеркнул главный архитектор, некоторые из ранее согласованных ВРЗ вступают в противоречие не только с ПЗЗ, но и с Генпланом, а следовательно, не могут быть признаны действующими.
Тревогу в связи с финансовым кризисом, которую накануне высказал глава холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, вице-губернатор также считает преувеличенной. «Мы живем в рыночной экономике, и не обязательно читать три тома «Капитала», чтобы знать о том, что на рынке бывают периоды взлетов и падений», - отметил А.Вахмистров. Он напомнил о том, что строительный рынок переживал и более тяжелые испытания, чем нынешние. «Вместо того чтобы устраивать панику», вице-губернатор предлагает застройщикам сокращать издержки.
А.Вахмистров согласен с тем, что нехватка кредитных ресурсов – неприятное явление. Он рассказал, что этот вопрос уже поднимался и на Жилищном конгрессе. «Сейчас вспоминают старые хорошие идеи – например, о строительных сберкассах. Но это дело будущего, а сейчас придется удешевлять, а может быть, и сокращать проекты. Если у кого-то много земли, город может принять ее обратно и снова выставить на аукцион», - предлагает вице-губернатор.
Предложение об отсрочке уплаты налогов, высказанное В.Заренковым, вице-губернатор считает неприемлемым. В случае, если возникнет проблема пострадавших дольщиков, за это «ответит тот, кому положено». По его словам, город в настоящее время готов пойти навстречу частным инвесторам лишь в корректировке городских целевых программ по улучшению жилищных условий для отдельных категорий граждан, где предусматривается совместное финансовое участие города и бизнеса.
А.Вахмистров напомнил о том, что федеральное правительство поддерживает банковский сектор, используя в том числе средства Стабилизационного фонда. «И не забывайте, что ваш продукт – жилье – всегда будет востребован», - напоследок утешил застройщиков вице-губернатор.