Н.Косарева: Кризиса на рынке недвижимости на данный момент нет
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что кризиса на рынке недвижимости на данный момент нет. Существует сложная ситуация, но не кризис. Об этом она заявила сегодня на Гражданском Жилищном форуме в Петербурге.
По данным Фонда, с 2004 по 2007 г. доля граждан, имеющих возможность (с привлечением разных финансовых инструментов) купить жилье, увеличилась с 9 до 18%. В 2008 г. ожидаются менее радужные итоги, но эксперт не ждет снижения этого показателя, «хотя, возможно, плановой цифры в 21% мы не достигнем». Но на 2010 г. Н.Косарева уверенно прогнозирует, что доля потенциальных покупателей жилья среди населения дорастет до 20%. А к 2020 г. она утроится и достигнет 60%. Однако для этого, по ее словам, необходим рост объемов предложения на рынке жилья. Если в 2007 г. ввод жилья по России составлял 61 млн. кв. м, то в 2010 г. он должен подняться до 87 млн. кв. м, к 2012 г. – до 100 млн., к 2020 г. – 142 млн. кв. м.
По мнению эксперта, ситуация вполне укладывается в естественную и общемировую тенденцию цикличности развития рынков. Положительным моментом она считает то, что компании в дальнейшем будут более обоснованно оценивать свои риски. «Негатив на рынке не надо переоценивать. Да, большого роста ввода жилья не будет, будет рост ввода на 10-13% в год», - уверена Н.Косарева. Она признает, что по результатам I полугодия 2008 г. в целом по стране рост составил менее 3%, что является низким показателем. «Но если убрать из статистики 4 самых крупных региона, которые занимают 27% рынка и дали большой спад, то мы получим 16% роста», - оптимистично заверяет эксперт.
Что касается ипотеки, то и тут катастрофы Н.Косарева не видит. «Просто произошло замедление темпов роста, - замечает она. – Даже если бы не было кризиса, все равно темпы прироста кредитования замедлились бы, так как прежние скачки бесконечно держаться не могут». В то же время Н.Косарева согласна, что ипотечный кредит сегодня недоступен семье со средними доходами, и не будет доступен даже к 2010 г. Лишь в 2020 г, по ее словам, такая семья сможет позволить себе купить жилье.
В заключение эксперт предостерегла участников съезда от увлечения соблазнительной мыслью о возможном снижении цен на жилье. «Стоимость жилья не должна падать. Она должна медленно расти. Если она будет падать, вот тогда и начнется настоящий кризис – и в ипотеке, и в строительстве, и в недвижимости. Только представьте, что будет, если резко упадут в цене залоги по ипотеке!» - восклицает Н.Косарева. В связи с этим она также предупредила власти: «Не надо выбрасывать на рынок слишком много земли – надо балансировать так, чтобы цены на жилье не упали». Каким образом при этом условии можно увеличить предложение на рынке, а значит и доступность жилья, Н.Косарева не пояснила.
За последнее время банковские ставки по проектному финансированию, в том числе для девелоперов, подскочили нас несколько процентов, и сейчас достигли беспрецедентной величины – до 25%. Об этом сегодня говорилось на пресс-конференции в новом офисе холдинга RBI. «Это ненормальная ситуация», - возмущается вице-президент холдинга по финансам и экономике Алексей Ефремов, однако при этом замечает, что банки сейчас очень взвешенно подходят к оценке заемщиков и «кредитуют только избранные компании – в части их финансового положения».
В этой связи холдинг решил отказаться от краткосрочных кредитов и от выпуска облигаций, так как, в сложившейся ситуации, это может создать большие проблемы для бизнеса. «История с безудержными IPO ушла в прошлое навсегда. Инвесторы – не лохи. Такой эйфории больше не будет», - так эмоционально прокомментировал этот вопрос глава холдинга Эдуард Тиктинский.
Он также уточнил, что основной источник средств холдинга, помимо продаж жилья и офисов, являются вложения партнеров компании – в основном это Дойче-банк, инвестировавший в совместное предприятие, и американский банк Морган Стэнли, инвестировавший в капитал холдинга. Причем, по словам Ефремова, инвестируют не сами банки, а их структуры – инвестиционные фонды. «У них нет краткосрочных обязательств перед населением (как у банков по депозитам), но есть длинные деньги, предназначенные для того, чтобы работать, быть инвестируемыми, - подчеркнул он. – Мы не ориентированы на кредиты от этих фондов, но их желание вкладывать в нас присутствует. Кроме того, у нас много финансовых партнеров со всего света – вот разве что с арабскими странами пока не контактировали».
Тем не менее, несмотря на такое благополучное финансовое положение, RBI сегодня отказался от ряда региональных проектов – в Уфе, Тюмени, Екатеринбурге. «Цены на жилье там ниже на 20%, а стоимость земли такая же, себестоимость строительства – тоже, - сетует Э.Тиктинский. – Нам это невыгодно. Зато мы увеличиваем присутствие в Москве и Московской области».
Кроме того, глава RBI прокомментировал начавшийся процесс реновации «хрущевских» кварталов. «Мы пока с осторожностью глядим на это. Чтобы процесс стал окупаемым, в этих кварталах надо строить в 6-8 раз больше кв. м, чем там сегодня есть, а на это могут быть ограничения. Целесообразность вхождения в эти проекты для нас пока под большим вопросом», - заявил он.