А.Вахмистров: Откладывать вступление в действие ПЗЗ нет оснований
Сегодня в Комитете по градостроительству и архитектуре состоялось первое заседание городской Комиссии по землепользованию и застройке (КЗЗ) по обсуждению поправок, поданными представителями органов исполнительной и законодательной власти, инвесторами, собственниками и арендаторами, партиями и организациями и общественностью в проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Слушания по проекту во всех районах завершились 23 сентября. К началу обсуждения в КЗЗ поступили протоколы всех районных слушаний, кроме последнего, проводившегося в Центральном районе. По оценке разработчиков, представлявших проект, именно в этом районе подано максимальное число поправок. Это объясняется не только «проблемностью» района, но и тем обстоятельством, что на последние слушания пришли заявители из других районов, не успевших подать поправки раньше. Как пояснил начальник отдела мониторинга Генплана Александр Мюльберг, задержка с составлением протокола в Центральном районе также объясняется тем, что последним днем письменной подачи поправок здесь было 29 сентября.
По предложению вице-губернатора Александра Вахмистрова, председательствовавшего на заседании, был утвержден режим работы комиссии на период обсуждения поправок, а также график и сроки их рассмотрения. Помимо членов комиссии, в состав которой, кроме вице-губернатора, входят главы КГА, КГИОП, Жилкомитета, представители КЭРППТ, КЗР, Стройкомитета, КУГИ, Комитета по природопользованию, а также 5 депутатов ЗакС, в заседаниях будут участвовать только разработчики проекта и секретариат. «У нас нет никаких секретов, нам просто нужна рабочая обстановка», - пояснил А.Вахмистров. По его словам, о решениях, принятых на каждом заседании, все заинтересованные лица и СМИ смогут узнать из сообщений на сайте КГА. Как уточнил А.Викторов, решения будут публиковаться через 2-3 дня после каждого заседания.
Как и предполагалось, на первом заседании КЗЗ приступила к рассмотрению двух первых категорий поправок, поданных по процедуре подготовки и проведению слушаний, а также по общей части проекта ПЗЗ. Впрочем, А. Вахмистров был не уверен, что все поправки по общей части, поступившие из 17 районов, удастся рассмотреть за одно заседание. Предложения Центрального района будут рассмотрены только в понедельник (вице-губернатор напомнил, что недостающий протокол должен быть представлен не позже 3 октября).
Как подчеркнул заместитель гендиректора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, основная часть поправок по процедуре подготовки и утверждения ПЗЗ поступила от инвесторов, заинтересованных в продлении сроков действия временных регламентов застройки (ВРЗ), согласованных до принятия ПЗЗ. «Заявители предлагают либо учесть согласованную документацию в полном объеме, либо ввести переходный период, на протяжении которого проекты могут осуществляться в соответствии с ВРЗ», - пояснил он. Кроме того, высказываются предложения о введении ПЗЗ в действие не с 1 января, а с 1 апреля 2009 г.
Как сообщало АСН-инфо, накануне вопрос о введении переходного периода был поднят на пресс-конференции главами крупных строительных компаний, входящих в Саморегулируемую ассоциацию строителей Петербурга. Предложения САС были представлены в КЗЗ главой Ассоциации Алексеем Белоусовым.
«Я и сам бы мог поучаствовать в этой пресс-конференции, если бы знал о ее проведении», - прокомментировал А.Вахмистров. Он выразил свое отрицательное отношение к предложениям о переносе сроков вступления ПЗЗ в силу. «Затягивать утверждение Правил неприемлемо: мы уже сделали все возможное, чтобы ускорить этот процесс», - считает вице-губернатор.
Аргумент о том, что отмена действия ранее утвержденных ВРЗ с необходимостью повторной разработки документации (в случаях ее несоответствия новым ПЗЗ) может привести к взлету цен на жилье в результате дефицита предложения, вице-губернатор не принимает. «Кто сказал, что если мы введем переходный период на полгода, то этот как-то повлияет на цены на жилье? Какой экономист это считал?», - поинтересовался А.Вахмистров.
По утверждению А.Викторова, повторная разработка документации требует не год и не полгода, а 40-50 дней. Кроме того, подчеркнул главный архитектор, некоторые из ранее согласованных ВРЗ вступают в противоречие не только с ПЗЗ, но и с Генпланом, а следовательно, не могут быть признаны действующими.
Тревогу в связи с финансовым кризисом, которую накануне высказал глава холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, вице-губернатор также считает преувеличенной. «Мы живем в рыночной экономике, и не обязательно читать три тома «Капитала», чтобы знать о том, что на рынке бывают периоды взлетов и падений», - отметил А.Вахмистров. Он напомнил о том, что строительный рынок переживал и более тяжелые испытания, чем нынешние. «Вместо того чтобы устраивать панику», вице-губернатор предлагает застройщикам сокращать издержки.
А.Вахмистров согласен с тем, что нехватка кредитных ресурсов – неприятное явление. Он рассказал, что этот вопрос уже поднимался и на Жилищном конгрессе. «Сейчас вспоминают старые хорошие идеи – например, о строительных сберкассах. Но это дело будущего, а сейчас придется удешевлять, а может быть, и сокращать проекты. Если у кого-то много земли, город может принять ее обратно и снова выставить на аукцион», - предлагает вице-губернатор.
Предложение об отсрочке уплаты налогов, высказанное В.Заренковым, вице-губернатор считает неприемлемым. В случае, если возникнет проблема пострадавших дольщиков, за это «ответит тот, кому положено». По его словам, город в настоящее время готов пойти навстречу частным инвесторам лишь в корректировке городских целевых программ по улучшению жилищных условий для отдельных категорий граждан, где предусматривается совместное финансовое участие города и бизнеса.
А.Вахмистров напомнил о том, что федеральное правительство поддерживает банковский сектор, используя в том числе средства Стабилизационного фонда. «И не забывайте, что ваш продукт – жилье – всегда будет востребован», - напоследок утешил застройщиков вице-губернатор.
По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, на рост цен на рынке жилья влияют разные факторы. О них она рассказала на сегодняшней пресс-конференции, прошедшей в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. С одной стороны, повышение цен стимулирует поддержание спроса, который, по мнению М.Бельковой, в Петербурге снижаться не будет. Также действует на цены удорожание и недоступность проектного финансирования для застройщиков и затрудненность доступа к земельным участкам, из-за чего на рынок выходит меньше проектов. Поднимает цены и кризис на фондовом рынке, из-за которого некоторые российские инвесторы могут переместиться в сферу недвижимости.
При этом, отмечает М.Белькова, иностранные инвесторы относятся к недвижимости в России с недоверием: «Наш рынок они называют мыльным пузырем – у нас все дорожает, а в Европе дешевеет, и иностранцы считают, что рынок перегрет». Наконец, рост цен подогревают и государственные субсидии для очередников, бюджетников, молодых семей. При этом, как подчеркивает эксперт, «падение цен невыгодно никому» - и уточняет, кому именно невыгодно: банкам, застройщикам, владельцам дорогой недвижимости.
С другой стороны, ощутимо снизить цены может сворачивание ипотеки. С 1 октября ожидается дальнейшее повышение ставок по ипотеке, сообщила М.Белькова, напомнив, что государственное АИЖК, созданное изначально для развития ипотеки и планировавшее достичь к 2009 г. ставки в 9%, с 15 сентября повысило ставки до 13-18%.
«Ипотека становится недоступной даже для среднего класса. А если учесть, что в некоторых регионах инфляция сегодня доходит до 50%, то есть стоимость потребительской корзины выросла в 1,5 раза, то неудивительно, что растет число дефолтов по ипотечным кредитам», - сообщила эксперт.
При этом альтернативы ипотеке в стране нет, галопирующая инфляция обессмысливает создание стройсберкасс, о которых много говорилось ранее. Государство увеличивает объемы субсидий на жилье, но все меньше банков хотят работать с ними. «В результате сейчас в провинциях цены уже падают – кое-где на 1 покупателя приходится 30 продавцов», - резюмировала М.Белькова. Однако Москву и Петербург она назвала «особыми регионами», и заявила, что в них цены на жилье падать не будут, а будут медленно повышаться.
Интересно, что другой эксперт – директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» - привел пример, который иллюстрирует, что в регионах ситуация не так уж плоха. В Омске, рассказал он, за 3-4 последних года объемы строительства выросли в 5 раз, а спрос остался на том же уровне, но, тем не менее, цены на жилье не упали – застройщики придержали новые проекты, а уже построенное постепенно продавали.
Между тем, гендиректор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов сообщил, что жилье в Петербурге уже можно купить на 10-20% дешевле выставленной в листинге цены «Всегда можно договориться с продавцом или строителем», - заметил он. При этом на вторичном рынке, по его информации, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. «Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих, допустим, из «двушки» переехать в «трешку» - то есть, в основном, идет улучшение жилищных условий», - говорит он.