Непродление ВРЗ для застройщиков страшнее финансового кризиса
Сегодня в пресс-центре ИА Интерфакс главы крупных петербургских строительных корпораций, представленных в Саморегулируемой ассоциации строителей Санкт-Петербурга (САС), рассказали о своих предложениях в текстовую и картографическую часть Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Как напомнил генеральный директор САС Алексей Белоусов, первое заседание Комиссии по землепользованию и застройке города (КЗЗ) состоится 1 октября и будет посвящено рассмотрению предложений по корректировке проекта ПЗЗ.
Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, президент ЗАО «Строймонтаж» Артур Кириленко и гендиректор ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков согласны с тем, что ПЗЗ является необходимым документом для установления правил игры в сфере градостроительства. Более того, они заинтересованы в скорейшем утверждении Правил. В то же время у руководителей крупных компаний вызывают тревогу сохраняющиеся неопределенности.
В особенности застройщики обеспокоены возможной отменой действия временных регламентов застройки (ВРЗ) тех территорий, где строительные проекты, согласованные с КГА до разработки нового варианта проекта ПЗЗ. Как известно, необходимость пересмотра ПЗЗ формально обусловлена принятием усовершенствованием проекта Генплана. При этом ВРЗ составлялись в соответствии с прежним проектом ПЗЗ 2006 г., от которого новый проект отличается во многих деталях картографии территориальных зон.
В этой связи застройщики настаивают на введение годичного переходного периода, на протяжении которого согласованные ВРЗ сохраняли бы свое действие. В противном случае заказчикам придется повторно проходить согласования в большинстве городских инстанций. «Это значит заново собрать 138 подписей», - поясняет В.Заренков.
Необходимость переоформления документации может отложить реализацию многих проектов на год и более. Согласно подсчетам А.Белоусова, общий объем жилой недвижимости, ввод которой может быть задержан из-за необходимости переработки документации в соответствии с ПЗЗ, может достичь 2 млн. кв.м. Как напоминает Э.Тиктинский, ежегодно в городе вводится порядка 6 млн. кв. м жилья. Исходя из несложного расчета, можно предвидеть значительное повышение цен в связи с дефицитом предложения, напоминают застройщики.
По тем же мотивам они настаивают на уточнении процедуры получения разрешений от КЗЗ на застройку в соответствие с условно разрешенными видами использования территорий, а также по методике формирования подзон в рамках территориальных зон. Именно с противоречиями в зонировании в ВРЗ и ПЗЗ связано основное число внесенных поправок по конкретным объектам. Лишь в 30 из более 100 случаев речь идет о противоречиях между согласованными параметрами проекта и высотным регламентом, установленным проектом ПЗЗ на данной территории.
Еще одной деталью проекта ПЗЗ, не устраивающей крупный строительный бизнес, является расчет потребности в паркингах при новом строительстве в пропорции 1 на 80 кв. м. Как рассказал А.Кириленко, при реализации своих жилищных проектов ЗАО «Строймонтаж» рассчитывало потребность в парикнгах из числа квартир, что с учетом средней площади соответствовало 1:160 кв.м. По мнению главы компании, устанавливаемая городом универсальная норма, вне зависимости от класса жилья, не соответствует европейской практике. В частности, в Париже норматив количества машиномест в новой жилой застройке устанавливается в зависимости от района города и класса недвижимости.
Установленный в общей части проекта ПЗЗ норматив машиномест, по словам застройщиков, значительно повышает себестоимость вводимой недвижимости, что неизбежно заставит строителей предусмотреть эти дополнительные затраты в ценообразовании, что неизбежно снизит уровень платежеспособного спроса.
Разработчики ПЗЗ мотивируют введение повышенного норматива обеспеченности машиноместами загруженностью улиц и дворов личным автотранспортом. Однако, по мнению А.Кириленко, эта проблема была бы решена, если бы в Петербурге целенаправленно внедрялась европейская практика штрафов за парковку машин на газонах, а также распространялась система платных автостоянок.
В.Заренков в особенности удручен тем обстоятельством, что утверждение ПЗЗ совпало по времени с международным финансовым кризисом. Впрочем, Э.Тиктинский утверждает, что кризис, выразившийся в повышении стоимости заемных средств на строительство, пока не оказал существенного влияния на планы строительных компаний. На снижение цен на строительном рынке в связи с кризисом рассчитывать не приходится, и предлагаемые рядом компаний скидки могут быть обусловлены совершенно другими соображениями, подчеркивает глава RBI. «Какое тут понижение цен, если кредиты дорожают», - поддержал его А.Белоусов.
На пресс-конференции в новом офисе инвестиционно-строительного холдинга RBI топ-менеджеры компании рассказали о ходе реализации основных петербургских проектов компании.
В частности, вице-президент холдинга Михаил Возиянов рассказал, что недавно компания купила участок на Петровском острове – часть территории, где ранее располагалась фабрика «Канат», а затем мебельное производство. Участок расположен на набережной, RBI намерен построить там жилой комплекс бизнес-класса, концепция которого, по словам М.Возиянова, еще не разработана, а общий метраж – 20 тысяч кв. м. По словам главы RBI Эдуарла Тиктинского, «через 5-7 лет ситуация на острове принципиально поменяется – это Клондайк, там нечего делать производству, он будет полностью застроен».
М.Возиянов также вкратце напомнил о многофункциональных проектах компании в центре, в которых жилье комфорт-класса сочетается с офисными площадями высокого качества. Офисный центр будет образован по адресу Шпалерная, 37, где реконструируется двухэтажное здание, комплекс «Таврический» с жилой и деловой функциями появится на ул.Чернышевского. В последнем жилье займет верхнюю половину здания с видовыми квартирами. Проект выполнен архитектором Михаилом Мамошиным, продажи там начнутся в 2009 г.
Продолжается реализация проекта 9-12-этажного комплекса на ул. Новгородской, 23, напротив будущей «Невской ратуши». Здание спроектировано мировой знаменитостью Риккардо Бофилом. 3 первых этажа в нем займет деловой центр «Базель». Общая площадь здания – 24 тысячи кв. м, продажи уже начались и идут весьма успешно, по словам Э.Тиктинского – во многом благодаря локации объекта и широкому разнообразию предлагаемых офисов. На первом этаже дома расположится также торговая и спортивная инфраструктура.
Холдинг также реализует проект 10-этажного МФК на месте бывшего таксомоторного парка на Большой Посадской, 12. Проекта как такового еще нет, но метраж известен 26 тысяч кв. м.
Более 90 тысяч кв. м займет МФК (с бизнес-центром класса А на 50 тысяч кв. м и жильем класса В и С) на Пискаревском пр., 3. За архитектурную его часть отвечает Владимир Григорьев в сотрудичестве с лондонской архитектурной мастерской RTKL, компания ETC займется логистикой, Jones LangLaSalle консультирует проект, а ARUP – отвечает за инженерное обеспечение.
RBI также строит два 25-27-этажных жилых дома бизнес-класса на ул. Шелгунова, 5, рядом с Речным вокзалом – на 55 тысяч кв. м в общей сложности.
Но больше всего времени топ-менеджеры компании посвятили своему любимому проекту – малоэтажному поселку Karela Hills близ пос. Мистолово. Сейчас идет процесс концептуального проектирования поселка, которым занимается финская фирма Arkvat Arkkitehdit и институт «Стройпроект». Предполагается, что поселок будет состоять из 15 сегментов-деревень, где будут не только коттеджи, но и малоэтажные сблокированные дома на 6-10 квартир (40% жилья – класса С, 60% - класса В). Всего будет построено 190 домов. Рядом с поселком расположится крупнейшая в Европе спортивная база, которую построит ФК «Зенит». Невдалеке от Karela Hills находится также Охта-парк. По словам Э.Тиктинского, от поселка 10 минут езды до метро «Парнас». Общая площадь проекта – 126 тысяч кв. м. В поселке будут свои детские сады, школа, торговая и спортивная инфраструктура. В проекте участвует также компания «Петростиль». Продажи в поселке начнутся в мае 2009 г.
Правда, на вопрос известного аналитика о транспортной составляющей этого замысла руководство RBI ответить затруднилось. Дело в том, что поблизости от будущего поселка за 7 лет появится около 4 млн кв. м жилья – это малоэтажный проект «Главстроя» (475 га близ Юнтоловского заказника), ряд проектов близ Новоорловского лесопарка (в том числе и технопарк). При этом дорожная инфраструктура для перемещения такого количества людей здесь отнюдь не предусмотрена. «Траспортная доступность – это вопрос не наш, а города. Да, она отстает от нужд стройкомплекса. Тем не менее, крупные проекты строятся и будут появляться еще», - так ответил на это замечание Э.Тиктинский.