Непродление ВРЗ для застройщиков страшнее финансового кризиса
Сегодня в пресс-центре ИА Интерфакс главы крупных петербургских строительных корпораций, представленных в Саморегулируемой ассоциации строителей Санкт-Петербурга (САС), рассказали о своих предложениях в текстовую и картографическую часть Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Как напомнил генеральный директор САС Алексей Белоусов, первое заседание Комиссии по землепользованию и застройке города (КЗЗ) состоится 1 октября и будет посвящено рассмотрению предложений по корректировке проекта ПЗЗ.
Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский, президент ЗАО «Строймонтаж» Артур Кириленко и гендиректор ОАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков согласны с тем, что ПЗЗ является необходимым документом для установления правил игры в сфере градостроительства. Более того, они заинтересованы в скорейшем утверждении Правил. В то же время у руководителей крупных компаний вызывают тревогу сохраняющиеся неопределенности.
В особенности застройщики обеспокоены возможной отменой действия временных регламентов застройки (ВРЗ) тех территорий, где строительные проекты, согласованные с КГА до разработки нового варианта проекта ПЗЗ. Как известно, необходимость пересмотра ПЗЗ формально обусловлена принятием усовершенствованием проекта Генплана. При этом ВРЗ составлялись в соответствии с прежним проектом ПЗЗ 2006 г., от которого новый проект отличается во многих деталях картографии территориальных зон.
В этой связи застройщики настаивают на введение годичного переходного периода, на протяжении которого согласованные ВРЗ сохраняли бы свое действие. В противном случае заказчикам придется повторно проходить согласования в большинстве городских инстанций. «Это значит заново собрать 138 подписей», - поясняет В.Заренков.
Необходимость переоформления документации может отложить реализацию многих проектов на год и более. Согласно подсчетам А.Белоусова, общий объем жилой недвижимости, ввод которой может быть задержан из-за необходимости переработки документации в соответствии с ПЗЗ, может достичь 2 млн. кв.м. Как напоминает Э.Тиктинский, ежегодно в городе вводится порядка 6 млн. кв. м жилья. Исходя из несложного расчета, можно предвидеть значительное повышение цен в связи с дефицитом предложения, напоминают застройщики.
По тем же мотивам они настаивают на уточнении процедуры получения разрешений от КЗЗ на застройку в соответствие с условно разрешенными видами использования территорий, а также по методике формирования подзон в рамках территориальных зон. Именно с противоречиями в зонировании в ВРЗ и ПЗЗ связано основное число внесенных поправок по конкретным объектам. Лишь в 30 из более 100 случаев речь идет о противоречиях между согласованными параметрами проекта и высотным регламентом, установленным проектом ПЗЗ на данной территории.
Еще одной деталью проекта ПЗЗ, не устраивающей крупный строительный бизнес, является расчет потребности в паркингах при новом строительстве в пропорции 1 на 80 кв. м. Как рассказал А.Кириленко, при реализации своих жилищных проектов ЗАО «Строймонтаж» рассчитывало потребность в парикнгах из числа квартир, что с учетом средней площади соответствовало 1:160 кв.м. По мнению главы компании, устанавливаемая городом универсальная норма, вне зависимости от класса жилья, не соответствует европейской практике. В частности, в Париже норматив количества машиномест в новой жилой застройке устанавливается в зависимости от района города и класса недвижимости.
Установленный в общей части проекта ПЗЗ норматив машиномест, по словам застройщиков, значительно повышает себестоимость вводимой недвижимости, что неизбежно заставит строителей предусмотреть эти дополнительные затраты в ценообразовании, что неизбежно снизит уровень платежеспособного спроса.
Разработчики ПЗЗ мотивируют введение повышенного норматива обеспеченности машиноместами загруженностью улиц и дворов личным автотранспортом. Однако, по мнению А.Кириленко, эта проблема была бы решена, если бы в Петербурге целенаправленно внедрялась европейская практика штрафов за парковку машин на газонах, а также распространялась система платных автостоянок.
В.Заренков в особенности удручен тем обстоятельством, что утверждение ПЗЗ совпало по времени с международным финансовым кризисом. Впрочем, Э.Тиктинский утверждает, что кризис, выразившийся в повышении стоимости заемных средств на строительство, пока не оказал существенного влияния на планы строительных компаний. На снижение цен на строительном рынке в связи с кризисом рассчитывать не приходится, и предлагаемые рядом компаний скидки могут быть обусловлены совершенно другими соображениями, подчеркивает глава RBI. «Какое тут понижение цен, если кредиты дорожают», - поддержал его А.Белоусов.
24 сентября на ММВБ состоялось размещение выпуска облигаций ЗАО «Желдорипотека» серии 03 общей номинальной стоимостью 2 млрд рублей, сообщила АСН-инфо пресс-служба компании. Ставка первого купона была определена в размере 13% годовых.
Облигационный займ серии 03 ЗАО «Желдорипотека» был полностью размещен за один день. Организатором, агентом по размещению и платежным агентом выпуска выступил ОАО «ТрансКредитБанк». Выпуск ценных бумаг номинальной стоимостью 1 тысяча рублей, под государственным номером 4-03-29168-Н был зарегистрирован 26 августа 2008 г.
В ходе конкурса ставка первого купона была определена в размере 13,00% годовых. Структурой выпуска предусмотрено, что 2-8 купоны равны первому. Срок обращения ценных бумаг составит 4 года. Предусмотрена выплата восьми полугодовых купонов.
«Мы планировали размещение данного выпуска облигаций для завершения ранее заключенной сделки. Несомненно, это размещение – залог дальнейшей реализации планов компании» - прокомментировал это событие генеральный директор ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский.
В настоящее время в обращении находятся первый и второй облигационные займы ЗАО «Желдорипотека». Облигационный займ 01 серии был выпущен в декабре 2007 г. по открытой подписке на ФБ ММВБ на сумму 1,5 млрд рублей, с номинальной стоимостью 1 тысяча рублей. Срок погашения - 30 ноября 2011 г. Ставка первого купона облигаций была установлена на конкурсе в размере 12,5 % годовых. Выпуск серии 02 на 2,5 млрд рублей, размещенный 24 апреля 2008 г., включает 2,5 млн облигаций номинальной стоимостью 1 тысяча рублей со сроком обращения 4 года. Процентная ставка первого купона составила 13,49 % годовых.
Инвестиционно-строительная компания ЗАО «Желдорипотека», дочерняя структура ОАО «Российские Железные Дороги», была создана в 2001 г. для решения жилищных проблем работников федерального железнодорожного транспорта. Сейчас компания – это динамично развивающаяся современная бизнес-структура, осуществляющая деятельность по трем направлениям: реализация социальной программы ипотечного жилищного кредитования ОАО «РЖД»; реализация собственной инвестиционной программы на рынке недвижимости и строительства РФ; управление непрофильными активами ОАО «РЖД».