Короновирус привел к рецессии на рынке офисной недвижимости Петербурга
С конца марта на рынке офисной недвижимости появились первые признаки наступающей рецессии. Такой вывод делают аналитики JLL.
«Замедлилась и почти остановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнес-центров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок. Массового изменения коммерческих условий пока не происходит, арендодатели заняли жесткую позицию, ожидая новых законодательных инициатив от государства и разъяснения уже принятых постановлений. Однако уже к лету мы ожидаем снижение арендных ставок по мере роста объема свободных площадей», – говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Петербурге Регина Волошенко.
При этом начало года было позитивным. Арендные ставки достаточно долго росли, ликвидные помещения сдавались быстро, свободными оставались бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в последний месяц-два. Достигнув оптимальных показателей заполняемости действующих объектов, девелоперы начали строительство новых.
По итогам I квартала 2020 года арендные ставки в классе А увеличились до 1916 рублей за кв. м в месяц (+0,6% по сравнению с началом года), в классе В – до 1312 рублей (+0,2%).
Уже в марте большинство компаний приостановили поиск нового офиса на неопределенный период времени, многие перешли на удаленный формат работы.
В итоге, в особенно сложном положении окажутся собственники новых бизнес-центров. В январе-феврале были введены в эксплуатацию БЦ Bronka Space в реконструированном задании бывшей прядильной фабрики на Синопской наб., 78, БЦ на наб. Обводного канала, 28, а также офисное здание на Аптекарской наб., 18. Небольшой прирост спекулятивного предложения (25 тыс. кв. м) привел к увеличению доли свободных площадей до 6,4% (+0,2 п.п.).
До конца года девелоперами анонсирован ввод еще более 200 тыс. кв. м офисной недвижимости. Однако прогнозируются переносы сроков завершения строительства на 2021 год и увеличение сроков экспозиции на рынке новых площадей. В ситуации неопределенности арендаторы не рискуют подписывать предварительные договоры аренды на этапе строительства здания.
Доля свободных помещений на основных торговых коридорах Петербурга по итогам I квартала 2020 года составила 7% против 5,6% за аналогичный период 2019 года. Однако в сравнении с показателями конца прошлого года доля вакансии сократилась с 8,2% до 7%. Такие данные приводят аналитики Colliers International.
Они объясняют в целом положительные показатели за квартал тем, что высокий уровень активности ритейлеров и потребительского спроса в январе-феврале перекрыли негативный эффект от паузы в работе заведений в марте.
Переломным моментом стала середина марта, когда из-за распространения коронавируса арендаторы на центральных торговых коридорах Петербурга стали фиксировать сокращение посещаемости своих объектов на 40-60%. В конце марта по решению правительства работа общепита и значительной части заведений торговли была временно приостановлена.
Эта ситуация послужит катализатором многих процессов, которые начали формироваться в стрит-ритейле ранее, до пандемии, считает руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International в Петербурге Владимир Каличава. «В будущем мы можем стать свидетелями таких структурных изменений в стрит-ритейле, как переход от фиксированной ставки к проценту с оборота, а также переход некоторых сегментов от классических офлайн-магазинов к смешанной форме оффлайн и онлайн магазинов, что позволит ритейлерам оптимизировать баланс между товарным запасом и продажами», – отмечает он.
Часть компаний, скорее всего, будет вынуждена временно приостановить свою работу, в результате чего доля вакантных помещений на ключевых торговых коридорах Петербурга может увеличиться во втором квартале до 9-10%, что станет самым высоким показателем за последние пять лет. К концу первого квартала 2020 года границы минимальных и максимальных ставок были скорректированы на большинстве торговых коридоров города.