Крупнейший петербургский девелопер продает до 90% активов
РБК сообщает, что девелоперская компания «Макромир», владеющая торговыми сетями «Пятерочка» и «Карусель», приступила к серьезной чистке своего портфеля. Компания планирует продать большинство своих региональных проектов и три действующих торговых центра в Санкт-Петербурге.
Глава компании Андрей Рогачев объясняет, что хочет избавиться от непрофильных активов и заработать на продаже доходных ТЦ. Он также заявляет, что ведет реструктуризацию бизнеса «Макромира», но не продает саму компанию: «Три недели назад я завершил консолидацию компании и сейчас активно сокращаю издержки — продаю то, что компании не нужно. Мы готовы продавать непрофильные активы, в частности землю, где планировалось строительство жилья, а также построенные объекты, которые достигли точки насыщения». Глава «Макромира» готов продать три торговых центра в Петербурге, однако не стал уточнять, какие конкретно. Оценить привлекаемый за счет продажи активов «Макромира» объем средств бизнесмен также не смог, но заметил, что завершенных сделок по продаже объектов и площадок «Макромира» нет, еще идут переговоры.
По мнению участников рынка, распродажа «Макромира», которая может принести девелоперу около 1 млрд долларов, вызвана дефицитом кредитных средств, необходимых для реализации новых проектов.
Сегодня «Макромир» реализует проекты общей площадью более 2,5 млн кв. м. Стоимость ее активов превышает 1 млрд долларов. Земельный банк насчитывает 195,4 га в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Перми и Уфе, из которых 140,9 га — в собственности. Выручка в 2007 г. составила 30,7 млн долларов, в 2008-м ожидается на уровне 105,2 млн долларов. 99% ООО «Макромир» принадлежит британской Fire & Cooper, 100% которой в августе этого года консолидировал Андрей Рогачев, выкупив 50% у партнера и совладельца компании ЛЭК Павла Андреева. 1% ООО «Макромир» — у гендиректора компании Игоря Шабловского. В 2007 г. г-н Рогачев создал инвесткомпанию Terra On, которая будет финансировать различные девелоперские проекты.
По данным источника РБК - топ-менеджера крупной консалтинговой компании, «Макромир» продает все построенные торговые центры в Санкт-Петербурге — «Родео Драйв» (47,5 тысяч кв. м), «Французский бульвар» (16,4 тысяч кв. м), «Фиолент» (17 тысяч кв. м), «Феличита» (17 тысяч кв. м) и практически все региональные площадки, что составляет 85—90% портфеля проектов компании. По сообщению близкого к «Макромиру» источника, петербургские ТЦ оцениваются в 500—600 млн долларов, столько же могут стоить региональные проекты компании.
Напомним, что на прошлой неделе стало известно о серьезном пересмотре планов нескольких московских строительных гигантов – «Миракс Груп» заявил о заморозке неначатых проектов, «Система-Галс» - о продаже некоторых объектов, неопределенными пока можно назвать планы ГК ПИК, имеющей большую краткосрочную банковскую задолженность. О намерении не начинать во времена финансового кризиса новых проектов заявил также глава «Строймонтажа» Артур Кириленко. Время покажет, пойдут ли петербургские девелоперы по примеру «Макромира», или найдут другой вариант сохранения бизнеса во время кризиса.
Международное агентство Fitch Ratings заявило вчера об усилении обеспокоенности относительно ликвидности многих российских компаний, в особенности, в секторе недвижимости и строительной отрасли. Как сообщает официальный сайт агентства, обеспокоенность выражается на фоне текущей негативной конъюнктуры в России, не самых лучших настроений иностранных инвесторов в плане вложений в Россию и переоценки ими профиля рисков в стране. Не добавляет оптимизма агентству ситуация на российском рынке акций на этой неделе, а также на рынке облигаций. В недвижимости зону риска с прогнозом «негативный» попали такие гиганты, как Группа ЛСР, «Mirax Group», ГК ПИК, «Система-Галс» и другие.
Краткосрочная структура погашения задолженности компаний и их зависимость от уязвимой банковской системы уже оказывают отрицательное влияние на рейтинги многих российских корпоративных эмитентов, подчеркивает Fitch.
В недавнем аналитическом исследовании, посвященном ликвидности корпоративных эмитентов, Fitch отмечало, что российские компании часто полагаются на отзывные краткосрочные банковские кредитные линии. Соответственно, компании, использующие фондирование от российских банков, постоянно сталкиваются с риском рефинансирования своих заемов. В результате эмитенты с недостаточными собственными средствами (относительно сроков погашения долга) зависят от получения капитала от российских банков или на рынках облигаций. Но следует отметить, что даже когда удается привлекать средства на внутреннем рынке рублевых облигаций или на международных рынках еврооблигаций (если некоторые компании имеют доступ к последним), российские рублевые облигации могут быть краткосрочными и предусматривать периодические опционы пут (опционы на продажу) для инвесторов. В настоящее время затруднен доступ на оба рынка, даже несмотря на повышенную премию за риск.
Вследствие структурного применения краткосрочного фондирования у ряда компаний в рейтинговом портфеле Fitch около 20%-30% долга имеет сроки погашения до конца этого года. Как это всегда бывает в стрессовые периоды, ключевым фактором для сохранения финансовой поддержки являются доверие и устоявшиеся взаимоотношения. Скорее всего, кредитные линии будут продлены компаниям, которые имеют налаженные отношения с тремя крупнейшими банками, получившими более широкий доступ к ликвидности в форме размещения бюджетных средств - Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк.
Что касается конкретных секторов в портфеле корпоративных рейтингов Fitch (в настоящее время публичные рейтинги присвоены примерно 40 российским компаниям, и рейтинги сосредоточены в категориях "BB" и "B"), то имеющие более высокие рейтинги нефтяные и газовые компании, а также рейтингуемые телекоммуникационные компании, скорее всего, сумеют рефинансировать краткосрочные долги, хотя, возможно, средства будут привлечены по более высокой цене.
Эмитенты из нефтегазового сектора – это крупные компании, имеющие сильные самостоятельные финансовые позиции, стратегическую значимость для государства и хороший доступ к услугам международных банков. В случае рейтингуемых телекоммуникационных компаний (принадлежащих Связьинвесту или с иным государственным участием) вероятно благоприятное отношение со стороны государственных финансовых организаций, если таким компаниям потребуется возобновление кредитных линий.
Остальные рейтингуемые компании подразделяются на две группы - компании, имеющие конкретные проблемы с рефинансированием, вызванные управлением корпоративными финансами, и компании из отраслей, уязвимых к спаду в связи с тем, что банки будут беречь ликвидность. Fitch продолжает пристально отслеживать структуру долговых обязательств российских компаний с погашением в ближайшее время, в особенности применительно к компаниям, не имеющим налаженных взаимоотношений с банками, связанными с государством, а также компаниям, предполагающим рефинансировать задолженность за счет банковского финансирования или выпуска облигаций.
Наиболее подверженными рискам являются компании сектора недвижимости и строительной отрасли, признает агентство. По мнению Fitch, если банки прекратят кредитование, стоимость коммерческой и жилой недвижимости (которая в настоящее время находится на пиковом уровне) будет снижаться по мере распространения случаев вынужденных продаж. Кроме того, если существующее долговое финансирование предоставляется по конкретному активу и не будет обеспечено рефинансирование в краткосрочной перспективе, многие банки смогут в короткие сроки наложить взыскание на обеспечение, что ослабит позиции соответствующих компаний.
В настоящее время риски данного сектора в России учтены в рейтингах перечисленных ниже компаний (в основном в рейтинговой категории "В") - ОАО «Группа ЛСР», ООО «Миракс Групп», ОАО «ОПИН», ОАО «Группа Компаний ПИК» и ОАО «Система-Галс». При этом, отмечает Fitch, обеспокоенность вопросами ликвидности на сегодняшний день отражается в нахождении этих рейтингов под наблюдением в списке Rating Watch «Негативный» или в «Негативном» прогнозе по рейтингам.
Ритейловые компании могут быть подвержены риску сокращения расходов потребителей, обусловленному проблемами в банковской системе, хотя это менее очевидно по тем компаниям, которые рейтингует Fitch.
Некоторые компании позиционируют себя как в большей степени полагающиеся на фондирование, привлекаемое на международном банковском рынке. Они имеют доступ к безотзывному и более долгосрочному финансированию. Сюда относятся нефтегазовые компании (ЛУКойл, ТНК-BP, Роснефть и Газпром, имеющие рейтинги в нижней части категории "BBB"). При этом «Норильский никель» ("BBB-" (BBB минус)), «Evraz» ("BB") и «НЛМК» ("BВ+") также могут рассматриваться как компании международного уровня, которые, по всей видимости, могут быть причислены к числу вероятных кандидатов на более благоприятное отношение со стороны крупных российских банков.