Антон Глушков: без четкого механизма выкупа объектов под реновацию она не привлекательна для девелоперов
Об этом, в частности, глава НОСТРОЙ Антон Глушков заявил на Выездном заседании Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера.
По словам эксперта, на проблему реновации территорий можно смотреть с разных точек зрения, и одна из них — инвестиционная привлекательность таких проектов для девелоперов и застройщиков.
И здесь баланс интересов бизнеса и властей соблюдается не всегда.
С одной стороны - ограниченность земельных ресурсов в современных мегаполисах стимулирует застройщиков к тому, чтобы изучать этот механизм получения земельных участков.
К тому же многие города уже достигли предельных границ застройки: дальнейший рост вширь приведет как к резкому росту затрат на инженерную подготовку территорий, так и к значительным затратам на их дальнейшую эксплуатацию.
«Без реновации дальнейшее развитие многих городов сегодня крайне затруднено, или практически невозможно», - говорит Антон Глушков.
Но это — основной плюс схемы реновации для девелоперов, сопровождающийся множеством минусов.
Во-первых, сегодня нет «чистой» схемы реализации подобных проектов — проекты РЗТ и КРТ очень сильно переплетаются, помимо жилья в большинство проектов реновации вовлекаются и прочие объекты недвижимости.
«В рамках Нацобъединения мы подготовили ряд поправок в нормативные документы, которые помогли бы создать комплексную модель, позволяющую включать в такие проекты и аварийное жилье и промышленные территории», - рассказал Антон Глушков.
Во-вторых, по словам главы НОСТРОЙ, после изменения механизма финансирования строительства одним из главных критериев для девелопера стал срок освоения банковских средств.
«Сегодня, после завершения перехода на новую схему финансирования, мы видим, что количество выдаваемых новых разрешений на строительство в регионах исчисляется единицами. Это говорит о том, что привлекательность бизнеса очень сильно снижается. Об этом свидетельствует и отток с рынка компаний и снижение объективной нормы дохода. Дополнительные затраты по проектам реновации могут только усугубить ситуацию для застройщиков», - отметил эксперт.
Таким образом, любой застройщик, входящий в проект, просчитывает срок освоения привлеченных средств в первую очередь, но когда речь заходит о таких долгих и сложных проектах как реновация, просчитать это в принципе бывает очень непросто.
Особенно с учетом того, что не существует простого, понятного и прописанного законодательно механизма выкупа объектов под проекты реновации.
«А без этого застройщик не может просчитать свои затраты, создать проект и получить под него банковское финансиорование», - резюмирует Антон Глушков.
Сегодня, 25 октяря, Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку на 50 б.п., до 6,50% годовых.
Как сообщает пресс-служба финансового регулятора, данное решение принято исходя из того, что замедление инфляции происходит быстрее, чем прогнозировалось. Инфляционные ожидания продолжают снижаться, а темпы роста российской экономики по-прежнему остаются сдержанными.
«Cохраняются риски существенного замедления мировой экономики. На краткосрочном горизонте дезинфляционные риски преобладают над проинфляционными. В этих условиях Банк России снизил прогноз годовой инфляции по итогам 2019 года с 4,0–4,5 до 3,2–3,7%. С учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 3,5–4,0% по итогам 2020 года и останется вблизи 4% в дальнейшем», - говорится в официальном заявлении Центробанка.
При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом регулятор будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на одном из ближайших заседаний Совета директоров.
При этом ведущие аналитики заранее предсказывали данные решения.
Несколько дней назад мы публиковали прогноз главного экономиста Сбербанка Антона Струченевского и стратега по рынкам валют и процентных ставок Николая Минко, которые говорили о сегодняшнем снижении ключевой ставки.
И это, по мнению экспертов, будет не последним ее снижением в этом году - в декабре Центробанк может опустить ее еще на 50 б.п., до 6%, после чего она останется неизменной минимум полгода.
А аналитик «Росбанка» Анна Заигрина допускает, что ключевая ставка может продолжить снижаться и в следующем году.
Регулятор продолжает отмечать, что замедление инфляции вызвано в первую очередь слабым потребительским спросом, что можно рассматривать как аргумент к ожиданию устойчивого замедления инфляции в среднесрочной перспективе. Кроме того, Банк России отметил снижение рисков со стороны фискальной политики, что также поддерживает его решение о более быстром снижении ключевой ставки.
«На этом фоне мы видим условия для продолжения снижения ключевой ставки на заседании в декабре, в базовом сценарии на 25 б.п. Однако более сильный пересмотр прогноза по инфляции может говорить и о возможности снижения ставки и на 50 б.п., если фактическая инфляция будет вблизи нижней границы. Кроме того, улучшенный прогноз по инфляции на 2020 год на фоне снизившихся инфляционных рисков (3.5-4.0% против «вблизи 4%» на прошлом заседании) говорит о возможности продолжения снижения ключевой ставки и в 2020 году (до 5.75%)», - отмечает эксперт.
Аналитики холдинга ФИНАМ в свою очередь считают, что снижение ключевой ставки в сочетании с предшествовавшим ему падением доходностей на рынке ОФЗ создает предпосылки для изменения процентных ставок на рынке ипотеки.
«В настоящее время на долю банков, чьи ставки по ипотеке выше прошлогодних минимумов, приходится более трети ипотечных кредитов на рынке. При этом только несколько игроков предлагают ставки, которые являются минимальными в их истории. Следовательно, на рынке ипотеки есть потенциал для снижения ставок, при реализации которого средняя ставка предложения до конца года может снизиться на 30-50 базисных пунктов», - отмечают они.