На рынке недвижимости вскоре могут остаться только крупнейшие девелоперы
Проблемы с финансированием проектов, начавшиеся на рынке недвижимости России из-за мирового финансового кризиса, могут привести к тому, что выживут только крупнейшие девелоперы, заявили РИА «Новости» в четверг представители сразу нескольких строительных компаний.
«Сегодняшнюю ситуацию я бы назвал настоящим кризисом, который приведет к тому, что выживут только самые крупные игроки, реализующие хорошие проекты и имеющие хотя бы некоторое количество денег, так как инвестиционный рынок сейчас нулевой - инвестиций нет и не будет», - отмечает, в частности, коммерческий директор AFI Development Михаил Субботин.
С ним согласна и руководитель пресс-службы группы компаний ПИК Наталья Коновалова, которая указывает, что если крупные девелоперские компании финансовый кризис сильно не затронет, то для мелких компаний ситуация значительно более сложна, и они, очевидно, будут вынуждены уйти с рынка.
Директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов, некоторые трудности возникают и у больших строительных компаний, давно работающих на рынке. «Заемное финансирование подорожало в среднем на 5-6%, а некоторые банки вообще перестали финансировать строителей. У нас сейчас практически только два банка - ВТБ и Сбербанк - финансируют инвестиционные проекты, а массовое строительство жилья требует постоянной подпитки, так как строителям нужны «длинные деньги», - поясняет он.
Директор по связям с общественностью ГК «СУ-155» Федор Сарокваша добавляет, что банки не только увеличили требования по кредитам, но и снизили оперативность выдачи кредитов.
Вчера о заморозке ряда проектов объявила корпорация Mirax Group. Но пока, в отличие от Mirax Group, никто из собеседников РИА «Новости» не собирается хотя бы частично замораживать свои проекты. Однако «запасные аэродромы», судя по всему, прорабатывают почти все. Так, Игорь Левит, генеральный директор Группы ЛСР (Санкт-Петербург), признается, что его компания на всякий случай прорабатывает несколько стратегий, которые будет реализовывать в зависимости от разной финансовой конъюнктуры.
«Наш самый пессимистичный сценарий предполагает изменение инвестиционной политики в сторону меньшей агрессивности», - подчеркивает И.Левит.
Представительница ГК ПИК Н.Коновалова уточняет, что в 2008 г. новые проекты и земельные участки компания приобретать не собирается.
«Главстрой» же пока свою бизнес-стратегию менять не намерен. «Мы будем развиваться в качестве интегрированного холдинга - жилищный девелопмент, услуги генподряда, производство стройматериалов, инжиниринговые услуги», - рассказывает И.Слепцов.
Ф.Сарокваша из «СУ-155» отмечает, что в наилучшем положении окажутся те компании, которые объединяют несколько бизнес-направлений в одной структуре. Это позволяет ей меньше всего зависеть от тенденций рынка и быть наиболее устойчивой к кризису за счет диверсифицированного поступления денежных потоков. Поэтому, по его мнению, сильного негативного влияния на «СУ-155» финансовый кризис не окажет.
В пресс-службе AFI Development РИА «Новости» сообщили, что всего до конца 2009 г. компания нуждается в финансовых средствах в объеме 1,5 млрд долларов. «Мы рассчитываем на собственные денежные средства, доход от продажи жилых составляющих в проектах на Озерковской набережной, Ботаническом саду и в Отрадном и на заемные средства. Так, нами получены кредиты на реализацию торгового центра Mall of Russia в ММДЦ «Москва-Сити» и комплекса на Тверской Заставе. Кроме того, мы планируем получить в 2009 г. дополнительные кредиты на реализацию проектов, вступающих в фазу строительства", - рассказывает сотрудница пресс-службы.
Лишь один из собеседников агентства выразил осторожный оптимизм. Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев считает, что, хотя паре девелоперов, слишком увлёкшихся кратко- и среднесрочным кредитованием под премиальные проекты, придётся покинуть рынок из-за проблем с рефинансированием, это не приведет к значительному изменению облика российского рынка недвижимости. «Легкую волатильность на жилую недвижимость можно смело прогнозировать до конца зимы 2009 г., причем с середины декабря по конец января вероятны некоторая стагнация и снижение стоимости кв. м в пределах 5-8%. Однако восстановление обязательно начнётся уже в конце февраля. Все деньги, которые могли уйти с рынка, уже ушли, а на всех неполученных кредитах уже поставлен крест. Рынок недвижимости это переживает спокойно. А вот с амбициями придётся обождать», - заключает глава Vesco Group.
«Для того, чтобы обеспечить планируемые в рамках бюджета будущего года затраты, мы должны диверсифицировать базу налоговых поступлений», - заявил сегодня в беседе с журналистами по итогам заседания Правительства Санкт-Петербурга председатель городского комитета финансов Эдуард Батанов. По его словам, рост доходов бюджета в 2009-2011 гг. ожидается в том числе благодаря вводу новых автомобильных заводов и предприятий автокластера.
В то же время, в результате самостоятельной налоговой политики, проводимой в Санкт-Петербурге, в 2009 г. предусмотрена возможность освобождения от налогов организации, осуществляющие деятельность городского электротранспорта, а также органы местного самоуправления в части имущества детских и спортивных площадок.
Рост поступлений от налогов на имущество по сравнению с 2009 г. должен составить по расчетам Комитета финансов 12,2%, достигнув 27,8 млрд рублей. В структуре доходов от использования имущества произошел ряд изменений.
Поступления земельного налога в 2009 г. планируются в объеме 3,4 млрд рублей, в 2010 г. – 3,7 млрд рублей, а в 2011 г. – 4,0 млрд рублей. Однако, как пояснил Э.Батанов, рост поступления земельного налога в 2009 г. будет зависеть от степени активизации процесса выкупа в собственность земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Пользователи подобных земельных участков обязаны до 1 января 2010 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность и уплачивать земельный налог.
Проектом бюджета планируется сохранение удельного веса платежей по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и поступлений от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков (на уровне 4–5%). В бюджете на 2009 г. данные платежи прогнозируются на уровне 18,4 млрд рублей, в 2010 – 22,1 млрд рублей, в 2011 – 28,3 млрд рублей.
Доходы от продажи земельных участков теперь учитываются в доходной части бюджета с 2008 г., ранее они входили в состав источников финансирования дефицита бюджета. Согласно проекту бюджета, предполагается, что в 2009 г. они должны составить 3,7 млрд рублей, в 2010 г. – 4,0 млрд рублей, в 2011 г. – 3,2 млрд рублей.
Одновременно на фоне роста доходов от продажи земельных участков и прочего имущества, в 2009-2011 гг. ожидается снижение доходов от сдачи в аренду недвижимости, а также существенное сокращение поступлений в виде средств от инвесторов на развитие городской инфраструктуры в результате предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях.
Проектом бюджета предусмотрена отрицательная динамика роста поступлений средств инвесторов, который в будущем году должен составить 31% от уровня 2008 г. Таким образом, инвестиционная составляющая доходов запланирована на 2009 г. в объеме порядка 1, 2 млрд рублей. А в 2010-2011 гг. она должна опуститься на уровень в 663,3 и 132,6 млн рублей соответственно. Такое положение отражает постепенное завершение процесса замены платежей инвесторов арендной платой за земли и поступлениями от продажи права на заключение договоров аренды.
Почти в два раза должны увеличиться в 2009 и 2010 гг. доходы от реализации имущества. В 2009 г. они должны достичь 4,8 млрд рублей (против 2,5 млрд рублей в 2008 г.), а в 2010 г. - 9 млрд рублей, снизившись в 2011 г. до уровня в 6,9 млрд рублей. Такой скачок должна обеспечить реализация норм федерального законодательства по закреплению с 2009 г. за субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права приобретения в собственность арендуемых помещений (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
Однако параллельно процессу выкупа субъектами малого бизнеса занимаемых помещений должно идти сокращение доходов от сдачи в аренду зданий и сооружений. Эти доходы запланированы на 2009 г. в объеме 5 млрд рублей, что на 14,3% меньше, чем в 2008 г. В 2010 г. они должны составить – 5,4 млрд рублей, а в 2011 г. – 6,3 млрд рублей.