Эксперты: Большинство собственников коммерческой недвижимости не знают реальную стоимость своих объектов
Стоимость экспонируемых на рынке недвижимости Петербурга объектов сильно переоценена. Собственники не ориентируются в реальных рыночных ценах из-за дефицита информации о суммах реализованных сделок. Такие выводы озвучили эксперты на круглом столе в Фонде имущества Петербурга.
На рынок коммерческой недвижимости Петербурга приходят новые игроки. Эта тенденция заметна по инвестициям в офисный сегмент, где средний объем сделок упал до 52 млн рублей. По оценке президента АРСП Игоря Горского, это говорит о снижении порога входа и приходе на рынок молодых инвесторов и частных компаний. Аналогичные процессы наблюдаются в сегменте торговых центров.
Активно развивается складская недвижимость: она впервые сместила с пьедестала гостиницы, традиционно замыкавшие тройку лидеров по объему вложений. Высокую позицию складам обеспечили российские сетевые ритейлеры и компании из скандинавских стран. Возвращаются крупные игроки: вектор развития инвестиционному рынку задают федеральные компании, приобретающие объекты для собственных нужд.
“Общий объем транзакций по Петербургу в 2018 году составил порядка 300 млн рублей, Петербург показал в 2018 году 22%, значительно увеличил свою долю. Он становится интересным рынком для инвестиций Москвы и регионов, показывает хорошие темпы роста”, - перечисляет Игорь Горский.
При этом, ценообразование на рынке недвижимости остается необъективным. Это выявили результаты опроса, проведенного Фондом имущества совместно с АРСП среди риэлторов Петербурга. Исследование касалось спроса и предложения на рынке коммерческой и жилой недвижимости.
“В целом по рынку предложение превышает спрос, при этом в Фонде имущества имеется нереализованный спрос на производственные и складские помещения. Скидки на торг могут достигать до 50% от стоимости имущества, что говорит о некорректном определении цены на начальном этапе”, - комментирует заместитель генерального директора Фонда Имущества Евгения Политова.
Сроки экспозиции переоцененных объектов могут затягиваться на годы.
Эксперты выделяют ряд причин, влияющих на оторванность цены экспонируемых объектов от рыночных реалий:
Ожидания собственника от стоимости своего имущества завышены, не учитываются нюансы рынка и индивидуальные характеристики объекта.
Ограниченность информации об основных показателях рынка недвижимости. Обзоры рынка проводятся точечно и не позволяют собственнику имущества понять ситуацию на рынке в целом, отследить тенденции. В открытом доступе почти нет данных о ценах сделок. Источники информации ограничены сайтом Фонда имущества, где после торгов обнародуют информацию о цене сделки, сайтом Торги.ру и СМИ. Для общего понимания ситуации на рынке этого недостаточно.
У собственника стоит задача продать объект не быстро, а по заявленной цене. Из-за этого объект может экспонироваться годами. Подобные объявления засоряют листинг для тех, кто хочет понять, сколько в действительности стоит объект.
По мнению Евгении Политовой, устранить эти причины поможет повышение уровня информированности собственников. Фонд имущества совместно с АРСП планируют регулярно проводить опросы риэлторского сообщества, и ежегодно выпускать мониторинг с рыночными данными о сделках купли-продажи имущества.
Мы планируем уже к концу 2019 года совместно с Фондом имущества собрать первые показатели и представить рынку реальные цены, показатели спроса и объемов инвестиций”, - комментирует Игорь Горский.
Также в списке мер - развитие партнерских продаж, которое позволит повысить прозрачность сделок и ускорить сроки реализации недвижимости. “Еще одна мера - повышение качества агентских услуг и предоставление дополнительных сервисов (оценка имущества, рекомендации по способам продажи, информация об актуальном состоянии рынка по конкретному сегменту), - комментирует Евгения Политова. - В рамках данного направления возможно объединение усилий Фонда имущества, АРСП и СРО «Ассоциация профессионалов оценки».
Совет директоров Группы одобрил выкуп 49% акций, которыми еще владеет АФК «Система». Сумма сделки составит 14,6 млрд рублей.
Одобрение ФАС на сделку уже получено. Она должна состояться в августе. Источник финансирования – кредитные средства.
Все проекты «Лидер-Инвест» (они реализуются в столичном регионе) будут продвигаться под брендом Группы «Эталон».
В феврале 2019 года Группа «Эталон» и АФК «Система» обменялись частью активов. Группа «Эталон» приобрела 51% акций компании «Лидер-Инвест» у АФК «Система» за 15,2 млрд рублей, АФК «Система» купила 25% акций Группы «Эталон».
По словам генерального директора Группы «Эталон» Геннадия Щербины, совет директоров согласился на консолидацию пакета «Лидер-Инвест» благодаря высоким результатам по итогам второго квартала текущего года.
Рост продаж Группы по итогам полугодия относительно первой половины прошлого года составил 41%. Он объясняется не только увеличением на 15% средней цены квадратного метра в проектах холдинга, в том числе на жилую недвижимость – на 22%, но также слиянием с компанией «Лидер-Инвест».
«Благодаря выкупу «Лидер-Инвест» и консолидации прав на единоличное развитие южной территории завода «ЗИЛ», Группа «Эталон» смогла получить доступ к портфелю проектов стоимостью 86 млрд рублей и стать одним из лидеров столичного рынка», - приводятся слова Щербины в сообщении пресс-службы Группы «Эталон».
В июне Группа «Эталон» через дочернюю структуру «Лидер-Инвест» приобрела у Группы ЛСР половину пакета компании «Развитие», девелопера крупнейшего в Москве проекта редевелопмента территории Завода имени Лихачева «ЗиЛ-Юг». Компания получила участок в 109,9 га. В ближайших планах – освоить 57 га, построив на них многофункциональный комплекс площадью более 1,2 млн кв. м, где смогут проживать более 60 тыс. человек.