Разработчики ПЗЗ не знают, как угодить жителям Приморского р-на
Слушания Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Приморском районе, прошедшие сегодня, побили все рекорды по длительности: начавшись в 16.00, они затянулись до темноты. Это способствовала разнонаправленность интересов групп граждан из разных частей района, а также большие объемы жилищного строительства в сочетании с активизацией групп общественников, посещающих почти все слушания и поднимающих одни и те же вопросы.
Как и ожидалось, в Приморском районе граждан интересовала судьба малоэтажной застройки в западных пригородах, а также сохранность природной среды (в частности, Юнтоловского заказника). Кроме того, на слушаниях много вопросов вызвал высотный регламент района – по постановлению № 1731 он устанавливает предельные высоты только для 15% его территории – и, не в последнюю очередь, транспортные проблемы. Однако при этом выяснилось, что интересы одних и других групп горожан принципиально примирить невозможно. Хотя главной целью ПЗЗ как раз и является согласование интересов разных групп жителей города.
Так, если обитателей обширных кварталов новой застройки интересовала прежде всего проблема транспортной связи с другими районами города, то жителей малоэтажных домов – в Лахте и Шувалово – волнует другое, а именно – возможность смены местожительства из-за реализации в районе крупных транспортных проектов. В частности, жители Новой улицы в Лахте обеспокоены возникновением на карте ПЗЗ новой дороги – это шоссе, идущее по трассе этой улицы и выходящее на территории будущего городка площадью более 400 га, близ Юнтоловского заказника (проект ведет «Главстрой-СПб»). Жители полагают, что прокладка этого шоссе повлечет за собой необходимость сноса половины одноэтажных домов на Новой улице. Разубедить их в этмо проектировщики не смогли, хотя и пытались объяснить, что проект дороги будет рассматриваться впоследствии, в рамках проекта планировки и межевания этой территории.
Аналогичную тревогу жителей Шувалова вызвали дошедшие до них сведения о планах строительства 6-полосного шоссе вдоль западной стороны Выбогской железной дороги – на север, в сторону КАД. В данном случае заместитель начальника управления градостроительных обоснований КГА Александр Березкин не мог не признать, что такие планы существуют, и строительство дублера Выборгского шоссе объективно необходимо.
Замглавы администрации района Игорь Гудзенко разъяснил, что в случае реализации проекта отчуждение участков у жителей будет происходить с соответствующей компенсацией по рыночным ценам. Это подтвердили представители КГА.
Граждан, проживающих в районе озера Лахтинский разлив, беспокоят планы образования зоны деловой застройки к востоку от озера, на части территории парка 300-летия Санкт-Петербурга, а также наличие на высотной карте доминанты высотой 160 м с западной стороны озера. Как пояснил И.Гудзенко, в первом случае идет речь о строительстве спортивных объектов. А что касается доминанты, то это проект, скорее всего, реализован не будет. Глава 1-й мастерской НИПЦ Генплана Борис Николащенко, отвечая на претензии по поводу высотки, признал обоснованность аргументов экологов, которые утверждают, что строительство такого здания затруднит перелет птиц, селящихся в Юнтоловском заказнике. Но ожидаемого удовлетворения аудитории этот ответ Б.Николащенко не вызвал. Ему был задан резонный вопрос: «Почему интересы птиц при разработке ПЗЗ учитываются, а интересы людей – нет?»
12 сентября на Градостроительном совете был повторно рассмотрен проект изменений и дополнений в высотный регламент Санкт-Петербурга, подготовленный городским архитектурным сообществом. Как особо подчеркнул председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Александр Викторов, проект является не более чем совокупностью индивидуальных предложений, которые будут рассматриваться Комиссией по землепользованию и застройке на равных с иными предложениями при окончательном утверждении проекта Правил землепользования и застройки. «Я надеюсь, вы учли все замечания, высказанные на первых слушаниях?» - строго спросил А.Викторов директора НИПЦ Генплана Сергея Митягина, представлявшего проект. Руководитель института ответил утвердительно.
Как сообщал АСН-Инфо, первые слушания по высотному регламенту застройки Санкт-Петербурга состоялись 15 августа. Предметом спора тогда стало положение о доминантах: руководитель группы разработчиков, директор 1-й мастерской НИПЦ Генплана тогда предлагал утвердить ограниченный список доминант и участков для их строительства числом 122. Это предложение было подвергнуто критике. В то же время были приняты аргументы Никиты Явейна, предложившего отменить в зонах высотного регулирования 1-4 параметр высоты внутриквартальной доминанты, превышающий высоту по карнизу в среднем на 20% (как пояснил Н.Явейн, так строились европейские города в эпоху средневековья). Аргументацию Явейна разделял КГИОП, со стороны которого поступил ряд других замечаний.
Предполагалось, что высотный регламент будет повторно представлен спустя две недели, но фактически он готовился в течение месяца: период корректировки совпал со слушаниями проекта Правил землепользования и застройки, на каждом из которых Б.Николащенко был вынужден присутствовать. На первых пяти слушаниях предложения группы Николащенко по высотному регламенту представлялись жителям районов, однако в начале сентября КГА отказался от такой практики. Как объяснял сам руководитель 5-й мастерской, к этому моменту в проект поправок уже были внесены дополнительные изменения.
При повторном рассмотрении проекта аудитории была представлена карта города с разграничением зон высотного регулирования и ее увеличенный фрагмент, отображающий разграничение в историческом центре. Вместо зон высотного регулирования 1-8, установленных Постановлением N1731 от 23.04.2008, на этих двух картах были выделены: зона сохранения застройки в существующих габаритах; зона зеленых насаждений; зона с допустимой предельной высотностью не более 24 м, пять зон с повышением предельной высотностью шагом 12 м, зона с предельной высотностью от 84 до 120 (темно-коричневого цвета) и выше 120 (черного цвета). Зона, где высотный регламент не устанавливается, была обозначена серым цветом.
Зона сохранения застройки в существующих габаритах, на карте обозначенная голубым цветом, охватывает весь «золотой треугольник», а также территорию к западу между Невой и каналом Грибоедова до Крюкова канала. В тот же цвет окрашены территории памятников, включая историческую территорию Новодевичьего монастыря и главный корпус бывшего завода «Красный треугольник». Кварталы центра, прилегающие к голубой зоне, окрашены в зеленый и нежно-зеленый цвета, обозначающие застройку до 24 м и от 24 до 36 м. Такая же высотность установлена для ряда исторически сложившихся участков послевоенной застройки на периферии, в частности, в Удельной, что соответствует ранее выдвинутым предложениям Бориса Николащенко.
С предложениями главы 1-й мастерской НИПЦ Генплана согласуются и пределы высотности, установленные для районов Гражданки, СПЧ, ЮЗПЧ, Веселого поселка, обозначенные на карте коричневым цветом (от 72 до 84 м). В Постановлении N1731 предельная высотность на этих территориях не устанавливалась, а в первоначальных предложениях Б.Николащенко составляла 75 м.
К вышеназванным картам в качестве образца прилагался фрагмент карты ПЗЗ с обозначением параметров застройки в кварталах, отображающих западную часть исторического центра; список объектов, высотность которых подверглась согласованию с указанием компании- заказчика, проектировщика, заявленной и рекомендованной предельных высот; и наконец, двухмерное и трехмерное кинематографическое изображения панорамы города с заявленными высотными объектами и без них. По словам А.Викторова, откорректированный проект предложений архитектурного сообщества по высотному регламенту дорабатывался при участии Союза архитекторов и экспертной группы Союза архитекторов.
В свою очередь, Сергей Митягин пояснил, что предложенное решение вполне соответствует концепции формирования силуэта города в виде чаши, открывающейся к Финскому заливу. По его словам, при доработке плана учитывались результаты дополнительных согласований по конкретным объектам, а также ранее принятое решение по уменьшению высоты здания Товарно-фондовой биржи.
По словам Митягина, после дополнительных консультаций было окончательно решено отказаться от третьего и четвертого параметров в зоне высотного регулирования 1-4 (по Постановлению N1731), оставив лишь высоты по карнизу и коньку, и для второго параметра в зонах 5-8.
Дискуссия обошлась без оживленного обсуждения - более того, при довольно ограниченной явке архитекторов. Вопросов никто не задавал, рецензии предусмотрено не было, а выступления были выдержаны в стиле безусловной поддержки. Единственную робкую ремарку позволил себе Рафаэль Даянов, озабоченный отменой параметра внутриквартальной доминанты. «Дело в том, что я работаю в центре», - пояснил архитектор.
В заключительном слове Александр Викторов сообщил, что после представления концепции в КЗЗ она будет обсуждена вместе с предложениями, поступившими от застройщиков и общественности на районных слушаниях. После чего высотный регламент будет утвержден в составе ПЗЗ Законодательным собранием, и «любой инвестор будет знать, что и где можно строить, что сделает весь процесс ясным и прозрачным. Застройщику нужно будет придти к нам лишь за одним документом - градостроительный планом земельного участка», - заявил главный архитектор.
Фактически, как выяснилось, 12 сентября Градсовет одобрил лишь картографическую часть высотного регламента, а текстовая часть еще нуждается в разработке. В ней должно быть отражено не только сокращение числа параметров, но и уточненные критерии высотности - в частности, допустимая высота инженерных сооружений на крыше здания.
Отсутствие текстовой части поставила в тупик архитекторов, когда из зала был задан вопрос о том, включать ли высоту шпиля в общую высоту объекта. Не решен также вопрос о том, как совместить зоны высотного регулирования ныне действующего Постановления N1731 с новым зонированием по высоте с шагом через 12 м. Граница между зонами, где устанавливается один или два предельных параметра, должна быть в таком случае либо определена по новой системе, либо у высотного регламента образуются две системы координат, не соответствующие друг другу. Возникающие в этой связи несовпадения были заметны уже при сопоставлении карты с новым зонированием и фрагментом откорректированного ПЗЗ, где не совпадает предельная высотность ни квартала в устье Охты, ни нового «Смольного квартала» на противоположной стороне Невы.
Неясной осталось судьба кластерной зоны 8, которую Б.Николащенко предлагал исключить, а затем отказался от своих слов. На представленной карте с новым разделением зон предельной высотности в большинстве кластерных зон (в том числе на пл. Конституции) не предусмотрено локальных повышений, зато зоны застройки выше 120 м возникли в иных местах. Так, вместо кластера на пересечении Софийской ул. и пр. Славы сформировалась «черная» зона, окружающая Парк интернационалистов. Такая же густота окраски образовалась в южной части территории «Измайловская перспектива» между Благодатной и Рощинской ул., не отнесенной к кластерам.
Из представленной карты, равно как и из таблицы с заявленными и рекомендованными высотами невозможно вывести принцип, по которому одним заказчикам разрешается высотное строительство, а другим - нет. Один из объектов в западной части Васильевского острова предложено «обрезать» с 80 до 60 м, другой разрешено оставить с высотой 77 м. Некоторые из предусмотренных картами новых решений для размещения доминант выше 120 м возникли на представленной карте впервые и не комментировались ни разработчиками, ни сотрудниками КГА. Множество вопросов возникает при детальном рассмотрении отдельных объектов: так, на пл.Тургенева, где была снесена церковь, предусмотрена застройка в существующих габаритах (которых не существует), а на пересечении 6-й Советской ул. и Красноборского пер. на участке, где также находилась церковь, ограничения не установлены.
На вопрос корреспондента АСН-Инфо о том, почему в некоторых строчках таблицы с заявленными и рекомендованными параметрами имеется адрес объекта, но не указан инвестор, сотрудники КГА ответили по-разному: А.Викторов категорически отрицал возможность «коммерческой тайны», в то время как С.Митягин признал, что заявка могла быть анонимной.
В свою очередь, глава отдела мониторинга Генплана Александр Мюльберг отметил, что представленная таблица устарела. Тем не менее, некоторые проектируемые на карте объекты отображены с заявленной, а не с рекомендованной высотностью - в частности, объект на Черниговской ул. 18, согласно таблице, «обрезанный» с 165 до 110 м, закрашен цветом, соответствующим застройке свыше 120 м. Нет ясности и с судьбой уже построенного здания «Финансист», также рекомендованном к «обрезанию с 66 до 54 м. Между тем зампред КГА Виктор Полищук полагает, что если предложения НИПЦ Генплана будут приняты КЗЗ, то все предметные поправки по объектам будут внесены в ЗакС «в одном флаконе».