Дмитрий Логинов, АН «Бон Тон»: «Особенностью рынка в ближайшее время станет «противостояние» между новыми и старыми проектами»
Власти выбрали «мягкий» формат реформы долевого строительства – переход от схемы ДДУ к эскроу-счетам идет постепенно и растянется на три-четыре года, полагает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Пока значительная часть строящихся жилых комплексов будет продаваться по старым правилам, по договорам долевого участия. Застройщики начатых проектов могут не открывать эскров-счета для продажи квартир в конкретной очереди, корпусе, проекте, если подадут заявку в регионе. Причем срок подачи заявок правительство продлило до 1 октября. Обязательное условие, чтобы продолжить продажи по ДДУ, - 30-процентная готовность объекта и не менее 10% уже реализованных квартир. По мнению Логинова, «существует техническая возможность остановить продажи на три месяца и за этот период «дотянуть» объем строительной готовности до необходимых показателей».
Он полагает, что схема счетов эскроу обезопасит дольщиков, но он также меняет «архитектуру» рынка. «Сейчас объем новостроек с эскроу-счетами мал, но постепенно будет расти. Старые проекты, наоборот, будут уменьшаться в доле. Особенностью рынка в ближайшее время станет «противостояние» между новыми и старыми проектами», - уверен Логинов.
Новая схема меняет экономику проектов – все участники рынка ожидают повышения цен, поскольку на стоимость квадратного метра ляжет нагрузка по обслуживанию банковского кредита, повышая и себестоимость строительства, и цену квадратного метра. Соответственно, вместе с постепенным переходом рынка на схему эскроу, средняя цена по рынку будет так же постепенно расти.
По его мнению на полное обновление рынка понадобится три-четыре года – все это время покупатели смогут делать выбор между двумя схемами. «Привычный формат рискованнее, но дешевле, новый механизм надежнее, но дороже», - резюмирует эксперт.
Поправки в долевое законодательство от 27 июня 2019 года в числе прочего вводят в правоприменительную практику понятие института экспертного сопровождения проекта. Это позволит привлечь экспертов к работе над проектом на раннем этапе и исключить во многих случаях корректировку проекта, что означает экономию средств и сокращение сроков реализации, сообщает пресс-служба Главгосэкспертизы России.
Закон № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» президент РФ Владимир Путин подписал вчера.
Одна из новелл касается экспертного сопровождения проекта. Оно возлагается на исполнительную власть или организацию, которая провела экспертизу проектной документации.
Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, по итогам внесения таких изменений выдает заключение экспертизы проектной документации, указано в документе.
Заключение экспертизы попадает в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства (ЕГРЗ), и дополнительно отправлять документацию на повторную экспертизу не требуется.
По мнению начальника Главгосэкспертизы России Игоря Манылова, такой подход позволяет сократить время на реализацию проекта и снизить затраты.
«Уже сейчас есть колоссальный запрос со стороны больших корпораций, строящих тысячи объектов и сталкивающихся с трудностями при прохождении экспертизы, на экспертное сопровождение на более ранних стадиях работы над проектом. Поэтому сегодня нормальной практикой становится презентация объектов и технических решений по ним в экспертизе еще до утверждения проектно-сметной документации, равно как и консультации экспертов на этой стадии», - пояснил Манылов.
Полномочия по установлению порядка проведения экспертного сопровождения закреплены за Правительством Российской Федерации.