М.Мильчик: Сенат и Синод после реконструкции перестанут быть памятниками
Заместитель генерального директора ОАО «Санкт-Петербургский НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик посвятил свое выступление на международном форуме «Архитектурный диалог – 2008» рассказу о том, насколько противоречит характер работ по приспособлению зданий Сената и Синода для нужд Конституционного Суда РФ понятию «реставрация».
Продемонстрировав фотоснимки с обоих объектов, Мильчик пожаловался иностранным гостям и российской аудитории форума на то, проект реконструкции Синода нигде не обсуждался. «Я являюсь членом архитектурного Совета при губернаторе Санкт-Петербурга, но ни я, ни мои коллеги, несмотря на все старания, не смогли получить никакой информации о судьбе Синода», - сказал он. Снимки, продемонстрированные публике, по его словам, получены отчасти нелегальным путем, отчасти - благодаря единственному археологу, допущенному не несколько часов на объект для фиксации артефактов, обнаруженных во дворе Синода.
По словам Мильчика, все комнаты судей, в соответствии с требованиями заказчика, по окончанию реконструкции должны приобрести совершенно одинаковый вид. Это касается не только площади, отделки и мебели, но и одинаковой росписи на стенах. При этом роспись выполняется поверх исторической штукатурки в здании, в котором сохранилась историческая настенная живопись, подчеркнул Мильчик. По его словам, специалистам едва удалось добиться сохранения основных капитальных объемов здания. «Большая часть интерьеров, которые создаются внутри Сената и Синода, не имеет никакого отношения к понятию «памятник». Несмотря на то, что кабинет председателя суда приближен к интерьерам времен ампира, они больше отвечают понятию «театральная декорация», - сказал Мильчик.
Указав на тот факт, что строительство круглой башни в центре внутреннего двора Синода приведет к утрате архитектурного пространства, являющегося неотъемлемой частью памятника, Мильчик сообщил так же о демонтаже и утилизации на территории обоих объектов таких элементов, как оконные заполнения и лестницы. Несколько лестничных конструкций, впрочем, сохранилось, а кроме того – «печи и камины, к счастью, сохранились. Их оберегают», - заметил Мильчик.
По его словам, реставрация в полном значении этого слова проводилась только на внутри Дома Лаваля, который должен использоваться для представительских целей. Исключение составила реставрация светового купола здания, в отношении которой заказчик – Управление делами Президента РФ – потребовал, «чтобы все выглядело так, как будто делалось сегодня». В остальном объекты Конституционного суда в Петербурге, по мнению ученого, в итоге реконструкции перестанут быть памятниками.
Как рассказал на конференции «Привлечение инвестиций в недвижимость», состоявшейся в рамках форума PROEstate, президент транспортно-логистического холдинга MLP Мишель Паскалис, из десятка крупных международных операторов подобного профиля, пытавшихся развивать логистические сети в России, сегодня успешно реализуют свои проекты лишь три компании - «Евразия-Логистик», MLP и Raven Russia. Трудности при реализации проектов, по его словам, связаны с длительностью сроков оформления земельных участков, получением доступа к инженерной инфраструктуре, а также с расчетом окупаемости проектов, начинающих приносить доход спустя несколько лет после начала реализации. Только переоформление земельного участка из бывших земель сельскохозяйственного назначения занимает, по данным докладчика, в среднем 15 месяцев из среднего срока реализации проекта в 48 месяцев.
По словам М.Паскалиса, сетевые логистические операторы, выходя на российский рынок, действуют разными путями. Некоторые пытались завести лоббистов в региональных администрациях, однако такая практика представляет серьезные риски для репутации компании. Другие чрезмерно полагались на бизнес-партнеров, что также не всегда надежно, как свидетельствует конфликт между акционерами ТНК-BP.
Кроме того, именно сетевым компаниям труднее всего рассчитывать на административный ресурс. Если ритейловая компания, полагаясь на этот фактор, может ограничиться одним крупным регионом, то логистическим операторам требуется, по выражению Паскалиса, «не один, а 15 административных ресурсов» в силу специфики обслуживания транспортных потоков.
Важнейшее значение для успеха сетевого бизнеса является слаженность команды в девелоперской компании. «Первый ресурс, который необходим - это люди», - считает предприниматель. По его словам, иногда по качеству команды можно предсказать заранее, что девелоперу не удастся реализовать свои планы.
Опыт MLP свидетельствует о том, что сетевой оператор должен вести себя уверенно и рассчитывать только на себя. «Мы приходим в регион и спрашиваем: вам нужны инвестиции? Если нужны, то нас устраивают такие-то условия, если же вас это не устраивает, мы поедем в другой регион», - поясняет М.Паскалис.
Наконец, для достижения успеха требуется правильно рассчитывать свои возможности, особенно в период кризисных явлений в США, обусловивших острую нехватку кредитных ресурсов. По словам Паскалиса, «то, что было год назад и то, что есть сегодня в финансовой сфере - это разные миры». Получить кредит операторам сегодня удается у незначительного числа банков, преимущественно российских. Между тем кредитная ставка 15-17%, предлагаема этими банками, делает проекты неокупаемыми. При этом перспективы рефинансирования кредита спустя 4-5 лет весьма туманны.
По мнению Паскалиса, на протяжении следующего года перед многими сетевыми операторами встанет вопрос не процветания, а выживания. Особые трудности грозят компаниям, предпринявшим высокозатратные проекты.
Руководитель многопрофильного сетевого холдинга DTZ Дэвид О'Хара напоминает о том, что проблемы с получением кредитов возникают и у крупных арендаторов логистических комплексов. Между тем доступ к кредитным ресурсам может осложниться и по причинам политического характера, поскольку банки-кредиторы, как наиболее консервативные структуры бизнеса, испытывают неопределенность в связи с продолжающимся конфликтом на Кавказе.
Девелопер, по мнению О'Хары, должен оценивать как возможности арендаторов, так и спрос покупателей. По его мнению, решающее значение в проекте играет не его масштабы, а качество его организации и предоставляемых услуг. Успех крупных сетевых проектов, по его мнению, также существенно определяется уровнем развития как транспортной инфраструктуры в конкретном регионе - в частности, качеством аэропортов и морских портов, так и состоянием сервисной среды, в частности, развитием гостиничной сети.
В отличие от Паскалиса, О'Хара оценивает перспективы мирового финансового кризиса оптимистично. По его словам, многие логистические фирмы США один-два раза в своей истории уже находились на грани банкротства в силу объективно существующих циклов подъема и спада мировой экономики и торговли. По его мнению, кризисные явления полезны, поскольку содействуют санации рынков.