Инвесторы покидают рынок недвижимости, но обещают вернуться
Начало осени на столичном рынке жилой недвижимости ознаменовалось кардинальным разворотом в настроениях многих частных инвесторов, сообщило АСН-инфо бюро недвижимости «Агент 002». По данным экспертов, замедление темпов роста цен наблюдалось с июня, что объясняется традиционным снижением деловой активности, характерной для летнего периода. Очередной волны подорожания ожидали с середины августа. Однако надежды на возобновление, похоже, не оправдались, а первые данные в сентябре показали обратную динамику. Количество квартир растет, а цены продолжают меняться. Это не может не подтолкнуть тех людей, кто купил столичные квартиры, избавиться от существующих «накоплений», особенно на фоне падения рынка акций и открывающихся в связи с этим перспектив наиболее выгодных вложений в фондовый рынок. Сейчас одними из самых обсуждаемых тем в экспертном сообществе рынка недвижимости опять стали различные версии падения цен на жилье и советы, что делать в этой ситуации. По словам ведущего аналитика Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяны Макеевой, наиболее популярным вариантом для многих инвесторов сейчас является продажа или залог квартиры с целью дальнейшего приобретения акций крупнейших отечественных компаний, таких как, например, «Газпром». Данное решение может весной принести инвестору более 70% дохода. Напомним, что капитализация компании снизилась с $360 до $200 млрд., а стоимость акций находится на самом низком уровне. Многие эксперты считают, что уже в начале 2009 г. акции гиганта достигнут прежнего уровня, и их продажа с учетом предстоящего снижения цен на недвижимость (в пределах 15-20%) позволит приобрести квартиру с существенным дисконтом. Конечно, временное снижение доходности вполне приемлемо для большинства частных инвесторов. Такое развитие ситуации обычно воспринимается как временные колебания в рамках допустимых значений. Настораживает другой факт, о котором говорят на протяжении последних месяцев все эксперты, – снижение платежеспособного спроса привело к тому, что рынок не способен переварить все накопленные активы только в одном эконом-классе, не говоря уже о других сегментах.В нынешней ситуации решение инвесторов разменять свой актив на более доходный - не абстрактное предположение специалистов рынка недвижимости, а закономерное, предсказуемое поведение, цель которого - увеличить прибыльность инвестиций. Достаточно объявленной коррекции продержаться всего несколько месяцев, и 20-30% инвестиционных квартир хлынут на пустой от покупателей рынок, что спровоцирует дополнительное снижение цен. Уже сейчас эксперты Бюро Недвижимости «Агент 002» фиксируют увеличение выставляемых объектов в сегментах элитного жилья и бизнес-классе в среднем на 2,5% в неделю. Более того, по словам директора по продажам «Агент 002» Валерия Барнинца, еженедельно увеличивается количество обращений по поводу срочного выкупа нескольких квартир одновременно, а дисконт в данном случае достигает 20-30%. В ближайшие два-три месяца количество квартир, поступающих в продажу, будет только увеличиваться. Таким образом, самым доходным вариантом для инвестора на ближайший год может стать продажа или залог квартиры и покупка акций отечественных топливных и энергетических компаний сроком на 6-8 месяцев с дальнейшей продажей и покупкой жилой недвижимости в момент наибольшего снижения цен на жилье. Развитие ситуации повышает привлекательность фондового рынка и у инвесторов возникает большой соблазн для того, чтобы вывести средства из стабильного, но не столь доходного сектора недвижимости в пользу более рискованных и доходных инвестиций рынка акций. Какая стратегия станет преобладающей, эксперты пока предсказать не берутся.
ОАО «РЖД» намерено финансировать свою инвестпрограмму за счет продажи некоторых активов, использующихся неэффективно, или вовлечения их в коммерческий оборот. Об этом 4 сентября на форуме PROEstate 2008 в Петербурге сообщил глава ЗАО «Желдорипотека» («девелоперской дочки» РЖД) Виталий Вотолевский. «Потенциал тех территорий, которые мы хотим предоставить инвесторам или поднять самостоятельно, очень высок, на них можно реализовать массу интересных объектов. Все, кто ездит по России, видели типичную ситуацию – в центре города-миллионника заброшенный грузовой двор, построенный в 19 веке, на котором разгружается 6 вагонов в сутки. Конечно, нам невыгодно иметь на балансе такие неэффективно работающие активы. Но пока имеется ряд сложностей, которые не позволяют нам в полной мере выполнить задуманное», - сказал В.Вотолевский. Как уточнил Даниил Петров, начальник департамента управления имуществом ОАО «РЖД», главные проблемы – это ограниченность числа таких площадок, которые можно законно пустить в оборот, а также вопросы согласований – дело в том, что объекты на этих территориях не всегда являются заброшенными, а значит, их закрытие требует согласования с Федеральным агентством железнодорожного транспорта (Росжелдором).
Д.Петров подробно рассказал о новых инициативах ОАО «РЖД». По его данным, сейчас у РЖД имеется 405 тысяч зданий и сооружений и более 1 млн га земли, что равно половине территории Крыма. Но значительная часть их используется неэффективно. Поэтому РЖД уже не первый год передает рынку некоторые убыточные активы, и на счету организации уже есть не 1 реализованный проект общественно-деловой застройки на бывших упадочных землях. Так был переустроен, в частности, Северный вокзал в Калининграде, где были возведены МФЦ «Кловер-Хауз» и «Европа-центр». Инвестор при этом или возмещает РЖД стоимость переданного ему имущества, или возводит на этих площадях новую качественную инфраструктуру для РЖД – конечно, со своей выгодой. В 2007 г. РЖД получило около 5 млрд рублей только от продажи неэффективно работающих активов.
Однако сейчас у организации при вовлечении земель в оборот есть правовые проблемы, которые она намерена в скором будущем решить. Во-первых, большинство земель РЖД находятся в федеральной собственности и принадлежат компании лишь на правах аренды на 49 лет. Это ограничивает права компании видами использования земель: их разрешено использовать только для развития железнодорожной инфраструктуры или для обслуживания потребителей железных дорог (под этот второй вид подводятся сейчас и гостиницы, и ТРК, и магазины, и бизнес-центры). Кроме того, многими объектами РЖД вообще не может распоряжаться. Так, например, согласно 233-му постановлению правительства РФ от 2005 г. закрытие железнодорожных путей (снятие рельсов) можно производить только по решению правительства, что в несколько раз удлиняет процессы согласования проектов. «Все это неудобно и для нас, и для инвесторов», - говорит Д.Петров.
Кроме того, законодательство тормозит и реализацию новых, уникальных проектов – таков, например, совместный проект «Миракс Групп» и РЖД по созданию в Москве, на протяжении 3-х километров путей Киевского направления (от Киевского вокзала до Поклонной горы) масштабной надпутевой застройки. Договор аренды на 49 лет не предусматривает такого рода использования путей, а Градкодекс не предусматривает многослойного территориального зонирования, не говоря уже о том, что в России нет СНиПов, предусматривающих строительство подобного рода.
Поэтому, резюмировал Д.Петров, для облегчения и упрощения своей деятельности как девелопера РЖД готовит две законодательных инициативы. Во-первых, компания готовит изменения в законы, согласно которым 1 млн га земель на балансе РЖД должны будут перейти в уставный капитал компании, чтобы стать ее собственностью. «Вероятным оппонентом такого шага станут силовые ведомства, которые считают, что это нанесет ущерб безопасности государства», - рассказывает бизнесмен. Во-вторых, РЖД готовит проект изменений в постановление Минтранса №57 от 2004 г., в котором содержится перечень объектов «в ограниченном обороте» (таких, которыми РЖД распоряжаться по своему усмотрению не может). Изменения имеют очевидную цель максимально этот список сократить, чтобы оставить в нем только магистральные пути и объекты полувоенного назначения, а остальное вовлечь в коммерческий оборот. Как рассказывает Д.Петров, 90% властей регионов заинтересованы именно в таком развитии событий, и Петербург среди них – не исключение (недавний пример – закрытие станции Московская-Товарная). Напомним, что в августе 2008 г. президент ОАО «РЖД» Владимир Якунин и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко подписали соглашение о стратегическом партнерстве. В рамках этого сотрудничества созданы две рабочие группы – одну возглавила Галина Крафт, член правления РЖД, и вице-губернатор северной столицы Юрий Молчанов, а другую – вице-президент РЖД Олег Тони и вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров. Группы курируют несколько проектов, среди которых, в частности, проект реновации территории Московской-Товарной, Детская железная дорога и самый крупный проект комплексного освоения территорий (465 га) – «Измайловская перспектива», концепция которого получила одобрение на градсовете 31 мая. В Москве действует похожая структура – координационный совет РЖД и мэрии Москвы, в рамках деятельности которого компания может включать свои планы в планы развития столицы, сообщил В.Вотолевский. В частности, благодаря этому сотрудничеству РЖД удалось сравнительно быстро разработать генеральную схему Московского железнодорожного узла.Кроме того, РЖД планирует исследовать спрос на свои земли – путем публикации на сайте www.property.rzd.ru прогнозного перечня своих отчуждаемых активов.