Инвесторы покидают рынок недвижимости, но обещают вернуться
Начало осени на столичном рынке жилой недвижимости ознаменовалось кардинальным разворотом в настроениях многих частных инвесторов, сообщило АСН-инфо бюро недвижимости «Агент 002». По данным экспертов, замедление темпов роста цен наблюдалось с июня, что объясняется традиционным снижением деловой активности, характерной для летнего периода. Очередной волны подорожания ожидали с середины августа. Однако надежды на возобновление, похоже, не оправдались, а первые данные в сентябре показали обратную динамику. Количество квартир растет, а цены продолжают меняться. Это не может не подтолкнуть тех людей, кто купил столичные квартиры, избавиться от существующих «накоплений», особенно на фоне падения рынка акций и открывающихся в связи с этим перспектив наиболее выгодных вложений в фондовый рынок. Сейчас одними из самых обсуждаемых тем в экспертном сообществе рынка недвижимости опять стали различные версии падения цен на жилье и советы, что делать в этой ситуации. По словам ведущего аналитика Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяны Макеевой, наиболее популярным вариантом для многих инвесторов сейчас является продажа или залог квартиры с целью дальнейшего приобретения акций крупнейших отечественных компаний, таких как, например, «Газпром». Данное решение может весной принести инвестору более 70% дохода. Напомним, что капитализация компании снизилась с $360 до $200 млрд., а стоимость акций находится на самом низком уровне. Многие эксперты считают, что уже в начале 2009 г. акции гиганта достигнут прежнего уровня, и их продажа с учетом предстоящего снижения цен на недвижимость (в пределах 15-20%) позволит приобрести квартиру с существенным дисконтом. Конечно, временное снижение доходности вполне приемлемо для большинства частных инвесторов. Такое развитие ситуации обычно воспринимается как временные колебания в рамках допустимых значений. Настораживает другой факт, о котором говорят на протяжении последних месяцев все эксперты, – снижение платежеспособного спроса привело к тому, что рынок не способен переварить все накопленные активы только в одном эконом-классе, не говоря уже о других сегментах.В нынешней ситуации решение инвесторов разменять свой актив на более доходный - не абстрактное предположение специалистов рынка недвижимости, а закономерное, предсказуемое поведение, цель которого - увеличить прибыльность инвестиций. Достаточно объявленной коррекции продержаться всего несколько месяцев, и 20-30% инвестиционных квартир хлынут на пустой от покупателей рынок, что спровоцирует дополнительное снижение цен. Уже сейчас эксперты Бюро Недвижимости «Агент 002» фиксируют увеличение выставляемых объектов в сегментах элитного жилья и бизнес-классе в среднем на 2,5% в неделю. Более того, по словам директора по продажам «Агент 002» Валерия Барнинца, еженедельно увеличивается количество обращений по поводу срочного выкупа нескольких квартир одновременно, а дисконт в данном случае достигает 20-30%. В ближайшие два-три месяца количество квартир, поступающих в продажу, будет только увеличиваться. Таким образом, самым доходным вариантом для инвестора на ближайший год может стать продажа или залог квартиры и покупка акций отечественных топливных и энергетических компаний сроком на 6-8 месяцев с дальнейшей продажей и покупкой жилой недвижимости в момент наибольшего снижения цен на жилье. Развитие ситуации повышает привлекательность фондового рынка и у инвесторов возникает большой соблазн для того, чтобы вывести средства из стабильного, но не столь доходного сектора недвижимости в пользу более рискованных и доходных инвестиций рынка акций. Какая стратегия станет преобладающей, эксперты пока предсказать не берутся.
Развитие мегаполисов неизбежно сталкивается с проблемой дефицита земель. Существенным резервом становится редевелопмент депрессивных или избыточных промышленных территорий. В Санкт-Петербурге, как правило, развитием территорий бывших предприятий занимаются застройщики, не связанные с бывшим производством. Однако имеется несколько примеров успешного редевелопмента, осуществленного самими топ-менеджерами предприятия, при котором удается как сохранить производство, так и извлечь значительную прибыль из участков земли и производственных корпусов, получивших другое назначение. На панельной дискуссии «Реновация промышленных территорий. Последний резерв земли» гендиректор петербургского филиала компании Knight Frank Олег Барков представил два подобных примера. Как НПО «Знамя труда», так и ОАО «Русские самоцветы», предпринимая масштабные планы редевелопмента, воспользовались консалтинговыми услугами Knight Frank.
По словам председателя совета директоров НПО «Знамя труда» Бориса Холмянского, предприятие, ранее располагавшее тремя производственными площадками, задумало реорганизацию еще в конце 1990-х гг., когда производство пришло в упадок. Для решения неотложных финансовых проблем предприятие продало одну из площадок в Петроградском районе. Б.Холмянский теперь сожалеет о том, что эта территория не было использована менеджерами для редевелопмента: в настоящее время на этой территории, где земля стала дороже в несколько раз, успешно развивает проект жилого комплекса компания ЛЭК.
В дальнейшем «Знамя труда» задумалось о более рациональном использовании площадки на проспекте Шаумяна. «Нам начали давать советы различные люди, разбирающиеся во всем. При этом одни настаивали, что здесь нужно строить жилой комплекс, другие - бизнес-центр, третьи - развивать торговую недвижимость», - рассказывает Б.Холмянский. В итоге компания не разочаровалась, когда предпочла всем советчикам услуги Knight Frank. В итоге в одном из корпусов завода действительно открылся бизнес-центр «Автора-Сити», причем часть его здания еще длительно использовалась для производственных целей. На вырученные средства было создано девелоперское подразделение De Facto. Затем компания смогла изыскать средства для перевода производственных мощностей в Рыбацкое. К этому времени вновь возник спрос на продукцию предприятия, и компания даже расширила производственную территорию.
В отличие от «Знамени труда», ОАО «Русские самоцветы» сохранило производство на прежней территории, считая это необходимой данью истории и репутации: здесь было заложено ювелирное производство еще при жизни и содействии Карла Фаберже, напомнил заместитель гендиректора по развитию недвижимости Евгений Гуменюк. Специфика производства позволила после его модернизации развить на той же территории новую деловую недвижимость. В то же время удалось сохранить кадры мастеров-огранщиков - как пояснил Гуменюк, рабочим пожилого возраста было бы не под силу ежедневно ездить на работу на границу города.
На вопрос о секрете финансового успеха обоих компаний топ-менеджеры ответили аналогично. В обоих случаях производственникам удалось обеспечить соблюдение финансового контроля и безопасности на своих предприятиях. «В машиностроении не так часто воруют, как на стройке, но зато делают это изощренно», - заметил Холмянский. «Более изощренно, чем в на ювелирном производстве, не воруют нигде», - возразил Гуменюк. По мнению Олега Баркова, успешно модернизировать производство и рационально использовать имущество двум директорам помогли не только управленческие способности, но и чувство ответственности за историю и репутацию своих предприятий.