Цены на недвижимость в Москве продолжают снижаться
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002», первая неделя осени продемонстрировала усиливающуюся коррекцию цен на жилье в различных сегментах московского рынка. Так, на вторичном рынке стоимость квадратного метра в эконом-классе составила $ 5760, что на $1 ниже по сравнению с предыдущей неделей, а количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 0,3 %. В бизнес-классе стоимость квадратного метра снизилась на 0,14% и теперь составляет $8 783. Количество квартир увеличилось на 2,3%. В элитном сегменте стоимость «квадрата» снизилась на 0,15%, что соответствует $15 963, а предложение прибавило 2,6 %.
Вторую неделю подряд и первичный рынок жилья в Москве также демонстрирует снижение цен. На рынке новостроек Москвы в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра снизилась на 0,36% и теперь эквивалентна $ 4 134, предложение сократилось на 6,5 %. Квадратный метр в бизнес-классе продавался по $ 6 532, что на 0,4% меньше по сравнению с предыдущей неделей, а объём предложения увеличился на 5,7%. Элитные новостройки подорожали на 0,1%: стоимость квадратного метра здесь достигла отметки $ 17551, а количество квартир возросло на 1,2%.
Таким образом, отмечают аналитики, можно с уверенностью говорить об усиливающейся коррекции рынка жилой недвижимости. Это обусловлено несколькими факторами: резким ростом курса доллара, снижением спроса во всех сегментах, недоступностью ипотечных кредитов и предстоящим рефинансированием долговых обязательств среди девелоперских компаний.
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.