Проект многофункционального комплекса на Смоленской, 18-20 теснит промзону
Проект строительства жилой высотки и бизнес-центра в составе многофункционального комплекса на ул. Смоленская, 18-20, литера А, представленный архитектором Феликсом Буяновым (ООО «Б2») на заседании Градсовета, получил одобрение. Будущий комплекс впишется высотной доминантой в панораму Московского проспекта, где строительство высотки планировалось еще с довоенных времен. А кроме того, комплекс частично закроет и оттенит расположенные рядом здания хлебозавода и ТЭЦ №1, хозяйственные сооружения «Ленэнерго».
«Фасады вышли с элементами эклектики, даже с оттенком маньеризма, - иронически заметил Буянов, представляя проект на суд коллег. – Но кому угодно захотелось бы использовать эклектику при наличии такого соседства». Однако есть у промзоны и положительные стороны – совершенно случайно уцелел на территории участка яблоневый сад. Одна из улиц, ограничивающих квартал – Заозерная – имеет одностороннее движение и считается тихой. Строительные постройки на участке расположились на месте давно не использующегося стадиона, который будет реконструирован. «Судьба всего, что находится за комплексом, решается в процессе разработке проекта планировки этого квартала, которая еще не завершена», - пояснил в свою очередь для архитекторов глава КГА Александр Викторов.
По словам рецензента проекта Олега Романова, проектировщики ни в чем не нарушили регламента застройки, немного не добрав по всем параметрам: ограничения высоты, ширины уличного фасада, коэффициенту плотности застройки. Последний показатель составляет по проекту 50% из 70% разрешенных. А высота жилого дома, который по проекту на 3 этажа выше бизнес-центра, составляет 84 м, тогда как высота труб соседней ТЭЦ-1 составляет 140 м. Объект не будет видно в створе исторических панорам – на фоне Александро-Невской Лавры и со стороны Смольного.
С точки зрения объемно-планировочного решения комплекс хорошо вписан и даже «подхватывает лейтмотив башни напротив», считает Романов. Но в то же время сомнение, по мнению рецензента, вызывает ощущение дробности двухчастной композиции из-за того, что все фасады бизнес-центра решены в темном стекле, а дом планируется строить из плотного материала.
Однако члены Градсовета, согласившись с этим замечанием и порекомендовав уйти от использования стекла хотя бы на карнизе бизнес-центра, сочли, что дальнейшей проработке можно подвергнуть и архитектурный облик жилого дома, который претендует на звание небоскреба, будучи 16-этажным. «Это у вас пока уровень Эвклидовой геометрии, а в дальнейшем хотелось бы, чтобы стыковка различных тем и сюжетов, которые вы тут используете, стала более удачной. Сейчас мне кажется, что проект ими перегружен», - заявил член совета Юрий Курбатов. Признав удачным ракурс планировочного решения, архитекторы обозначили ряд желательных с их точки зрения изменений на уровне деталей проекта, в том числе, возможность устройства пентхаусов для придания зданию большей выразительности.
Как сообщил журналистам после утверждения проекта, директор фирмы - заказчика ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин, реализация проекта поручено специально созданному для этих целей ООО «Смоленское». Общая площадь участка, принадлежавшего ранее ОАО «Сантехтрест», составляет 0,8 га, а площадь застройки составит порядка 54 тысячи кв.м. «Мы выступили в качестве идеологов покупки участка. Основные трудности в проекте представляет решающиеся сегодня вопросы развития ТЭЦ-1. Но мы по сути дела являемся пионерами развития депрессивной зоны. Тем, кто придет за нами, будет гораздо легче», - сказал Гришин.
А.Гришин оценил порядок инвестиций в строительство на уровне 100-120 млн. у.е. При этом в составе комплекса планируется построить порядка 200 квартир класса «комфорт» и 11 тысяч кв.м офисной площади класса А и Б, а также физкультурно-оздоровительный комплекс. Здание бизнес-центра должно базироваться на стилобате, в основе которого будет устроен подземный паркинг площадью порядка 6 тысяч кв.м.
Александр Ольховский, глава Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), на проходящем в Петербурге форуме PROEstate 2008 назвал средние ставки капитализации ликвидных проектов в сфере коммерческой и офисной недвижимости. По его данным, в Москве не покупают проектов со ставками ниже 10%, в Петербурге – со ставками ниже 12%, а в регионах – ниже 18%. Ставки некоторое время несущественно продолжат рост, а затем начнут медленно снижаться. По данным Colliers International, это происходит на фоне глубокого кризиса на рынке недвижимости в Европе: так, за последние 8 месяцев 2008 г. стоимость коммерческой недвижимости в Прибалтике снизилась на 45%.
По мнению А.Ольховского, рынку недвижимости России сейчас может помочь избежать спада своевременное вмешательство государства. «Госресурсы надо сейчас направить на поддержку и увеличение банковской ликвидности и стабильности финансовой системы. От этого зависит все, мы все живем на заемные средства. У нас не должно получиться, как в США, где Федеральная резервная система начала спасать национальные корпорации субсидиями только тогда, когда было уже слишком поздно», - считает эксперт. По его словам, уже в августе 2007 г. аналитики предсказывали, что мировой кризис не обойдет Россию стороной. Но в верхах власти к этому отнеслись недостаточно внимательно. Так, Мишель Паскалис, гендиректор «MLP», рассказывает, что еще в феврале на форуме «Тройки Диалог» несколько российских министров высказывались «в том духе, что кризис обойдет Россию стороной, представляя ее как некий защищенный остров, и лишь Анатолий Чубайс сказал – вы не понимаете, что такое кризис, и не готовы к нему».
С мнением Ольховского согласны не все – например, президент Jensen Group Стивен Уэйн считает, что большие вливания «тонн» государственных средств в банковскую систему лишь подхлестнет инфляцию. Правда, оказалось, что российских девелоперов инфляция пугает меньше, чем того можно было ожидать – А.Ольховский ответил Уэйну, что «это для Запада 10% инфляции – ужасно, а в России инфляция – это нормально, мы с ней жили, живем и жить будем, и все вопросы будем решать». В целом, если судить по многочисленным высказываниям экспертов, сделанным на форуме, российские аналитики рынка традиционно более оптимистичны в восприятии перспектив своей страны, чем западные. Так, глава компании «Гамма Девелопмент» Владимир Королев из Калининграда считает, что никакого кризиса на рынке недвижимости нет и не будет, есть только разговоры о кризисе. Происходит лишь снижение спекулятивных доходов, сроков окупаемости, уходят с рынка некоторые «безумцы», но ставки аренды не падают, объемы строительства заметно не снижаются, массового оттока инвесторов с рынка нет. По мнению бизнесмена, это означает только коррекцию типовой модели поведения на рынке.