Проект многофункционального комплекса на Смоленской, 18-20 теснит промзону
Проект строительства жилой высотки и бизнес-центра в составе многофункционального комплекса на ул. Смоленская, 18-20, литера А, представленный архитектором Феликсом Буяновым (ООО «Б2») на заседании Градсовета, получил одобрение. Будущий комплекс впишется высотной доминантой в панораму Московского проспекта, где строительство высотки планировалось еще с довоенных времен. А кроме того, комплекс частично закроет и оттенит расположенные рядом здания хлебозавода и ТЭЦ №1, хозяйственные сооружения «Ленэнерго».
«Фасады вышли с элементами эклектики, даже с оттенком маньеризма, - иронически заметил Буянов, представляя проект на суд коллег. – Но кому угодно захотелось бы использовать эклектику при наличии такого соседства». Однако есть у промзоны и положительные стороны – совершенно случайно уцелел на территории участка яблоневый сад. Одна из улиц, ограничивающих квартал – Заозерная – имеет одностороннее движение и считается тихой. Строительные постройки на участке расположились на месте давно не использующегося стадиона, который будет реконструирован. «Судьба всего, что находится за комплексом, решается в процессе разработке проекта планировки этого квартала, которая еще не завершена», - пояснил в свою очередь для архитекторов глава КГА Александр Викторов.
По словам рецензента проекта Олега Романова, проектировщики ни в чем не нарушили регламента застройки, немного не добрав по всем параметрам: ограничения высоты, ширины уличного фасада, коэффициенту плотности застройки. Последний показатель составляет по проекту 50% из 70% разрешенных. А высота жилого дома, который по проекту на 3 этажа выше бизнес-центра, составляет 84 м, тогда как высота труб соседней ТЭЦ-1 составляет 140 м. Объект не будет видно в створе исторических панорам – на фоне Александро-Невской Лавры и со стороны Смольного.
С точки зрения объемно-планировочного решения комплекс хорошо вписан и даже «подхватывает лейтмотив башни напротив», считает Романов. Но в то же время сомнение, по мнению рецензента, вызывает ощущение дробности двухчастной композиции из-за того, что все фасады бизнес-центра решены в темном стекле, а дом планируется строить из плотного материала.
Однако члены Градсовета, согласившись с этим замечанием и порекомендовав уйти от использования стекла хотя бы на карнизе бизнес-центра, сочли, что дальнейшей проработке можно подвергнуть и архитектурный облик жилого дома, который претендует на звание небоскреба, будучи 16-этажным. «Это у вас пока уровень Эвклидовой геометрии, а в дальнейшем хотелось бы, чтобы стыковка различных тем и сюжетов, которые вы тут используете, стала более удачной. Сейчас мне кажется, что проект ими перегружен», - заявил член совета Юрий Курбатов. Признав удачным ракурс планировочного решения, архитекторы обозначили ряд желательных с их точки зрения изменений на уровне деталей проекта, в том числе, возможность устройства пентхаусов для придания зданию большей выразительности.
Как сообщил журналистам после утверждения проекта, директор фирмы - заказчика ЗАО «ВМБ-Траст» Александр Гришин, реализация проекта поручено специально созданному для этих целей ООО «Смоленское». Общая площадь участка, принадлежавшего ранее ОАО «Сантехтрест», составляет 0,8 га, а площадь застройки составит порядка 54 тысячи кв.м. «Мы выступили в качестве идеологов покупки участка. Основные трудности в проекте представляет решающиеся сегодня вопросы развития ТЭЦ-1. Но мы по сути дела являемся пионерами развития депрессивной зоны. Тем, кто придет за нами, будет гораздо легче», - сказал Гришин.
А.Гришин оценил порядок инвестиций в строительство на уровне 100-120 млн. у.е. При этом в составе комплекса планируется построить порядка 200 квартир класса «комфорт» и 11 тысяч кв.м офисной площади класса А и Б, а также физкультурно-оздоровительный комплекс. Здание бизнес-центра должно базироваться на стилобате, в основе которого будет устроен подземный паркинг площадью порядка 6 тысяч кв.м.
По мнению гендиректора компании ALUR (Московская область) Михаила Уринсона, в практике девелопмента ряд компаний неверно рассчитывают свои возможности из-за собственных амбиций, пытаясь сочетать получение высокой прибыли с позиционированием на престижном рынке внушительными масштабами проекта как по площади, так и по затратам на нефункциональные цели.
В отличие от многих девелоперских структур, ALUR выбирает мало освоенные регионы, улавливая формирующийся потенциал развития. О наличии этого потенциала свидетельствует восстановление промышленных мощностей с созданием новых рабочих мест, развитие городского хозяйства и благоустройства. «Если мы видим, что в областном городе строится мост, это хороший признак», - считает Уринсон. В частности, компания одной из первых вышла на рынки Смоленска и Великого Новгорода.
Глава ALUR, выступая на конференции «Привлечение инвестиций в недвижимость» в рамках форума PROEstate, согласился с коллегами по бизнесу в особом значении квалифицированных кадров для успеха девелоперских проектов. Однако, по его мнению, существенно не только наличие надежной команды, но и целенаправленный подбор кадров для специализированных структур, обеспечивающих независимость в принятии решений и качество стратегии. Так, девелоперской компании необходимо имеет собственную службу технического заказчика, а также аналитическое подразделение. При этом руководству компании нельзя выпускать из рук функции координации и контроля, отмечает М.Уринсон.