РосОЭЗ ожидает японских резидентов в портовых экономических зонах
Как напомнил на III Российско-японском инвестиционном форуме заместитель начальника управления Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами (РосОЭЗ) Михаил Петров, 2 июня текущего года состоялся первый конкурс на предоставление статуса портовых особых экономических зон (ПОЭЗ), в котором участвовали морские порты и аэропорты. В конкурсе победили аэропорт «Емельяново» в Красноярске, аэропорт Ульяновск-Восточный и морской порт Советская Гавань. Во все три ПОЭЗ приглашаются японские инвесторы.
Как напомнил М.Петров, аэропорт в Красноярске расположен на географическом пересечении ключевых транспортных путей. В свою очередь, Ульяновскиу аэропорт оборудован ВПП длиной 5 км и шириной 1905 м, способной принимать воздушные суда любых характеристик. Расположение поблизости авиаремонтных предприятий является вторым преимуществом Ульяновской ПОЭЗ.
В свою очередь, порт Советская Гавань может принимать как генеральные и насыпные, так и контейнерные грузы. В состав образуемой здесь ПОЭЗ включены судоремонтные предприятия и своевременный комплекс по переработке морских биоресурсов.
Представитель РосОЭЗ особо подчеркнул, что деятельность зарубежных компаний в промзонах позволяет преодолеть административные барьеры, сэкономить на издержках, координировать производственный процесс, оптимально обеспечить страхование. Таким образом, налоговые льготы не являются единственным преимуществом подобных зон.
По словам М.Петрова, в настоящее время в Госдуму внесены поправки, расширяющие перечень экономической деятельности в портовых ОЭЗ, а также несколько снижающие объем инвестиций, необходимых для получения статуса резидента. Представитель агентства рекомендовал японским инвесторам начинать переговоры об участии в ПОЭЗ уже сейчас, не дожидаясь утверждения поправок и принятия правительственного постановления.
Топ-менеджеры ЗАО «Строймонтаж», ГК «Невский альянс» и ЗАО «Строймонтаж-XXI» настроены на участие в городской адресной программе «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). В то же время у представителей застройщиков имеются серьезные сомнения в осуществимости программы при существующих условиях экономического и правового обеспечения. Об этом представители компании сообщили в ходе круглого стола, состоявшегося в агентстве АБН.
Как напоминает генеральный директор ГК «Невский альянс» Александр Чупраков, судебные процессы по гражданским делам в практике районных судов часто тянутся годами. При возникновении претензий со стороны одного из жильцов расселяемого в рамках программы дома может затянуться не только демонтаж этого дома, но и развитие всего проекта, учитывая, что в соответствии с Законом об адресной программе РЗТ, новая жилая недвижимость должна предоставляться переселяемым гражданам на той же территории.
В свою очередь, заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко на примере квартала 5 микрорайона «Дачное» иллюстрирует затратность программы для застройщика. В данном квартале, согласно расчетам города и района, объем недвижимости, подлежащей бесплатной передаче инвестором городу, составляет половину всей площади застройки. Это означает, что себестоимость построенной недвижимости для инвестора окажется двойной. Специалисты компании подсчитали, что коммерческий результат данного проекта окажется для инвестора в два раза ниже, чем результат проекта застройки на неосвоенной территории, например, в новых кварталах Веселого поселка.
Издержки инвестора складываются из нескольких составляющих: цены приобретения права на застройку на аукционе, строительства зданий для продажи и бесплатного предоставления, обновления инженерной инфраструктуры. Расходы на приобретение земельного участка могли бы снизиться при его целевом предоставлении, однако в Петербурге решено действовать в строгом соответствии с Градкодексом, то есть применять конкурсную процедуру. Между тем, как признал заместитель главы петербургского Стройкомитета Алексей Кайдалов, Московская инвестиционно-строительная компания даже после предоставления участков для реконструкции целевым образом сочла выполнение проектов комплексной реконструкции кварталов в Петербурге нерентабельным.
В кварталах, где не установлена предельная высотность строения, компенсировать расходы в принципе можно за счет объема, однако повышенная плотность квартала сделает его менее привлекательным и менее комфортным для проживания. «Нельзя не признать, что при низком качестве недвижимости среда проживания в «хрущевских» кварталах сегодня благоприятна», - напоминает А.Бражниченко.
Другой способ состоит в строительстве жилья существенно разного качества для нанимателей и собственников. Однако, по мнению А.Бражниченко, подобный подход заведомо создает неблагоприятную атмосферу социального напряжения в квартале, а, кроме того, не содействует репутации застройщика. Как подчеркнул менеджер в беседе с корреспондентом АСН-Инфо, «Строймонтаж» имеет репутацию компании, специализирующейся на строительстве жилья высокого качества. С другой стороны, на российском рынке недвижимости, где на данном этапе его развития уже четко определяется разница в рыночной цене жилья в зависимости от района, еще не сложилась дифференциация цены в зависимости от брэнда, существующая, например, в автомобильной индустрии.
Оценить рентабельность проекта, в котором коммерческая недвижимость будет продаваться не ранее чем через четыре года после начала работ - притом в квартале, где еще будет продолжаться реконструкция, - сложно также в связи с недостаточной предсказуемостью будущих продаж, на которую оказывают влияние как цены на стройматериалы и платежеспособность населения, так и случайные обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе развития конкретного проекта. Между тем в настоящее время не разработаны и механизмы участия страховых компаний в проектах развития застроенных территорий.
Таким образом, инвестор сталкивается с целым набором рисков, масштабы которых оценить крайне сложно. С учетом всех вышесказанных обстоятельств и при сохранении определенных условий федеральным и местным законодательством, единственным способом повышения рентабельности проектов комплексной реконструкции может быть софинансирование со стороны городского бюджета, полагает А.Бражниченко.