Редевелопмент удается директорам предприятий, неравнодушным к истории, порядку и безопасности
Развитие мегаполисов неизбежно сталкивается с проблемой дефицита земель. Существенным резервом становится редевелопмент депрессивных или избыточных промышленных территорий. В Санкт-Петербурге, как правило, развитием территорий бывших предприятий занимаются застройщики, не связанные с бывшим производством. Однако имеется несколько примеров успешного редевелопмента, осуществленного самими топ-менеджерами предприятия, при котором удается как сохранить производство, так и извлечь значительную прибыль из участков земли и производственных корпусов, получивших другое назначение. На панельной дискуссии «Реновация промышленных территорий. Последний резерв земли» гендиректор петербургского филиала компании Knight Frank Олег Барков представил два подобных примера. Как НПО «Знамя труда», так и ОАО «Русские самоцветы», предпринимая масштабные планы редевелопмента, воспользовались консалтинговыми услугами Knight Frank.
По словам председателя совета директоров НПО «Знамя труда» Бориса Холмянского, предприятие, ранее располагавшее тремя производственными площадками, задумало реорганизацию еще в конце 1990-х гг., когда производство пришло в упадок. Для решения неотложных финансовых проблем предприятие продало одну из площадок в Петроградском районе. Б.Холмянский теперь сожалеет о том, что эта территория не было использована менеджерами для редевелопмента: в настоящее время на этой территории, где земля стала дороже в несколько раз, успешно развивает проект жилого комплекса компания ЛЭК.
В дальнейшем «Знамя труда» задумалось о более рациональном использовании площадки на проспекте Шаумяна. «Нам начали давать советы различные люди, разбирающиеся во всем. При этом одни настаивали, что здесь нужно строить жилой комплекс, другие - бизнес-центр, третьи - развивать торговую недвижимость», - рассказывает Б.Холмянский. В итоге компания не разочаровалась, когда предпочла всем советчикам услуги Knight Frank. В итоге в одном из корпусов завода действительно открылся бизнес-центр «Автора-Сити», причем часть его здания еще длительно использовалась для производственных целей. На вырученные средства было создано девелоперское подразделение De Facto. Затем компания смогла изыскать средства для перевода производственных мощностей в Рыбацкое. К этому времени вновь возник спрос на продукцию предприятия, и компания даже расширила производственную территорию.
В отличие от «Знамени труда», ОАО «Русские самоцветы» сохранило производство на прежней территории, считая это необходимой данью истории и репутации: здесь было заложено ювелирное производство еще при жизни и содействии Карла Фаберже, напомнил заместитель гендиректора по развитию недвижимости Евгений Гуменюк. Специфика производства позволила после его модернизации развить на той же территории новую деловую недвижимость. В то же время удалось сохранить кадры мастеров-огранщиков - как пояснил Гуменюк, рабочим пожилого возраста было бы не под силу ежедневно ездить на работу на границу города.
На вопрос о секрете финансового успеха обоих компаний топ-менеджеры ответили аналогично. В обоих случаях производственникам удалось обеспечить соблюдение финансового контроля и безопасности на своих предприятиях. «В машиностроении не так часто воруют, как на стройке, но зато делают это изощренно», - заметил Холмянский. «Более изощренно, чем в на ювелирном производстве, не воруют нигде», - возразил Гуменюк. По мнению Олега Баркова, успешно модернизировать производство и рационально использовать имущество двум директорам помогли не только управленческие способности, но и чувство ответственности за историю и репутацию своих предприятий.
Пресс-служба «Союзпетростроя» распространила заявление вице-президента и директора Союза, профессора Льва Каплана, в котором излагается его позиция по актуальному вопросу о расселении хрущевок. По мнению профессора Каплана, проблему «хрущевок» нельзя решить путем их модернизации. «Несмотря на возражения прежних властей, я считал и считаю, что единственно возможным путем является снос морально устаревших зданий, не приспособленных к проживанию в современных условиях, и переселение их жителей в более благоустроенное жилье. Об этом свидетельствует опыт Москвы, Шанхая, Великобритании и др. Поэтому я приветствую начало этого процесса, инициированного правительством города. «Союзпетрострой» будет его поддерживать», - говорится в заявлении.
Однако, по мнению руководителя Союза, такие сложные проблемы не имеют простых решений, которые пытаются представить городские власти. Так, недопустимо возложить решение всей проблемы только на плечи инвесторов, потому что при этом возникает целый пласт вопросов, которые можно свести к трем группам: экономические, социально-психологические и правовые. Наиболее сложными с точки зрения инвесторов являются экономические проблемы. Переселение людей из «хрущевок» в новые дома надо рассчитывать по коэффициенту как минимум 1:4, а не 1:2, как это прогнозируют власти. Эти дома перенаселены, в них зарегистрировано еще примерно столько же людей, живущих в других местах. Следует учитывать, что при заселении этих домов норма площади была 6 кв.м, а теперь стала 18 кв.м – в три раза больше. Кроме того, инвестор должен часть жилья выставить на продажу для обеспечения хотя бы минимальной окупаемости своего участия в проекте. Поэтому нужно возводить новые жилые дома именно из такого расчета, считает Л.Каплан.
При этом алгоритм работы потенциального инвестора следующий: на аукционе получить квартал, внести задаток (так, например, 5-й квартал в Дачном – более 40 млн рублей), получить банковскую гарантию в 257 млн рублей, построить несколько высотных домов, что будет стоить несколько миллиардов рублей, убедить граждан переехать в эти дома, за свой счет их переселить, снести все освободившиеся хрущевки, реконструировать всю внутриквартальную инженерную систему и только после этого на освободившейся территории строить жилье для продажи. По подсчетам инвесторов, уверяет Л.Каплан, это заведомо убыточное мероприятие (размер убытков колеблется от 20 до 50%). Сомнительно, чтобы крупные инвесторы на это пошли. Не случайно, что «Главстрой-СПб», «Московская инвестиционная компания» и другие не торопятся участвовать в этих аукционах, замечает вице-президент «Союзпетростроя».
По его мнению, выход из сложившейся ситуации только один – создание государственно-частного партнерства с тем, чтобы городской бюджет активно участвовал в этом процессе путем строительства нескольких пилотных домов, чтобы реально начать этот процесс, взять на себя всю инженерную инфраструктуру и, наконец, пойти на определенные субсидии инвесторам. «Думается, что при строительстве социального жилья объемом 500 тыс. кв.м и с учетом трехкратного роста городского бюджета это вполне возможно. Если инвесторы-застройщики увидят, что они не брошены один на один с этой проблемой, и выйдут хотя бы на небольшую рентабельность, то тогда решение проблемы станет реальным», - утверждается в сообщении пресс-службы Союза.
Но социально-психологические проблемы реновации не менее важны. Комитет по строительству выпустил разъяснительную брошюру пятитысячным тиражом и разместил ее в Интернете, но, по мнению Л.Каплана, это не сможет заменить индивидуальный подход буквально к каждой семье, так как любая семья – это целый мир со своими проблемами и потребностями. Кроме того, заявляет профессор, «надо людям говорить правду, которая состоит в том, что (по нашим расчетам) только 10-15% жителей останутся жить в этих же микрорайонах, так как плотность застройки старых кварталов не позволит построить сразу столько жилья, сколько требуется для полного переселения квартала, а постепенное переселение невозможно из-за необходимости полной реконструкции внутриквартальных инженерных сетей. Расчет таков: если в квартале 50 домов, а в каждом доме по 50 квартир, то даже без учета зарегистрированных, но реально не живущих там людей, нужно построить не менее 6 многоквартирных высотных домов. Поэтому люди должны знать, что многим из них будет предложено жилье совершенно в других районах (Конная Лахта, Северная Долина, окраины Приморского района и т.д.). Одним из вариантов решения проблемы может стать тот, который я предлагал еще на V съезде строителей: не выставлять на торги целые кварталы, а разбить их на лоты с тем, чтобы это было посильно не только крупным, но и средним компаниям».
Не решены и многие правовые вопросы реновации. В российском законодательстве и в законе Санкт-Петербурга от 9 июля 2008 г. сказано, что сносу подлежат дома, признанные аварийными, и тогда расселение осуществляется принудительно. Но многие дома, построенные в 60-70-х годах по особым ленинградским проектам, еще могут стоять как минимум 20-30 лет. Морально они, конечно, устарели, но формально не являются аварийными. И здесь власти могут столкнуться с тем, что если хотя бы одна семья откажется переезжать (а это ее право), то весь дом не будет расселяться. А это ставит под угрозу комплексную реновацию всей территории, и с такой возможной проблемой тоже нужно считаться и быть готовым к ее решению, подчеркивается в заявлении «Союзпетростроя».
В заключение Л.Каплан еще раз отмечает, что решение проблемы переселения около 900 тысяч человек, проживающих в 100 названных кварталах, - грандиозная задача, требующая постройки практически еще одного Петербурга, и без активнейшего участия города решить ее крайне сложно. «Я, как коренной ленинградец, приветствую начало этого процесса, к которому не могли подступиться в течение длительного периода времени. Но лихой кавалерийской атакой эту проблему не решить. Требуется серьезное профессиональное обсуждение с участием потенциальных инвесторов и общественных организаций, особенно в связи с переходом на саморегулирование», - заявляет профессор.