В сфере коммерческой недвижимости складской девелопмент особенно уязвим
По мнению главы «MLP» Мишеля Паскалиса, в течение года в России можно будет наблюдать явные и серьезные симптомы кризиса на рынке коммерческой недвижимости. Особенно пострадает логистический бизнес. «Еще год назад мы видели, как чуть ли каждую неделю какой-то из крупных брендов заявлял миллионные проекты строительства складов в российских регионах. Сегодня от них всех остались лишь три игрока, которые сумели построить настоящие сети, - заявил эксперт на форуме PROEstate 2008. – А кто может предъявить мощные общероссийские торговые сети? Концерн МЕГА и… и кто?»
Основными рисками для девелопера эксперт сегодня считает наличие краткосрочных долгов, которые нельзя рефинансировать, и превратное представление о ликвидности своих проектов. «Не все города – как Москва. Нельзя в Новосибирске, где живет 1 млн человек, строить склады в 2 млн кв. м и потом удивляться, отчего их некому продать», - сказал М.Паскалис сегодня на форуме PROEstate 2008 в Петербурге. А по мнению председателя совета директоров в России и СНГ Jones Lang LaSalle Владимира Пинаева, сектор складской недвижимости «с точки зрения доходности ходит по краю бритвы», так как здесь любая мелкая ошибка или недочет может привести к убыточности всего проекта.
Ассоциация предприятий дорожно-мостового комплекса Санкт-Петербурга («Дормост») обратилась с Открытым письмом к Министру транспорта РФ Игорю Левитину за подписью директора объединения К.Иванова, в котором выражает озабоченность по поводу итогов конкурсов по строительству участков Кольцевой автодороги вокруг города.
В документе, в частности говорится: «Вынуждены обратиться к Вам в связи с критической ситуацией, складывающейся при строительстве Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт–Петербурга (КАД СПб). Уже не первый месяц работа на этом важнейшем проекте сопровождается многочисленными скандалами с участием Дирекции по строительству транспортного обхода. Особое беспокойство вызывает действия дирекции, связанные с отбором подрядчиков на строительство дороги».
Далее авторы письма отмечают: «На заключительном этапе строительства КАД СПб Заказчиком, ФГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург Министерства транспорта РФ» была разработана конкурсная документация с применением 4-х критериев: цена контракта (30%), гарантия качества (25%), срок работ (25%), пояснительная записка (качество, 20%). При этом, первые три критерия – цена, гарантийные сроки и сроки выполнения работ – основываются на данных, заявленных в конкурсной документации подрядчиков. А четвертый – пояснительная записка, основывается на субъективном мнении членов комиссии. Это дает определенную свободу в оценке, позволяя Заказчику сделать ситуацию проведения конкурсных торгов управляемой. Учитывая, что конкурсная комиссия на 70% состоит из сотрудников ФГУ ДСТО, в управляемости процесса не остается сомнений.
Указав, что с апреля по июль 2008 г. были разыграны 4 лота на строительстве Кольцевой, по трем из которых победителем была признано ООО «Флора», Ассоциация «Дормост» отмечает: «Победа компании была обусловлена в первую очередь предложением заведомо невыполнимых сроков выполнения работ и ценовым демпингом. Более того, при проведении третьего и четвертого конкурсов, руководителю ФГУ ДСТО были известны факты отставания ООО «Флора» от графика работ на участках, которые компания получила весной».
Авторы письма отмечают: «Ассоциация, со своей стороны, ведет регулярный мониторинг подрядных организаций, оценивая их финансовые, материально-технические, ресурсные, трудовые и прочие ресурсы. Это дает нам основание полагать, что для реализации задачи ввода оставшегося участка КАДа в действительно кратчайшие сроки при условии соблюдения надлежащего качества, Заказчик, имея управляемую ситуацию с проведением процедуры торгов, мог получить более сильного подрядчика. Мотивацию Заказчика при выборе данного подрядчика считаем непонятной и не обоснованной».
Проверка результатов конкурса, проведенная Ассоциацией, по 2-му лоту показала, что, «несмотря на заявленный в конкурсном предложении ООО «Флора» срок выполнения работ 6 месяцев или 180 дней, при подсчете конкурсной комиссией показатель критерия «срок выполнения работ» по заявке ООО «Флора» был «ошибочно» принят в размере 150 дней. Тем самым соотношение баллов, по данному критерию оказалось необоснованно завышено в пользу ООО «Флора» на 4,2 балла. В заключенном по результатам открытого конкурса между ГУ ДСТО и ООО «Флора» госконтракте... период выполнения работ, де факто, вновь был установлен в размере 6 месяцев (180 дней)... Ценовое же предложение ОАО «АБЗ-1» было на 134,86 млн. рублей ниже, при более высоких гарантийных обязательствах. При этом ООО «Флора», фирма, в отличие от остальных претендентов, созданная сравнительно недавно, и потому вряд ли имеющая сертификацию по стандарту качества ИСО и достаточный опыт управляющей компании, а также необходимую материально-техническую, ресурсную, инженерно-кадровую базы, и опыт работ на аналогичных объектах, получила максимально возможные 20 баллов. Тогда как другим участникам конкурса, имеющих значительный опыт и известность на дорожно-строительном рынке, было присуждено только по 10 баллов. В случае же пересмотра результатов оценки данного критерия, победителем конкурса, по нашему мнению, мог стать иной претендент».
В заключение руководство Ассоциации «Дормост» пишет: «Просим Вас разобраться со сложившейся ситуацией, которая объективно ведет к развалу работы на таком важнейшем для города и страны объекте, как Кольцевая автомобильная дорога. По данным фактам Ассоциация уже обратилась в Федеральную Антимонопольную Службу, квалифицируя данную некорректность как подтасовку фактов».