Девелоперский бизнес страдает от неадекватности планирования, считает глава «Желдорипотеки»
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.
Сегодня губернатор Калининградской области Георгий Боос, министр развития инфраструктуры региона Александр Рольбинов и заместитель полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Александр Дацышин приняли участие в церемонии начала укладки асфальта на участке строительства I очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны – автомобильной дороги Калининград – Зеленоградск» с подъездом к аэропорту «Храброво», сообщает пресс-служба правительства региона.
«Строительство первой скоростной автодороги в Калининградской области, отвечающей всем европейским стандартам, будет способствовать развитию туристического направления на побережье», - сказал губернатор. Он также отметил, что специально для этой трассы разрабатывается особая система освещения. На калининградском автобане установят и специальные светоотражающие дорожные знаки, которые будут легко «читаться» с большого расстояния.
А.Рольбинов подчеркнул, что строительство идет в соответствии с графиком. «Сегодня уложили первый слой асфальта, последние метры будут уложены в 2009 г. Темпы работы полностью устраивают, но, как заверяет подрядчик, он готов их и ускорить», - сказал он. Весь участок дороги, протяженностью 26,7 км, планируется открыть в декабре 2009 г. Возможно, он будет вводиться в эксплуатацию отрезками после завершения строительства мостовых сооружений – многоуровневых развязок.