Девелоперский бизнес страдает от неадекватности планирования, считает глава «Желдорипотеки»
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.
Расходы в размере 52 млрд рублей предусмотрены в 2009 г. на развитие столичного метрополитена, говорится в проекте адресной инвестиционной программы, которая рассматривается сегодня на заседании городского правительства. Из бюджета Москвы будет выделено почти 46 млрд. рублей. Также будут изысканы дополнительные средства в объеме. 6,13 млрд. рублей, сообщает ИА Интерфакс.
Эти средства пойдут на продолжение работ по строительству Митинско-Строгинской линии на участке между станциями «Митино» и «Парк победы». На строительство этой ветки будет затрачено 17,31 млрд. рублей. Еще 11,4 млрд. рублей будет затрачено на прокладку Люблинско-Дмитровской линии на участке между станциями «Чкаловская» и «Марьина Роща». На строительство участка между «Марьино» и «Зябликово» будет затрачено 8,2 млрд. рублей.
7,1 млрд. рублей будет выделено на работы по прокладке Калининской линии на участке между станциями «Новогиреево» и «Новокосино». При этом мэр Москвы Юрий Лужков на заседании городского правительства потребовал «ее тянуть со строительством этой линии. Сдать ее надо в 2010 г.».
Также в 2008 г. 1,17 млрд. рублей будет затрачено на продление Таганско-Краснопресненской линии от «Выхино» до станции «Пронская» в Жулебино. В 2010 и 2011 гг. на эти работы будет выделено 7,4 и 6,8 млрд. рублей соответственно.
Кроме того, 15,35 млрд. рублей будет выделено в 2010 г. на строительство Бутовской линии метрополитена на участке между станциями «Старокачаловская» и «Битцевский парк». В 2011 г. – еще 7,08 млрд. рублей.
Также в 2010 году начнутся работы по прокладке третьего пересадочного контура «Деловой центр» - «Савеловская», на что будет выделено 2 млрд рублей.
Помимо этого, в 2009-2011 гг. будет выделено по 1,6 млрд. рублей на реализацию совместного проекта правительства Москвы и ОАО «Российские железные дороги» по реконструкции малого кольца Московской железной дороги с организациями пассажирского движения.