Девелоперский бизнес страдает от неадекватности планирования, считает глава «Желдорипотеки»
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.
От предстоящих торгов на право осуществление проекта реновации по кварталам 2А и 2Г Ульянки и квартала 5 Дачного, город не получит выгоды, заметила в ходе обсуждения вопроса на заседании городского правительства губернатор Валентина Матвиенко. При этом она высказала надежду на то, что начальные ставки, в сумме составляющие порядка 300 млн. рублей за 61,3 га по обоим кварталам реновации, в ходе торгов увеличатся.
Как пояснил впоследствии на пресс-конференции глава Комитета по строительству Роман Филимонов, довольно низкая величина начальных ставок может и не покрыть расходов на строительство школ и детских садов, которые будут вестись за счет городского бюджета.
Напомним, что в соответствии с условиями торгов, город обязуется построить по одной школе на 1250 мест и по одному детскому саду на 380 мест в каждом квартале реновации. При этом, по словам Р.Филимонова, стоимость строительства по типовым проектам школы на 825 мест и детского сада на 220 мест составляет 650 и 260 млн. рублей соответственно. «Во что это обойдется бюджету, мы сможем сказать, когда будет готов проект планировки, и мы будем знать точно, какова будет плотность застройки. Тогда исходя из нормативов по объектам социальной инфраструктуры, мы определим размеры учебных заведений и затраты на их строительство», - сказал он. Таким образом, видимо, что окончательные цифры в части обещанных городом социальных объектов будут корректироваться. При этом Р.Филимонов пообещал, что численность населения кварталов после реновации не должна увеличиться более чем на 20-30%.
Отвечая на вопрос корреспондента АСН-инфо, глава аАдминистрации Кировского района Андрей Филатов, в частности, сообщил, что в квартале 5 Дачного – всего 62 дома, жилая площадь которых составляет 192 тысячи кв. м. Реконструкции или сносу из них подлежит 48, площадь которых в сумме составляет 125,5 тысяч кв. м. В квартале 2А Ульянки снесено или реконструировано будет 15 из 27 домов, то есть порядка 46 из 69 тысяч кв.м. При этом, по словам А.Филатова, в квартале 5 Дачноого необходимо расселить около 5 тысяч семей (12,5 тысячи человек), а в квартале 2А Ульянки примерно 2,3 тысячи семей (6 тысяч человек).