Девелоперский бизнес страдает от неадекватности планирования, считает глава «Желдорипотеки»
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.
По итогам первого полугодия в Калининграде введено в эксплуатацию 193 жилых дома общей площадью боле 211 тысяч кв. м. Годовая программа по вводу жилья составляет более 500 тысяч кв. м. Чтобы полностью ее реализовать, администрация города устанавливает ежедневный контроль за сложными строящимися объектами жилого фонда.
Глава городского комитета архитектуры и строительства Павел Саркисов совершил объезд 11 наиболее значимых объектов. Было выявлено значительное отставание в реализации проекта строительства двух 9-14-этажных домов общей площадью более 30 тысяч кв. м. Проект также предусматривает переселение 50 семей из аварийных домов. К подрядчику имеется ряд серьезных замечаний по качеству строительства, фасадам, газовым сетям, благоустройству. Комитет архитектуры и строительства администрации города обратился в Москву к руководству компании-застройщика – ООО «ПИК-Регион» с изложением имеющихся проблем и требованием активизировать работу по сдаче домов №№ 16 и 17 на ул. Генерала Челнокова.
Были высказаны замечания также по ряду других объектов в части благоустройства и подключения к источникам электроснабжения. Для устранения недостатков определены сжатые сроки, сообщает пресс-служба городской администрации.