Девелоперский бизнес страдает от неадекватности планирования, считает глава «Желдорипотеки»
ЗАО «Желдорипотека», 100% дочернее общество ОАО «Российские железные дороги», имеет подразделения в 17 областных центрах России и работает в 89 городах страны. Помимо выполнения ипотечных жилищных программ для персонала РЖД, компания занимается вводом в оборот непрофильных активов железной дороги, а также осуществляет другие самостоятельные девелоперские проекты.
Как отметил на пресс-конференции в рамках форума PROEstate 2008 генеральный директор компании Виталий Вотолевский, при выборе регионов для развития девелоперских проектов компания оценивает ряд параметров, определяющих перспективы успеха. По оценкам Вотолевского, во многих регионах руководители, как и местные деловые круги, неадекватно оценивают возможности реализации построенной жилой площади на рынке. В частности, в Тюмене объемы ввода жилья уже соответствуют 1 кв. м на человека, в связи с чем перспективы продаж при развитии крупных проектов представляются сомнительными. Коммерческий успех также определяется стоимости получения земли под застройку: если она неадекватно высока, то прибыль девелопера становится мизерной.
В некоторых регионах России, по мнению Вотолевского, власти чрезмерно увлеклись программами комплексной застройки, не учитывая реальной возможности продажи вновь построенного жилья. По его оценкам, это характерно для Ростова на Дону и Нижнего Новгорода. Региональные власти, по его мнению, забывают о том, что платежеспособным гражданам при наличии выбора не безразлично, в каком районе приобретать недвижимость.
Непредвиденные расходы девелоперам также приходится нести при переработке градостроительной документации - как в связи с изменениями в федеральных законах (Вотолевский подверг критике ФЗ NN 214 и 232), так и при переработке местных генеральных планов городов. В этой связи глава «Желдорипотеки» напомнил о том, что множеству компаний в Петербурге пришлось за собственный счет повторно перерабатывать документацию на свои проекты в связи с внесением изменений в Генплан и ПЗЗ, причем поскольку в ныне обсуждаемый проект ПЗЗ могут быть внесены дополнительные изменения, то некоторым заказчикам придется платить трижды. По мнению Вотолевского, расходы за собственную непоследовательность должны нести власти региона.
Глава «Желдорипотеки» признает, что при подготовке проектов планировки кварталов застройщики, заинтересованные в извлечении максимальной прибыли, стремятся по возможности повысить плотность проектируемой на своей территории застройки, после чего возникают коллизии, затрагивающие интересы также других участников бизнеса. Этого можно избежать, если власти города будут нанимать независимых специалистов для составления проектов планировки, считает Вотолевский.
Министра транспорта РФ Игорь Левитин в ходе встречи с Директором и Постоянным представителем в России Всемирного банка Клаусом Роландом, рассказал о планах ведомства по привлечению частных инвестиций в развитие транспортной инфраструктуры. Он также сообщил, что в середине сентября будут вскрыты конверты с предложениями участников двух конкурсов на право заключения концессионных соглашений по финансированию, строительству и эксплуатации на платной основе «Скоростной автомобильной дороги Москва – Санкт-Петербург на участке 15–й км – 58-й км» и «Нового выхода на Московскую кольцевую автомобильную дорогу с федеральной автомобильной дороги М-1 «Беларусь» Москва — Минск», сообщает пресс-служба Минстранса.
Со своей стороны К. Роланд рассказал об основных направлениях деятельности банка в России. Он отметил, что в данный момент Всемирный банк реализует ряд региональных проектов в сфере развития государственно-частного партнерства: содействие Правительству Санкт-Петербурга, проект развития аэропорта Казань, а также консультационные услуги по развитию системы государственно-частного партнерства в Волгоградской области. К. Роланд также предложил проработать вопрос о возможности оказания Всемирным банком консультационных услуг Минтрансу по вопросам развития инвестиционной деятельности и созданию методики привлечения внебюджетных инвестиций при реализации ФЦП «Развитие транспортной системы России на 2010–2015 гг. Этим долкументом предусмотрено, что более 50% финансирования составят средства инвесторов.