Сетевому девелоперу может помочь сильная команда и уверенность в себе
Как рассказал на конференции «Привлечение инвестиций в недвижимость», состоявшейся в рамках форума PROEstate, президент транспортно-логистического холдинга MLP Мишель Паскалис, из десятка крупных международных операторов подобного профиля, пытавшихся развивать логистические сети в России, сегодня успешно реализуют свои проекты лишь три компании - «Евразия-Логистик», MLP и Raven Russia. Трудности при реализации проектов, по его словам, связаны с длительностью сроков оформления земельных участков, получением доступа к инженерной инфраструктуре, а также с расчетом окупаемости проектов, начинающих приносить доход спустя несколько лет после начала реализации. Только переоформление земельного участка из бывших земель сельскохозяйственного назначения занимает, по данным докладчика, в среднем 15 месяцев из среднего срока реализации проекта в 48 месяцев.
По словам М.Паскалиса, сетевые логистические операторы, выходя на российский рынок, действуют разными путями. Некоторые пытались завести лоббистов в региональных администрациях, однако такая практика представляет серьезные риски для репутации компании. Другие чрезмерно полагались на бизнес-партнеров, что также не всегда надежно, как свидетельствует конфликт между акционерами ТНК-BP.
Кроме того, именно сетевым компаниям труднее всего рассчитывать на административный ресурс. Если ритейловая компания, полагаясь на этот фактор, может ограничиться одним крупным регионом, то логистическим операторам требуется, по выражению Паскалиса, «не один, а 15 административных ресурсов» в силу специфики обслуживания транспортных потоков.
Важнейшее значение для успеха сетевого бизнеса является слаженность команды в девелоперской компании. «Первый ресурс, который необходим - это люди», - считает предприниматель. По его словам, иногда по качеству команды можно предсказать заранее, что девелоперу не удастся реализовать свои планы.
Опыт MLP свидетельствует о том, что сетевой оператор должен вести себя уверенно и рассчитывать только на себя. «Мы приходим в регион и спрашиваем: вам нужны инвестиции? Если нужны, то нас устраивают такие-то условия, если же вас это не устраивает, мы поедем в другой регион», - поясняет М.Паскалис.
Наконец, для достижения успеха требуется правильно рассчитывать свои возможности, особенно в период кризисных явлений в США, обусловивших острую нехватку кредитных ресурсов. По словам Паскалиса, «то, что было год назад и то, что есть сегодня в финансовой сфере - это разные миры». Получить кредит операторам сегодня удается у незначительного числа банков, преимущественно российских. Между тем кредитная ставка 15-17%, предлагаема этими банками, делает проекты неокупаемыми. При этом перспективы рефинансирования кредита спустя 4-5 лет весьма туманны.
По мнению Паскалиса, на протяжении следующего года перед многими сетевыми операторами встанет вопрос не процветания, а выживания. Особые трудности грозят компаниям, предпринявшим высокозатратные проекты.
Руководитель многопрофильного сетевого холдинга DTZ Дэвид О'Хара напоминает о том, что проблемы с получением кредитов возникают и у крупных арендаторов логистических комплексов. Между тем доступ к кредитным ресурсам может осложниться и по причинам политического характера, поскольку банки-кредиторы, как наиболее консервативные структуры бизнеса, испытывают неопределенность в связи с продолжающимся конфликтом на Кавказе.
Девелопер, по мнению О'Хары, должен оценивать как возможности арендаторов, так и спрос покупателей. По его мнению, решающее значение в проекте играет не его масштабы, а качество его организации и предоставляемых услуг. Успех крупных сетевых проектов, по его мнению, также существенно определяется уровнем развития как транспортной инфраструктуры в конкретном регионе - в частности, качеством аэропортов и морских портов, так и состоянием сервисной среды, в частности, развитием гостиничной сети.
В отличие от Паскалиса, О'Хара оценивает перспективы мирового финансового кризиса оптимистично. По его словам, многие логистические фирмы США один-два раза в своей истории уже находились на грани банкротства в силу объективно существующих циклов подъема и спада мировой экономики и торговли. По его мнению, кризисные явления полезны, поскольку содействуют санации рынков.
Мэрия города Пермь представит на Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate 2008 проект «Фронт-офис» - эффективный механизм привлечения инвесторов, сообщили АСН-инфо в оргкомитете форума . Это уникальный проект мэрии города Пермь, нацеленный на привлечение инвесторов и оказание помощи для эффективной организации бизнес-процесса. Проект предполагает «единое информационное окно» и адресное сопровождение проектов. Сегодня эффективность работы проекта «Фронт-офис» проверяется на различных площадках.
Кроме проекта «Фронт-офис» для презентации на форуме администрация города Перми подготовила ряд проектов. Как сообщил первый заместитель главы администрации города Анатолий Маховиков, «это перспективные земельные площадки под индивидуальное жилищное строительство, территории под строительство коммерческой недвижимости, например, аквапарка, а также площадки, освоение которых планируется по схеме развития застроенных территорий».
Все проекты направлены на решение важных для города задач: расселение ветхого жилья и улучшение жилищных условий жителей города, строительство жилой и коммерческой недвижимости, развитие инфраструктуры города.
Во второй день форума в рамках специальной конференции будут обсуждаться проблемы привлечений инвестиций в регионы, реализации приоритетных национальных проектов, взаимодействия федеральных и местных органов власти в реализации инвестиционных программ, а также механизмы привлечения инвестиций в регионы, перспективы частного инвестирования в региональные экономики, развитие рынка муниципальных и региональных займов в России. В современной России прямые иностранные инвестиции в регионы превысили 30 млрд. долларов, одновременно существует тенденция к увеличению инвестиций на региональном уровне, чему способствует массовая программа реализации национальных проектов и долгосрочных инвестиционных программ. Однако в целом по стране ситуация в сфере инвестиций остается неравномерной.
Помимо делегации из Перми в настоящий момент для участия в PROEstate 2008 подтвердили участие 17 официальных региональных делегаций из Омска, Новосибирска, Калужской области, Республика Татарстан, Тверская область, Алтайский край, Республика Башкортостан, Челябинская область. Екатеринбург, Краснодарский край, Ростов-на-Дону, Челябинск, Ленинградская область, Тверская область, Самарская область, Пензенская область. Всего в форуме принимают участие представители более 40 российских регионов, включая представителей власти и бизнес-сообщества.
В рамках форума состоятся презентации российских регионов: Новосибирск, Самарская область, Калужская область, Тверская область, Омск, Казань, Пенза, Ленинградская область. На презентациях первые лица региональных администраций расскажут о реальных инвестиционных возможностях, представят реализованные и будущие проекты в сфере недвижимости и развития территорий. Представители компаний, планирующих расширение географии своего бизнеса, смогут ознакомиться со схемами выхода в регион и взаимодействия с органами государственной власти. Второй Международный инвестиционный форум PROEstate пройдет 3-5 сентября 2008 года в Санкт-Петербурге. Организаторами мероприятия выступают Гильдия Управляющих и Девелоперов и Правительство СПб при поддержке Министерства регионального развития РФ, Министерства экономического развития РФ и Полномочного представительства Президента в СЗФО.