Сетевому девелоперу может помочь сильная команда и уверенность в себе
Как рассказал на конференции «Привлечение инвестиций в недвижимость», состоявшейся в рамках форума PROEstate, президент транспортно-логистического холдинга MLP Мишель Паскалис, из десятка крупных международных операторов подобного профиля, пытавшихся развивать логистические сети в России, сегодня успешно реализуют свои проекты лишь три компании - «Евразия-Логистик», MLP и Raven Russia. Трудности при реализации проектов, по его словам, связаны с длительностью сроков оформления земельных участков, получением доступа к инженерной инфраструктуре, а также с расчетом окупаемости проектов, начинающих приносить доход спустя несколько лет после начала реализации. Только переоформление земельного участка из бывших земель сельскохозяйственного назначения занимает, по данным докладчика, в среднем 15 месяцев из среднего срока реализации проекта в 48 месяцев.
По словам М.Паскалиса, сетевые логистические операторы, выходя на российский рынок, действуют разными путями. Некоторые пытались завести лоббистов в региональных администрациях, однако такая практика представляет серьезные риски для репутации компании. Другие чрезмерно полагались на бизнес-партнеров, что также не всегда надежно, как свидетельствует конфликт между акционерами ТНК-BP.
Кроме того, именно сетевым компаниям труднее всего рассчитывать на административный ресурс. Если ритейловая компания, полагаясь на этот фактор, может ограничиться одним крупным регионом, то логистическим операторам требуется, по выражению Паскалиса, «не один, а 15 административных ресурсов» в силу специфики обслуживания транспортных потоков.
Важнейшее значение для успеха сетевого бизнеса является слаженность команды в девелоперской компании. «Первый ресурс, который необходим - это люди», - считает предприниматель. По его словам, иногда по качеству команды можно предсказать заранее, что девелоперу не удастся реализовать свои планы.
Опыт MLP свидетельствует о том, что сетевой оператор должен вести себя уверенно и рассчитывать только на себя. «Мы приходим в регион и спрашиваем: вам нужны инвестиции? Если нужны, то нас устраивают такие-то условия, если же вас это не устраивает, мы поедем в другой регион», - поясняет М.Паскалис.
Наконец, для достижения успеха требуется правильно рассчитывать свои возможности, особенно в период кризисных явлений в США, обусловивших острую нехватку кредитных ресурсов. По словам Паскалиса, «то, что было год назад и то, что есть сегодня в финансовой сфере - это разные миры». Получить кредит операторам сегодня удается у незначительного числа банков, преимущественно российских. Между тем кредитная ставка 15-17%, предлагаема этими банками, делает проекты неокупаемыми. При этом перспективы рефинансирования кредита спустя 4-5 лет весьма туманны.
По мнению Паскалиса, на протяжении следующего года перед многими сетевыми операторами встанет вопрос не процветания, а выживания. Особые трудности грозят компаниям, предпринявшим высокозатратные проекты.
Руководитель многопрофильного сетевого холдинга DTZ Дэвид О'Хара напоминает о том, что проблемы с получением кредитов возникают и у крупных арендаторов логистических комплексов. Между тем доступ к кредитным ресурсам может осложниться и по причинам политического характера, поскольку банки-кредиторы, как наиболее консервативные структуры бизнеса, испытывают неопределенность в связи с продолжающимся конфликтом на Кавказе.
Девелопер, по мнению О'Хары, должен оценивать как возможности арендаторов, так и спрос покупателей. По его мнению, решающее значение в проекте играет не его масштабы, а качество его организации и предоставляемых услуг. Успех крупных сетевых проектов, по его мнению, также существенно определяется уровнем развития как транспортной инфраструктуры в конкретном регионе - в частности, качеством аэропортов и морских портов, так и состоянием сервисной среды, в частности, развитием гостиничной сети.
В отличие от Паскалиса, О'Хара оценивает перспективы мирового финансового кризиса оптимистично. По его словам, многие логистические фирмы США один-два раза в своей истории уже находились на грани банкротства в силу объективно существующих циклов подъема и спада мировой экономики и торговли. По его мнению, кризисные явления полезны, поскольку содействуют санации рынков.
4 сентября в гостинице «Прибалтийская Park Inn» открылся III Российско-японский инвестиционный форум, в рамках которого состоится 9-е совместное заседание Российско-японского и Японо-российского комитетов по экономическому сотрудничеству. Мероприятие организовано совместно Министерством экономического развития РФ и Министерством экономики, торговли и промышленности Японии. В международном мероприятии, уже второй раз проходящем в Санкт-Петербурге, приняли участие председатель Союза промышленников и предпринимателей России Александр Шохин, заместитель министра экономического развития РФ Станислав Воскресенский, заместитель министра транспорта РФ Андрей Недосекин, глава Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами Андрей Алпатов, а также старший заместитель министра экономики, торговли и промышленности Японии Такаити Санаэ, исполнительный вице-президент Японской ассоциации развития внешней торговли (ДЖЕТРО) Масаи Такэда, президент Японской федерации по торговле с Россией и СНГ (РОТОБО) Такаси Нисиока.
На форум также прибыли представители топ-менеджмента крупнейших российских и японских банков, инвестиционных компаний, государственных и частных корпораций, включая концерны «Росатом», «Роснанотех», «Российские железные дороги», Японской корпорации по новым видам энергии, Японской государственной корпорации по нефти, газу и металлам, Японской государственной корпорации экспортного и инвестиционного страхования.
С приветствием к участникам и гостям выступили посол Японии в России Ясуо Сайто и губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. Петербургское правительство на форуме также представляют вице-губернатор Юрий Молчанов, руководители Комитета по внешним связям, Комитета по инвестициям и стратегическим проектам и Комитета по транспортно-транзитной политике. Из других регионов России представлены, в частности, Москва, Московская область, Ленинградская область, республики Татарстан и Карелия.
Станислав Воскресенский, открывая пленарное заседание, обратил внимание на изменения в федеральном законодательстве, открывающие новые возможности для инвестиции Японии в Россию. В частности, за год, прошедший со времени проведения II Российско-японского форума, были приняты новые федеральные законодательные акты о концессиях и о развитии особых экономических зон в российских портах. Заместитель министра особо подчеркнул заинтересованность России в развитии транспортной инфраструктуры, включая модернизацию портов, железных и шоссейных дорог, а также в реализации проектов развития в крупнейших экономических центрах. Наряду с проектами развития Восточной Сибири и Дальнего Востока был упомянут и Санкт-Петербург, где для японского бизнеса открываются перспективы участия в целом ряде масштабных проектов, включая «Надземный экспресс», Орловский тоннель, новые инновационные комплексы.
По словам председателя РСПП Александра Шохина, у России и Японии существуют особые возможности партнерства, не зависящие от кризисных явлений в мировой финансовой системе. Отсрочка вступления России в ВТО, по его мнению, позволит заключить соглашения с рядом японских корпораций, которые ранее не входили в рамки заключенных в этом международном контексте соглашений.
Такаити Санаэ подтвердила заинтересованность Японии в участии в развитии и модернизации Транссибирской магистрали и соседних регионов, в частности, Якутии. По ее мнению, у двух стран имеются огромные нереализованные возможности партнерства. В то же время, по ее словам, развитие японского бизнеса в России существенно затрудняется сложностями при получении разрешений и лицензий, равно как и противоречия в российском законодательстве, которое усугубляется зависимостью его применения от часто меняющихся исполнителей.
Губернатор Валентина Матвиенко обратила внимание на высокие темпы роста партнерства города с Японией, несмотря на географическую удаленность. Она отметила, что в последние годы благодаря усилиям обоих сторон в город пришли японские корпорации с мировыми именами, а общее число работающих в городе японских компаний за три года возросло в 2,5 раза. Именно японские инвестиции положили начало созданию в Санкт-Петербурге современного кластера автомобильной промышленности, подчеркнула губернатор. Она также сообщила о новых перспективах сотрудничества в финансово-кредитной сфере. Помимо двух банков - Tokyo Mitsubishi и Toyota Bank, уже работающих в городе, заинтересованность в партнерстве также проявил один из крупнейших японских банков Mizuho. С этим банком в день открытия форума был заключен меморандум о партнерстве, который подписали Ю.Молчанов и член совета директоров банка Вако Синья. Губернатор также подчеркнула заинтересованность города в партнерстве в таких сферах, как высокие технологии, городское хозяйство и транспортная инфраструктура.
Губернатор пригласила японские компании к участию в развитии особой технико-внедренческой экономической зоны «Ново-Орловская». В то же время, как она рассказала после пленарного заседания, в ходе ее встречи с Т.Нисиокой, который также является корпоративным консультантов компании Mitsubishi Heavy Industries, были оговорены перспективы участия корпорации в строительстве мусороперерабатывающего завода в Санкт-Петербурге.
«Я с радостью отмечаю диверсификацию деятельности японскиъх компаний в Петербурге», - отметила губернатор. По ее словам, несмотря на склонность японского бизнеса к осторожности при принятии решений об инвестициях, за короткий срок городу удалось наладить с деловыми кругами Японии отношения особого доверия, о чем и свидетельствует решение повторно провести форум в Санкт- Петербурге.