Сетевому девелоперу может помочь сильная команда и уверенность в себе
Как рассказал на конференции «Привлечение инвестиций в недвижимость», состоявшейся в рамках форума PROEstate, президент транспортно-логистического холдинга MLP Мишель Паскалис, из десятка крупных международных операторов подобного профиля, пытавшихся развивать логистические сети в России, сегодня успешно реализуют свои проекты лишь три компании - «Евразия-Логистик», MLP и Raven Russia. Трудности при реализации проектов, по его словам, связаны с длительностью сроков оформления земельных участков, получением доступа к инженерной инфраструктуре, а также с расчетом окупаемости проектов, начинающих приносить доход спустя несколько лет после начала реализации. Только переоформление земельного участка из бывших земель сельскохозяйственного назначения занимает, по данным докладчика, в среднем 15 месяцев из среднего срока реализации проекта в 48 месяцев.
По словам М.Паскалиса, сетевые логистические операторы, выходя на российский рынок, действуют разными путями. Некоторые пытались завести лоббистов в региональных администрациях, однако такая практика представляет серьезные риски для репутации компании. Другие чрезмерно полагались на бизнес-партнеров, что также не всегда надежно, как свидетельствует конфликт между акционерами ТНК-BP.
Кроме того, именно сетевым компаниям труднее всего рассчитывать на административный ресурс. Если ритейловая компания, полагаясь на этот фактор, может ограничиться одним крупным регионом, то логистическим операторам требуется, по выражению Паскалиса, «не один, а 15 административных ресурсов» в силу специфики обслуживания транспортных потоков.
Важнейшее значение для успеха сетевого бизнеса является слаженность команды в девелоперской компании. «Первый ресурс, который необходим - это люди», - считает предприниматель. По его словам, иногда по качеству команды можно предсказать заранее, что девелоперу не удастся реализовать свои планы.
Опыт MLP свидетельствует о том, что сетевой оператор должен вести себя уверенно и рассчитывать только на себя. «Мы приходим в регион и спрашиваем: вам нужны инвестиции? Если нужны, то нас устраивают такие-то условия, если же вас это не устраивает, мы поедем в другой регион», - поясняет М.Паскалис.
Наконец, для достижения успеха требуется правильно рассчитывать свои возможности, особенно в период кризисных явлений в США, обусловивших острую нехватку кредитных ресурсов. По словам Паскалиса, «то, что было год назад и то, что есть сегодня в финансовой сфере - это разные миры». Получить кредит операторам сегодня удается у незначительного числа банков, преимущественно российских. Между тем кредитная ставка 15-17%, предлагаема этими банками, делает проекты неокупаемыми. При этом перспективы рефинансирования кредита спустя 4-5 лет весьма туманны.
По мнению Паскалиса, на протяжении следующего года перед многими сетевыми операторами встанет вопрос не процветания, а выживания. Особые трудности грозят компаниям, предпринявшим высокозатратные проекты.
Руководитель многопрофильного сетевого холдинга DTZ Дэвид О'Хара напоминает о том, что проблемы с получением кредитов возникают и у крупных арендаторов логистических комплексов. Между тем доступ к кредитным ресурсам может осложниться и по причинам политического характера, поскольку банки-кредиторы, как наиболее консервативные структуры бизнеса, испытывают неопределенность в связи с продолжающимся конфликтом на Кавказе.
Девелопер, по мнению О'Хары, должен оценивать как возможности арендаторов, так и спрос покупателей. По его мнению, решающее значение в проекте играет не его масштабы, а качество его организации и предоставляемых услуг. Успех крупных сетевых проектов, по его мнению, также существенно определяется уровнем развития как транспортной инфраструктуры в конкретном регионе - в частности, качеством аэропортов и морских портов, так и состоянием сервисной среды, в частности, развитием гостиничной сети.
В отличие от Паскалиса, О'Хара оценивает перспективы мирового финансового кризиса оптимистично. По его словам, многие логистические фирмы США один-два раза в своей истории уже находились на грани банкротства в силу объективно существующих циклов подъема и спада мировой экономики и торговли. По его мнению, кризисные явления полезны, поскольку содействуют санации рынков.
Топ-менеджеры ЗАО «Строймонтаж», ГК «Невский альянс» и ЗАО «Строймонтаж-XXI» настроены на участие в городской адресной программе «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). В то же время у представителей застройщиков имеются серьезные сомнения в осуществимости программы при существующих условиях экономического и правового обеспечения. Об этом представители компании сообщили в ходе круглого стола, состоявшегося в агентстве АБН.
Как напоминает генеральный директор ГК «Невский альянс» Александр Чупраков, судебные процессы по гражданским делам в практике районных судов часто тянутся годами. При возникновении претензий со стороны одного из жильцов расселяемого в рамках программы дома может затянуться не только демонтаж этого дома, но и развитие всего проекта, учитывая, что в соответствии с Законом об адресной программе РЗТ, новая жилая недвижимость должна предоставляться переселяемым гражданам на той же территории.
В свою очередь, заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко на примере квартала 5 микрорайона «Дачное» иллюстрирует затратность программы для застройщика. В данном квартале, согласно расчетам города и района, объем недвижимости, подлежащей бесплатной передаче инвестором городу, составляет половину всей площади застройки. Это означает, что себестоимость построенной недвижимости для инвестора окажется двойной. Специалисты компании подсчитали, что коммерческий результат данного проекта окажется для инвестора в два раза ниже, чем результат проекта застройки на неосвоенной территории, например, в новых кварталах Веселого поселка.
Издержки инвестора складываются из нескольких составляющих: цены приобретения права на застройку на аукционе, строительства зданий для продажи и бесплатного предоставления, обновления инженерной инфраструктуры. Расходы на приобретение земельного участка могли бы снизиться при его целевом предоставлении, однако в Петербурге решено действовать в строгом соответствии с Градкодексом, то есть применять конкурсную процедуру. Между тем, как признал заместитель главы петербургского Стройкомитета Алексей Кайдалов, Московская инвестиционно-строительная компания даже после предоставления участков для реконструкции целевым образом сочла выполнение проектов комплексной реконструкции кварталов в Петербурге нерентабельным.
В кварталах, где не установлена предельная высотность строения, компенсировать расходы в принципе можно за счет объема, однако повышенная плотность квартала сделает его менее привлекательным и менее комфортным для проживания. «Нельзя не признать, что при низком качестве недвижимости среда проживания в «хрущевских» кварталах сегодня благоприятна», - напоминает А.Бражниченко.
Другой способ состоит в строительстве жилья существенно разного качества для нанимателей и собственников. Однако, по мнению А.Бражниченко, подобный подход заведомо создает неблагоприятную атмосферу социального напряжения в квартале, а, кроме того, не содействует репутации застройщика. Как подчеркнул менеджер в беседе с корреспондентом АСН-Инфо, «Строймонтаж» имеет репутацию компании, специализирующейся на строительстве жилья высокого качества. С другой стороны, на российском рынке недвижимости, где на данном этапе его развития уже четко определяется разница в рыночной цене жилья в зависимости от района, еще не сложилась дифференциация цены в зависимости от брэнда, существующая, например, в автомобильной индустрии.
Оценить рентабельность проекта, в котором коммерческая недвижимость будет продаваться не ранее чем через четыре года после начала работ - притом в квартале, где еще будет продолжаться реконструкция, - сложно также в связи с недостаточной предсказуемостью будущих продаж, на которую оказывают влияние как цены на стройматериалы и платежеспособность населения, так и случайные обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе развития конкретного проекта. Между тем в настоящее время не разработаны и механизмы участия страховых компаний в проектах развития застроенных территорий.
Таким образом, инвестор сталкивается с целым набором рисков, масштабы которых оценить крайне сложно. С учетом всех вышесказанных обстоятельств и при сохранении определенных условий федеральным и местным законодательством, единственным способом повышения рентабельности проектов комплексной реконструкции может быть софинансирование со стороны городского бюджета, полагает А.Бражниченко.