Ставки капитализации проектов в коммерческой недвижимости вскоре начнут медленно снижаться
Александр Ольховский, глава Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), на проходящем в Петербурге форуме PROEstate 2008 назвал средние ставки капитализации ликвидных проектов в сфере коммерческой и офисной недвижимости. По его данным, в Москве не покупают проектов со ставками ниже 10%, в Петербурге – со ставками ниже 12%, а в регионах – ниже 18%. Ставки некоторое время несущественно продолжат рост, а затем начнут медленно снижаться. По данным Colliers International, это происходит на фоне глубокого кризиса на рынке недвижимости в Европе: так, за последние 8 месяцев 2008 г. стоимость коммерческой недвижимости в Прибалтике снизилась на 45%.
По мнению А.Ольховского, рынку недвижимости России сейчас может помочь избежать спада своевременное вмешательство государства. «Госресурсы надо сейчас направить на поддержку и увеличение банковской ликвидности и стабильности финансовой системы. От этого зависит все, мы все живем на заемные средства. У нас не должно получиться, как в США, где Федеральная резервная система начала спасать национальные корпорации субсидиями только тогда, когда было уже слишком поздно», - считает эксперт. По его словам, уже в августе 2007 г. аналитики предсказывали, что мировой кризис не обойдет Россию стороной. Но в верхах власти к этому отнеслись недостаточно внимательно. Так, Мишель Паскалис, гендиректор «MLP», рассказывает, что еще в феврале на форуме «Тройки Диалог» несколько российских министров высказывались «в том духе, что кризис обойдет Россию стороной, представляя ее как некий защищенный остров, и лишь Анатолий Чубайс сказал – вы не понимаете, что такое кризис, и не готовы к нему».
С мнением Ольховского согласны не все – например, президент Jensen Group Стивен Уэйн считает, что большие вливания «тонн» государственных средств в банковскую систему лишь подхлестнет инфляцию. Правда, оказалось, что российских девелоперов инфляция пугает меньше, чем того можно было ожидать – А.Ольховский ответил Уэйну, что «это для Запада 10% инфляции – ужасно, а в России инфляция – это нормально, мы с ней жили, живем и жить будем, и все вопросы будем решать». В целом, если судить по многочисленным высказываниям экспертов, сделанным на форуме, российские аналитики рынка традиционно более оптимистичны в восприятии перспектив своей страны, чем западные. Так, глава компании «Гамма Девелопмент» Владимир Королев из Калининграда считает, что никакого кризиса на рынке недвижимости нет и не будет, есть только разговоры о кризисе. Происходит лишь снижение спекулятивных доходов, сроков окупаемости, уходят с рынка некоторые «безумцы», но ставки аренды не падают, объемы строительства заметно не снижаются, массового оттока инвесторов с рынка нет. По мнению бизнесмена, это означает только коррекцию типовой модели поведения на рынке.
4 сентября в гостинице «Прибалтийская Park Inn» открылся III Российско-японский инвестиционный форум, в рамках которого состоится 9-е совместное заседание Российско-японского и Японо-российского комитетов по экономическому сотрудничеству. Мероприятие организовано совместно Министерством экономического развития РФ и Министерством экономики, торговли и промышленности Японии. В международном мероприятии, уже второй раз проходящем в Санкт-Петербурге, приняли участие председатель Союза промышленников и предпринимателей России Александр Шохин, заместитель министра экономического развития РФ Станислав Воскресенский, заместитель министра транспорта РФ Андрей Недосекин, глава Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами Андрей Алпатов, а также старший заместитель министра экономики, торговли и промышленности Японии Такаити Санаэ, исполнительный вице-президент Японской ассоциации развития внешней торговли (ДЖЕТРО) Масаи Такэда, президент Японской федерации по торговле с Россией и СНГ (РОТОБО) Такаси Нисиока.
На форум также прибыли представители топ-менеджмента крупнейших российских и японских банков, инвестиционных компаний, государственных и частных корпораций, включая концерны «Росатом», «Роснанотех», «Российские железные дороги», Японской корпорации по новым видам энергии, Японской государственной корпорации по нефти, газу и металлам, Японской государственной корпорации экспортного и инвестиционного страхования.
С приветствием к участникам и гостям выступили посол Японии в России Ясуо Сайто и губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. Петербургское правительство на форуме также представляют вице-губернатор Юрий Молчанов, руководители Комитета по внешним связям, Комитета по инвестициям и стратегическим проектам и Комитета по транспортно-транзитной политике. Из других регионов России представлены, в частности, Москва, Московская область, Ленинградская область, республики Татарстан и Карелия.
Станислав Воскресенский, открывая пленарное заседание, обратил внимание на изменения в федеральном законодательстве, открывающие новые возможности для инвестиции Японии в Россию. В частности, за год, прошедший со времени проведения II Российско-японского форума, были приняты новые федеральные законодательные акты о концессиях и о развитии особых экономических зон в российских портах. Заместитель министра особо подчеркнул заинтересованность России в развитии транспортной инфраструктуры, включая модернизацию портов, железных и шоссейных дорог, а также в реализации проектов развития в крупнейших экономических центрах. Наряду с проектами развития Восточной Сибири и Дальнего Востока был упомянут и Санкт-Петербург, где для японского бизнеса открываются перспективы участия в целом ряде масштабных проектов, включая «Надземный экспресс», Орловский тоннель, новые инновационные комплексы.
По словам председателя РСПП Александра Шохина, у России и Японии существуют особые возможности партнерства, не зависящие от кризисных явлений в мировой финансовой системе. Отсрочка вступления России в ВТО, по его мнению, позволит заключить соглашения с рядом японских корпораций, которые ранее не входили в рамки заключенных в этом международном контексте соглашений.
Такаити Санаэ подтвердила заинтересованность Японии в участии в развитии и модернизации Транссибирской магистрали и соседних регионов, в частности, Якутии. По ее мнению, у двух стран имеются огромные нереализованные возможности партнерства. В то же время, по ее словам, развитие японского бизнеса в России существенно затрудняется сложностями при получении разрешений и лицензий, равно как и противоречия в российском законодательстве, которое усугубляется зависимостью его применения от часто меняющихся исполнителей.
Губернатор Валентина Матвиенко обратила внимание на высокие темпы роста партнерства города с Японией, несмотря на географическую удаленность. Она отметила, что в последние годы благодаря усилиям обоих сторон в город пришли японские корпорации с мировыми именами, а общее число работающих в городе японских компаний за три года возросло в 2,5 раза. Именно японские инвестиции положили начало созданию в Санкт-Петербурге современного кластера автомобильной промышленности, подчеркнула губернатор. Она также сообщила о новых перспективах сотрудничества в финансово-кредитной сфере. Помимо двух банков - Tokyo Mitsubishi и Toyota Bank, уже работающих в городе, заинтересованность в партнерстве также проявил один из крупнейших японских банков Mizuho. С этим банком в день открытия форума был заключен меморандум о партнерстве, который подписали Ю.Молчанов и член совета директоров банка Вако Синья. Губернатор также подчеркнула заинтересованность города в партнерстве в таких сферах, как высокие технологии, городское хозяйство и транспортная инфраструктура.
Губернатор пригласила японские компании к участию в развитии особой технико-внедренческой экономической зоны «Ново-Орловская». В то же время, как она рассказала после пленарного заседания, в ходе ее встречи с Т.Нисиокой, который также является корпоративным консультантов компании Mitsubishi Heavy Industries, были оговорены перспективы участия корпорации в строительстве мусороперерабатывающего завода в Санкт-Петербурге.
«Я с радостью отмечаю диверсификацию деятельности японскиъх компаний в Петербурге», - отметила губернатор. По ее словам, несмотря на склонность японского бизнеса к осторожности при принятии решений об инвестициях, за короткий срок городу удалось наладить с деловыми кругами Японии отношения особого доверия, о чем и свидетельствует решение повторно провести форум в Санкт- Петербурге.