Эксперт: Финансовый кризис сделает рынок недвижимости более профессиональным
«Девелоперы, которые сейчас испытывают значительные трудности с продажами своих проектов и и получением заемных средств на реализацию новых, впредь будут гораздо лучше просчитывать свои риски и возможности», - заявил на проходящем в Петербурге форуме PROEstate 2008 Максим гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International. По мнению эксперта, это должно попродить новый слой более качественных управленцев. Однако о времени окончания кризиса на рынке никто из экспертов сказать не может. «Мы даже не можем сказать, какой фактор влияет на рынок больше – фактор перепроизводства недвижимости? Негативный тренд в экономике России? Мировой финансовый кризис? Или сложение всех этих причин?» - спрашивает глава Новосибирской Гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой. Александр Ольховский, президент ГУД и вице-президент ВТБ, предполагает, что по крайней мере в ближайшие несколько месяцев ликвидность на рынке недвижимости не увеличится, а девелоперам очень трудно будет получить заемные средства. То же говорит и глава ЗАО «Желдорипотека» Виталий Вотолевский: «Кредит более чем на 50 млн долларов и более чем на год получить невероятно трудно». И все же полного коллапса и свертывания рынка аналитики пока не ожидают, так как пока сохраняется платежеспособный спрос, в особенности на рынке жилья, меньше – на рынке коммерческих площадей, сохраняются более или менее положительные темпы развития проектов, а финансовые трудности пока покрываются за счет внутренних ресурсов из сферы производства и сбыта углеводородов.
Некоторые эксперты, например директор по консалтингу компании Practis Алексей Чижов, считают, ч то выходом может быть дрейф России в сторону восточных соседей и расчет на их финансовую поддержку.
В целом, как считает М.Гасиев, в течение ближайших лет более всего выиграют средние проекты – не самые лучшие по качеству, не самые дорогие, не самые масштабные, но и не самые дешевые. Именно они пока обладают наибольшей ликвидностью. А.Ольховский добавляет к этому, что сейчас покупатель стремится выбрать проекты с минимальной рисковой составляющей, и даже доходность не является решающим фактором выбора при достаточно высоких рисках. Для западных фондов таким риском является, например, локация объекта недвижимости не в столицах, и даже – не в Москве. Так, представитель Aberdeen Property Investors Дмитрий Чубик заявляет, что его фонд не имеет пока в активе ни одного регионального проекта и рассматривает вложения в российские регионы как вхождение в высокорисковые рынки. Причем это касается даже вложений в петербургский рынок недвижимости.
Как рассказал на конференции «Государство как инвестор и девелопер», прошедшей в рамках форума PROEstate председатель Urban Development Institute-Russia Арно Дюбуа, сокращение PPP - государственно-частное партнерство - стало в Европе столь же ходовым, как аббревиатура IPO. Хотя практика ГЧП насчитывает около 200 лет, именно в последние годы оно получило массовое распространение.
По словам А.Дюбуа, ГЧП наиболее востребовано общественным сектором при необходимости модернизации изношенной инфраструктуры, обеспечения доступности услуг, экономии местного бюджета. В свою очередь, частный бизнес при заключении соглашений по ГЧП привлекает возможность более стабильного развития бизнеса, улучшение доставки продукции, а также получение доступа к ресурсам общественного сектора.
Соответственно, наиболее распространенными сферами применения ГЧП в европейских странах являются: проекты строительства и реконструкции объектов cоциальной и транспортной инфраструктуры, систем водоснабжения и водоотведения, учреждения общественного пользования, образовательные учреждения (публичные школы).
Антон Вайшнурс, менеджер отдела корпоративных финансов петербургского отделение Deloitte & Touche, ссылаясь на международный опыт компании, подтвердил, что наиболее популярной сферой применения ГЧП в Западной Европе является строительство объектов социальной, а в развивающихся европейских страна - транспортной инфраструктуры. По его словам, стоимость инфраструктуры, созданной в рамках ГЧП, заметно растет в перспективе. Вложения в инфраструктуру, более того, в условиях мирового финансового кризиса считаются наиболее надежными, поскольку даже при ограничении доходов потребитель, экономя на других формах потребления, гарантированно оплачивает пользование такими объектами, как, например, системы водоотведения.
В ответ на вопрос корреспондента АСН-Инфо председатель КУГИ правительства Санкт-Петербурга Игорь Метельский отметил, что ГЧП применимо в значительно более широком спектре возможностей, чем стратегические проекты крупного масштаба. Фактически в ряде случаев в Санкт-Петербурге применялось ГЧП, хотя этот термин не применялся в практике - например, при строительстве Юго-Западных очистных сооружений, когда ГУП «Водоканал» временно передал ряд объектов своей инфраструктуры в пользование кредиторам на период строительства объекта. «ГЧП - это не только концессии», - признает И.Метельский.