УК «Мультиброкер»: к 2020 году цены на недвижимость могут вырасти в 6 раз
Денежные ресурсы с осени 2007 г. стали дороже на 3-7%, как для населения, так и для девелоперов. Это неизбежно будет способствовать увеличению цен на жилье, заявила сегодня на международном форуме по недвижимости PROEstate 2008 в Петербурге Юлия Вербицкая, замглавы управляющей компании «Мультиброкер». По ее мнению, рост цен может сдержать только скорейшее развитие рынка арены жилья. Она напомнила, что в европейских городах более половины жилищного фонда находится в аренде, что способствует большей мобильности населения, в том числе и экономической.
Сейчас, по данным УК, на начало 2 полугодия 2008 г. на душу населения в России приходится 22 тысячи 857 рублей разного кредитов, более 5 тысяч из этой суммы — это ипотечные кредиты, причем 75% населения отмечают, что при появлении средств или возможности их накопить вложат их в недвижимость. Между тем, ипотечные платежи составляют в среднем по стране 22 тысячи рублей в месяц, а средний доход семьи, по данным УК, после оплаты потребительской корзины составляет 14 тысяч рублей. Это значит, что не более 15% населения сейчас является потенциальными заемщиками. К 2020 году у населения будет 175 тысяч рублей ипотечных кредитов на одного человека, но при этом цены вырастут в 6 раз, число ипотечных заемщиков сократится до 5% населения, а 44% вообще не смогут иметь никакой возможности получить кредит. По мнению Ю.Вербицкой, выход — только в развитии рынка аренды.
Эксперт также отметила положительный тренд в развитии малоэтажной застройки. По ее мнению, «этот вид жилья постепенно приживается и набирает популярность». Однако неясно, как будут расти суммы оплаты за коммунальные услуги, которые на жильцов отдельных домов ложатся весьма немаленькой нагрузкой. Кроме того, проблемной остается и ипотека в этих домах — из-за частых случаев некорректно приобретенной или неправильно переведенной девелопером земли. Кроме того, у банков пока нет гарантии срока эксплуатации загородных домов, построенных по новым технологиям, а занчит, сроки кредитования их покупателей не могут быть длительными.
- При этом, по мнению Ю.Вербицкой, «иллюзия позиционирования себя как капиталиста» у российских граждан будет и далее увеличивать «бум кредитования».
Топ-менеджеры ЗАО «Строймонтаж», ГК «Невский альянс» и ЗАО «Строймонтаж-XXI» настроены на участие в городской адресной программе «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). В то же время у представителей застройщиков имеются серьезные сомнения в осуществимости программы при существующих условиях экономического и правового обеспечения. Об этом представители компании сообщили в ходе круглого стола, состоявшегося в агентстве АБН.
Как напоминает генеральный директор ГК «Невский альянс» Александр Чупраков, судебные процессы по гражданским делам в практике районных судов часто тянутся годами. При возникновении претензий со стороны одного из жильцов расселяемого в рамках программы дома может затянуться не только демонтаж этого дома, но и развитие всего проекта, учитывая, что в соответствии с Законом об адресной программе РЗТ, новая жилая недвижимость должна предоставляться переселяемым гражданам на той же территории.
В свою очередь, заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко на примере квартала 5 микрорайона «Дачное» иллюстрирует затратность программы для застройщика. В данном квартале, согласно расчетам города и района, объем недвижимости, подлежащей бесплатной передаче инвестором городу, составляет половину всей площади застройки. Это означает, что себестоимость построенной недвижимости для инвестора окажется двойной. Специалисты компании подсчитали, что коммерческий результат данного проекта окажется для инвестора в два раза ниже, чем результат проекта застройки на неосвоенной территории, например, в новых кварталах Веселого поселка.
Издержки инвестора складываются из нескольких составляющих: цены приобретения права на застройку на аукционе, строительства зданий для продажи и бесплатного предоставления, обновления инженерной инфраструктуры. Расходы на приобретение земельного участка могли бы снизиться при его целевом предоставлении, однако в Петербурге решено действовать в строгом соответствии с Градкодексом, то есть применять конкурсную процедуру. Между тем, как признал заместитель главы петербургского Стройкомитета Алексей Кайдалов, Московская инвестиционно-строительная компания даже после предоставления участков для реконструкции целевым образом сочла выполнение проектов комплексной реконструкции кварталов в Петербурге нерентабельным.
В кварталах, где не установлена предельная высотность строения, компенсировать расходы в принципе можно за счет объема, однако повышенная плотность квартала сделает его менее привлекательным и менее комфортным для проживания. «Нельзя не признать, что при низком качестве недвижимости среда проживания в «хрущевских» кварталах сегодня благоприятна», - напоминает А.Бражниченко.
Другой способ состоит в строительстве жилья существенно разного качества для нанимателей и собственников. Однако, по мнению А.Бражниченко, подобный подход заведомо создает неблагоприятную атмосферу социального напряжения в квартале, а, кроме того, не содействует репутации застройщика. Как подчеркнул менеджер в беседе с корреспондентом АСН-Инфо, «Строймонтаж» имеет репутацию компании, специализирующейся на строительстве жилья высокого качества. С другой стороны, на российском рынке недвижимости, где на данном этапе его развития уже четко определяется разница в рыночной цене жилья в зависимости от района, еще не сложилась дифференциация цены в зависимости от брэнда, существующая, например, в автомобильной индустрии.
Оценить рентабельность проекта, в котором коммерческая недвижимость будет продаваться не ранее чем через четыре года после начала работ - притом в квартале, где еще будет продолжаться реконструкция, - сложно также в связи с недостаточной предсказуемостью будущих продаж, на которую оказывают влияние как цены на стройматериалы и платежеспособность населения, так и случайные обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе развития конкретного проекта. Между тем в настоящее время не разработаны и механизмы участия страховых компаний в проектах развития застроенных территорий.
Таким образом, инвестор сталкивается с целым набором рисков, масштабы которых оценить крайне сложно. С учетом всех вышесказанных обстоятельств и при сохранении определенных условий федеральным и местным законодательством, единственным способом повышения рентабельности проектов комплексной реконструкции может быть софинансирование со стороны городского бюджета, полагает А.Бражниченко.