Инвесторам требуются дополнительные гарантии города при комплексной реконструкции кварталов
Топ-менеджеры ЗАО «Строймонтаж», ГК «Невский альянс» и ЗАО «Строймонтаж-XXI» настроены на участие в городской адресной программе «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). В то же время у представителей застройщиков имеются серьезные сомнения в осуществимости программы при существующих условиях экономического и правового обеспечения. Об этом представители компании сообщили в ходе круглого стола, состоявшегося в агентстве АБН.
Как напоминает генеральный директор ГК «Невский альянс» Александр Чупраков, судебные процессы по гражданским делам в практике районных судов часто тянутся годами. При возникновении претензий со стороны одного из жильцов расселяемого в рамках программы дома может затянуться не только демонтаж этого дома, но и развитие всего проекта, учитывая, что в соответствии с Законом об адресной программе РЗТ, новая жилая недвижимость должна предоставляться переселяемым гражданам на той же территории.
В свою очередь, заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко на примере квартала 5 микрорайона «Дачное» иллюстрирует затратность программы для застройщика. В данном квартале, согласно расчетам города и района, объем недвижимости, подлежащей бесплатной передаче инвестором городу, составляет половину всей площади застройки. Это означает, что себестоимость построенной недвижимости для инвестора окажется двойной. Специалисты компании подсчитали, что коммерческий результат данного проекта окажется для инвестора в два раза ниже, чем результат проекта застройки на неосвоенной территории, например, в новых кварталах Веселого поселка.
Издержки инвестора складываются из нескольких составляющих: цены приобретения права на застройку на аукционе, строительства зданий для продажи и бесплатного предоставления, обновления инженерной инфраструктуры. Расходы на приобретение земельного участка могли бы снизиться при его целевом предоставлении, однако в Петербурге решено действовать в строгом соответствии с Градкодексом, то есть применять конкурсную процедуру. Между тем, как признал заместитель главы петербургского Стройкомитета Алексей Кайдалов, Московская инвестиционно-строительная компания даже после предоставления участков для реконструкции целевым образом сочла выполнение проектов комплексной реконструкции кварталов в Петербурге нерентабельным.
В кварталах, где не установлена предельная высотность строения, компенсировать расходы в принципе можно за счет объема, однако повышенная плотность квартала сделает его менее привлекательным и менее комфортным для проживания. «Нельзя не признать, что при низком качестве недвижимости среда проживания в «хрущевских» кварталах сегодня благоприятна», - напоминает А.Бражниченко.
Другой способ состоит в строительстве жилья существенно разного качества для нанимателей и собственников. Однако, по мнению А.Бражниченко, подобный подход заведомо создает неблагоприятную атмосферу социального напряжения в квартале, а, кроме того, не содействует репутации застройщика. Как подчеркнул менеджер в беседе с корреспондентом АСН-Инфо, «Строймонтаж» имеет репутацию компании, специализирующейся на строительстве жилья высокого качества. С другой стороны, на российском рынке недвижимости, где на данном этапе его развития уже четко определяется разница в рыночной цене жилья в зависимости от района, еще не сложилась дифференциация цены в зависимости от брэнда, существующая, например, в автомобильной индустрии.
Оценить рентабельность проекта, в котором коммерческая недвижимость будет продаваться не ранее чем через четыре года после начала работ - притом в квартале, где еще будет продолжаться реконструкция, - сложно также в связи с недостаточной предсказуемостью будущих продаж, на которую оказывают влияние как цены на стройматериалы и платежеспособность населения, так и случайные обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе развития конкретного проекта. Между тем в настоящее время не разработаны и механизмы участия страховых компаний в проектах развития застроенных территорий.
Таким образом, инвестор сталкивается с целым набором рисков, масштабы которых оценить крайне сложно. С учетом всех вышесказанных обстоятельств и при сохранении определенных условий федеральным и местным законодательством, единственным способом повышения рентабельности проектов комплексной реконструкции может быть софинансирование со стороны городского бюджета, полагает А.Бражниченко.
Жители Красногвардейского района, как заметил депутат ЗакСа Игорь Риммер, задавали на слушаниях по проекту Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) «поразительно грамотные вопросы». Их, в частности, интересовала судьба зданий, которые строятся или будут строиться в районе по уже утвержденным ВРЗ. «Теперь эти ВРЗ должны войти как составная часть в Правила землепользования? – спрашивала одна из жительниц. – В том числе ВРЗ, заказанные для строительства высоток, не соответствующих параметрам высотного регламента? Ведь так чаще всего и бывает».
Зампред КГА Виктор Полищук, ответил, что ВРЗ в последнее время разрабатывались с учетом требований ПЗЗ редакции 2006 г., а значит, не будут противоречить и новым Правилам. Борис Николащенко, глава группы разработчиков высотного регламента, придерживается иной точки зрения — если ВРЗ противоречит Правилам, его действие с момента их вступления в силу должно прекратиться. «На одном из последних градсоветов был представлен список из 130 высотных объектов, которые уже согласованы. Треть из них противоречит высотному регламенту, описанному в ПЗЗ. Что с ними делать – это будет решать Комиссия по землепользованию и застройке во главе с вице-губернатором Александром Вахмистровым, - оправдывался градостроитель. – А две трети – не нарушают исторических панорам. Но высотный регламент будет утвержден так, как решит город, даже если останутся здания, которые не вписываются в его параметры, как это, к сожалению, произошло со зданием биржи «Санкт-Петербург» на Васильевском острове».
По мнению Б.Николащенко, Петербург, скорее всего, повторит судьбу Лондона, где после строительства в 1960-70-е гг. ряда уродующих панорамы небоскребов был также принят высотный регламент, ограничивающий высоту примерно на уровне карнизов собора Святого Павла – 40 м. Лондонцы надеются, что от небоскребов удастся избавиться тогда, когда они потребуют реконструкции – ее нельзя будет осуществить, не понизив зданий до указанной в регламенте высоты. «Будем ждать, что и у нас с биржей и другими подобными объектами когда-нибудь произойдет то же самое», - предложил разработчик высотного регламента.
Отвечая на вопросы жителей, Б.Николащенко признал, что высотный регламент можно будет преодолеть. «Как застройщик сможет превысить, скажем, предельную высоту 100 м в устье Охты, на месте бывшего Петрозавода?» - спросил его активист Движения гражданских инициатив Андрей Козлов. «Он должен будет пройти независимую экспертизу, затем вынести ее результаты на градсовет, а затем пройти утверждение в Комиссии по землепользованию и застройке», - ответил Б.Николащенко, не уточнив, кто именно должен быть «независимой экспертизой» и как избежать коррупции в этом щекотливом вопросе.
Другой житель района спросил, почему был построен известный высотный дом на Большеохтинском пр., 16, который испортил вид на Смольный собор с Суворовского пр. Высота дома – 17 этажей, то есть более 50 м, при разрешенных 48 м. По мнению Б.Николащенко, здание действительно изуродовало набережную и вид, однако, по его словам, Градсовет решил, что здесь, на излучине Невы, возможен высотный акцент, поэтому позволил строить здания высотой до 60 м. Напомним, что неподалеку, в той же зоне высотного регламента на Свердловской наб., будет строиться жилой комплекс «Платинум» с декларируемой высотой 55-56 м.