Л.Каплан: лишь 10-15% жителей хрущевок останутся в своих кварталах после реновации
Пресс-служба «Союзпетростроя» распространила заявление вице-президента и директора Союза, профессора Льва Каплана, в котором излагается его позиция по актуальному вопросу о расселении хрущевок. По мнению профессора Каплана, проблему «хрущевок» нельзя решить путем их модернизации. «Несмотря на возражения прежних властей, я считал и считаю, что единственно возможным путем является снос морально устаревших зданий, не приспособленных к проживанию в современных условиях, и переселение их жителей в более благоустроенное жилье. Об этом свидетельствует опыт Москвы, Шанхая, Великобритании и др. Поэтому я приветствую начало этого процесса, инициированного правительством города. «Союзпетрострой» будет его поддерживать», - говорится в заявлении.
Однако, по мнению руководителя Союза, такие сложные проблемы не имеют простых решений, которые пытаются представить городские власти. Так, недопустимо возложить решение всей проблемы только на плечи инвесторов, потому что при этом возникает целый пласт вопросов, которые можно свести к трем группам: экономические, социально-психологические и правовые. Наиболее сложными с точки зрения инвесторов являются экономические проблемы. Переселение людей из «хрущевок» в новые дома надо рассчитывать по коэффициенту как минимум 1:4, а не 1:2, как это прогнозируют власти. Эти дома перенаселены, в них зарегистрировано еще примерно столько же людей, живущих в других местах. Следует учитывать, что при заселении этих домов норма площади была 6 кв.м, а теперь стала 18 кв.м – в три раза больше. Кроме того, инвестор должен часть жилья выставить на продажу для обеспечения хотя бы минимальной окупаемости своего участия в проекте. Поэтому нужно возводить новые жилые дома именно из такого расчета, считает Л.Каплан.
При этом алгоритм работы потенциального инвестора следующий: на аукционе получить квартал, внести задаток (так, например, 5-й квартал в Дачном – более 40 млн рублей), получить банковскую гарантию в 257 млн рублей, построить несколько высотных домов, что будет стоить несколько миллиардов рублей, убедить граждан переехать в эти дома, за свой счет их переселить, снести все освободившиеся хрущевки, реконструировать всю внутриквартальную инженерную систему и только после этого на освободившейся территории строить жилье для продажи. По подсчетам инвесторов, уверяет Л.Каплан, это заведомо убыточное мероприятие (размер убытков колеблется от 20 до 50%). Сомнительно, чтобы крупные инвесторы на это пошли. Не случайно, что «Главстрой-СПб», «Московская инвестиционная компания» и другие не торопятся участвовать в этих аукционах, замечает вице-президент «Союзпетростроя».
По его мнению, выход из сложившейся ситуации только один – создание государственно-частного партнерства с тем, чтобы городской бюджет активно участвовал в этом процессе путем строительства нескольких пилотных домов, чтобы реально начать этот процесс, взять на себя всю инженерную инфраструктуру и, наконец, пойти на определенные субсидии инвесторам. «Думается, что при строительстве социального жилья объемом 500 тыс. кв.м и с учетом трехкратного роста городского бюджета это вполне возможно. Если инвесторы-застройщики увидят, что они не брошены один на один с этой проблемой, и выйдут хотя бы на небольшую рентабельность, то тогда решение проблемы станет реальным», - утверждается в сообщении пресс-службы Союза.
Но социально-психологические проблемы реновации не менее важны. Комитет по строительству выпустил разъяснительную брошюру пятитысячным тиражом и разместил ее в Интернете, но, по мнению Л.Каплана, это не сможет заменить индивидуальный подход буквально к каждой семье, так как любая семья – это целый мир со своими проблемами и потребностями. Кроме того, заявляет профессор, «надо людям говорить правду, которая состоит в том, что (по нашим расчетам) только 10-15% жителей останутся жить в этих же микрорайонах, так как плотность застройки старых кварталов не позволит построить сразу столько жилья, сколько требуется для полного переселения квартала, а постепенное переселение невозможно из-за необходимости полной реконструкции внутриквартальных инженерных сетей. Расчет таков: если в квартале 50 домов, а в каждом доме по 50 квартир, то даже без учета зарегистрированных, но реально не живущих там людей, нужно построить не менее 6 многоквартирных высотных домов. Поэтому люди должны знать, что многим из них будет предложено жилье совершенно в других районах (Конная Лахта, Северная Долина, окраины Приморского района и т.д.). Одним из вариантов решения проблемы может стать тот, который я предлагал еще на V съезде строителей: не выставлять на торги целые кварталы, а разбить их на лоты с тем, чтобы это было посильно не только крупным, но и средним компаниям».
Не решены и многие правовые вопросы реновации. В российском законодательстве и в законе Санкт-Петербурга от 9 июля 2008 г. сказано, что сносу подлежат дома, признанные аварийными, и тогда расселение осуществляется принудительно. Но многие дома, построенные в 60-70-х годах по особым ленинградским проектам, еще могут стоять как минимум 20-30 лет. Морально они, конечно, устарели, но формально не являются аварийными. И здесь власти могут столкнуться с тем, что если хотя бы одна семья откажется переезжать (а это ее право), то весь дом не будет расселяться. А это ставит под угрозу комплексную реновацию всей территории, и с такой возможной проблемой тоже нужно считаться и быть готовым к ее решению, подчеркивается в заявлении «Союзпетростроя».
В заключение Л.Каплан еще раз отмечает, что решение проблемы переселения около 900 тысяч человек, проживающих в 100 названных кварталах, - грандиозная задача, требующая постройки практически еще одного Петербурга, и без активнейшего участия города решить ее крайне сложно. «Я, как коренной ленинградец, приветствую начало этого процесса, к которому не могли подступиться в течение длительного периода времени. Но лихой кавалерийской атакой эту проблему не решить. Требуется серьезное профессиональное обсуждение с участием потенциальных инвесторов и общественных организаций, особенно в связи с переходом на саморегулирование», - заявляет профессор.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» объем рынка риелторских услуг в Москве по сделкам с жилой недвижимостью в 2008 г. может превысить 430 млн. долларов. Это касается исключительно договоров купли-продажи и обмена (так называемых альтернативных сделок). По состоянию на июль 2008 г. средняя стоимость договора на рынке жилой недвижимости увеличилась до 6,2 тысячи долларов. В 2007 г. средняя стоимость услуг посредников не превышала 4,5 тысячи долларов, а общий объем сделок составил 74 тысячи. Исходя из этого, средняя стоимость договора риелторских услуг выросла за 7 месяцев на 37%.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева, это изменение объема рынка услуг в Москве связано в основном с продолжительным ростом цен на жилье в 2008 г. и скорее зависит не от увеличения количества сделок, а от изменения доходности по каждой из них. Что касается самих сделок, то здесь мы наблюдаем обратную динамику. Количество заключенных сделок снизилось по сравнению с 2007 г. на 10-15% (по разным оценкам, на конец июня в Москве было заключено от 28 до 32 тысяч сделок купли-продажи), однако эта цифра может измениться к концу года и отставание сократится в случае оживления рынка в осенний период.
Необходимо отметить, что на долю более чем 2,5 тысяч агентств недвижимости в столице приходится всего 42% сделок. Остальную часть делят черные и серые маклеры. Таким образом, объем черного рынка риелторских услуг в 2008 г. может превысить 250 млн. долларов.