На рынке логистики отмечается дисбаланс спроса и предложения
По данным, которые представила на конференции «Транспорт и логистика» директор департамента брокерских услуг ASTERA-Петербург Людмила Рева, предложение вновь построенной в Санкт-Петербурге складской недвижимости существенно расходится со структурой спроса со стороны арендаторов.
Так, наиболее востребованными в настоящее время являются складские мощности объемом 2000-4000 кв.м. Однако большинство современных комплексов класса А рассчитаны на предоставление в аренду площадей свыше 5000 кв.м.
Петербургские компании заинтересованы в аренде помещений в складских комплексах на срок от 1 до 5 лет. Между тем девелоперы настроены на срок аренды не менее 7 лет.
Наконец, уровень класса А с высокой автоматизацией, развитой внутренней логистикой и дополнительными услугами в части хранения и безопасности грузов востребован лишь незначительным меньшинством участников рынка. Между тем доля складов класса B в объеме вновь построенной недвижимости составила лишь 2%. В результате стоимость аренды в складах класса А и B за счет дефицита последних различается не более чем на 15%.
Как считает председатель Евроазиатской логистической ассоциации Николай Титюхин, некоторые компании, в частности, «Евразия-Логистик», слишком оптимистично оценили свои возможности при приобретении земли для логистических комплексов на территориях города с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры.
Впрочем, коммерческий директор петербургского филиала «Евразия-Логистик» Сергей Верещагин, рассчитывает на успех развития своего комплекса - «Логопарк Колпино». Он отмечает, что его компания применяет гибкий подход к запросам клиентов, предоставляя логистические площади от 1700 кв.м, а для компаний, предусматривающих дальнейшее развитие, резервирует участки земли. Как подчеркивает С.Верещагин, территория комплекса находится вблизи пересечения Колпинского шоссе со строящимся продолжением Софийской улицы, а с южной стороны территории на Московском шоссе в 2010 г будет построена двухуровнвая транспортная развязка.
Как считает глава отдела складской недвижимости Knight Frank Владислав Ковалевский, ориентировка девелоперов новых логистических комплексов на длительные сроки аренды связаны с установками институциональных инвесторов. По его словам, в Москве международные логистические компании настроены на поиск «брэндовых» арендаторов и на предоставление аренду площадей от 150 тысяч кв.м. Впрочем, аналитик не исключает, что институциональные инвесторы пересмотрят свои требования после того, как исчерпают список «брэндовых» арендаторов. Кроме них, «есть и просто надежные российские компании», - подчеркнул В.Ковалевский.
По мнению экспертов, на рынке логистических услуг в перспективе будет происходить поиск компромиссов. Ряд компаний уже внедряют гибкие формы обслуживания. В частности, некоторые владельцы терминалов соглашаются полностью оборудовать объекты по заказу клиента, применительно к условиям его работы и характеру грузов. Как считает Ковалевский, доля таких объектов («build-to-suit») будет возрастать. В то же время, например, «Евразия-Логистик» вводит гибкий график выплаты аренды, предоставляя возможность в первые месяцы работы клиента, когда он сталкивается с наибольшими расходами, платить меньше. Адаптация к условиям рынка, по мнению Л.Ревы, будет происходить и по пути создания складских мощностей многофункционального характера (рефрижераторные, сухие склады, перевалочные пункты и др.).
На общественных слушаниях по Правилам землепользования и застройки в Красногвардейском районе разработчики высотного регламента познакомили жителей района со своим видением его развития. В частности, по словам Бориса Николащенко, директора 1-й мастерской НИИ Генплана, в районе будет образован высотный кластер, так как сейчас ему не хватает «ориентационной системы». Высотный кластер будет расположен на пересечении Заневского пр. и пр. Энергетиков, в районе Ладожского вокзала. О планах компании «Адамант» построить здесь несколько небоскребов было известно давно: «Студия 44» Никиты Явейна уже представляла общественности проект 130-150-метровых высоток пирамидального силуэта. Теперь в ПЗЗ в части высотных ограничений официально закреплена эта возможность: рядом с вокзалом обозначены две точки с высотой 150 м, а на соседних территориях – три точки с высотой 130 м.
Наиболее жесткие ограничения высоты, по словам Б.Николащенко, имеются примерно на 20% территории района – в основном на набережных: Свердловской и Малоохтинской, где ограничения – 28, 33, 40, 48 м. Еще одним важным районом разработчик регламента считает 26-й квартал напротив Александро-Невской Лавры, где в советское время сложилась «градостроительная среда высокого качества», которую КГИОП отнес к ЗРЗ-2. Здесь можно строить дома не выше 23, 26, 28 м. «Высокий уровень градостроительной среды» увидел Б.Николащенко и на Среднеохтинском, и на Новочеркасском пр., где предписано строить не выше 30 м.
«Инвесторы оказывают на нас постоянное давление с целью повысить высоту в этих кварталах. Но мы пока держимся», - сказал он. Пример давления не замедлил появиться в виде записки от некоего Андрея Воеводина, который предложил построить на Малоохтинском пр., участок 1, западнее Таллиннской ул. доминанту высотой 100 м. «Это 26-й квартал, как раз напротив Лавры, и конечно, такое предложение мы не примем», - ответил Б.Николащенко. Однако он не упомянул о двух 90-метровых зданиях, которые строит «Сэтл Сити» в квартале между Перевозным пер. и Республиканской ул., где разрешения на такую высоту не предполагается.
Восточнее пр. Металлистов, высота зданий может быть увеличена до 42, местами до 48 м. В районе Полюстрова – там, где застройка видна из исторического центра, высота предполагается не больше 54 м. И наиболее свободно застройщик может себя чувствовать на Ржевке, где регламент предписывать строить здания до 75 м высотой (здесь действуют только ограничения, вызванные близостью аэропорта и противопожарные нормативы).
Удивительно, но проект «Охта-центра» не стал центром внимания участников слушаний: они достаточно спокойно восприняли информацию о том, что на месте стройки регламентом разрешается строить здание до 100 м. В президиум поступило лишь несколько записок с просьбой снизить высоту до 48 м. Кроме того, житель района Альберт Лобачев обратил внимание на то, что, по закону, «нельзя строить там, где обнаружены археологические памятники», - в том числе на бывшей территории Петрозавода, где сейчас завершаются раскопки, принесшие массу интересного материала. Однако ожидаемого скандала по поводу «Охта-центра» на слушаниях не случилось. Жителей больше интересовали другие темы – строительство Орловского тоннеля, реновация 35-го квартала, транспортная нагрузка на Индустриальном пр. и пр. Энергетиков.