АСР и НАУИР: Серьезный кризис российской ипотеке не грозит, но необходим ряд мер поддержки
Ассоциация строителей России (АСР) и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР) выступили с совместным заявлением, приуроченным к 10-летию принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором высказали свое мнение о нынешнем положении в сфере ипотечного кредитования в России и его дальнейших перспективах. Публикуем документ полностью.
В 2008 г. исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принятие этого закона – несомненно, выдающееся событие в экономической жизни страны. Он стал отправной точкой для создания системы ипотечного кредитования, являющейся стратегическим институтом, который во всех странах с развитой рыночной экономикой играет исключительно важную роль в социально-экономической политике.
Кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство объектов недвижимости.
Она является единственной системой, в рамках которой могут удовлетворить свою потребность в жилье граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями. Тем самым, ипотечное кредитование существенно влияет на становление социально и экономически активных слоев общества - среднего класса – основы общества. Институт ипотеки формирует систему ценностей, основанную на частной собственности, в которой чувство ответственности за свою судьбу и судьбу своей семьи становятся приоритетом каждого гражданина.
В силу макроэкономичности и социальной направленности этот институт способствует установлению между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снижает уровень социальной напряженности. В результате, все в большей степени проявляются новые тенденции в сознании населения – переход от философии сбережений, откладывания средств «на черный день» к философии жизни в кредит. В рамках ипотечного кредита граждане (заемщики) единовременно получают средства в счет своих 20-30-летних будущих доходов.
По-существу, ипотека трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические силы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе.
За 10 лет, прошедших после принятия Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», созданы нормативная правовая база и региональная инфраструктура, обеспечивающие функционирование системы ипотечного кредитования. Во всех субъектах РФ действуют ипотечные компании и сервисные агенты, более 300 банков в 2007 г. выдавали ипотечные кредиты. Объем кредиторской задолженности вырос с 4 млрд. рублей в 2002 г. до 556 млрд. рублей на конец 2007 г. Около 700 тысяч российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Совершены первые сделки по рефинансированию кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты.
Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, состоящий в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен. Этому в немалой степени способствовала государственная поддержка, осуществляемая, в первую очередь, через государственный институт развития – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК).
Однако на пути дальнейшего увеличения количества выдаваемых населению ипотечных жилищных кредитов существует ряд нерешенных проблем, главной из которых является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28), определяющей стратегию развития института ипотеки в РФ.
Только при условии согласованного развития первичного и вторичного сегментов ипотечного рынка возможно привлечь долгосрочные финансовые ресурсы для рефинансирования первичных ипотечных кредиторов.
Недооценка важности этой проблемы уже привела к трудностям многих региональных банков, и региональных ипотечных компаний активно участвующих в ипотечных программах, из-за отсутствия у них длинных пассивов.
Действительно, контрольные цифры приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», подкрепленные действиями региональных властей, привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% ипотечных кредитов. В результате количество ипотечных кредиторов в 2008 г. существенно сократилось.
Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований по андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту дефолтов заемщиков.Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса делает невозможным при сложившихся в России кредитных ставках покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.
Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке. Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 г., снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи и покупок в кредит на свободном рынке.
В 2007-08 гг. возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона №214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 г. темпы ввода жилья (менее 3%). Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.
В этой ситуации ведущие игроки на ипотечном рынке такие, как ВТБ24, АИЖК и другие, вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить регулярные сделки по секьюритизации.
Следует подчеркнуть, что хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся кризису на международных финансовых рынках, однако многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для российского ипотечного рынка.
Мы не можем согласиться с теми драматичными оценками относительно положения дел с ипотекой в России, которые высказываются многими средствами массовой информации. В то же время нам предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.
Главными выводами, которые необходимо сделать, являются следующие.
1. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых, либо в результате непрофессионального внешнего вмешательства, либо в результате недобросовестного отношения определенной части профессиональных участников рынка, может привести к серьезным негативным последствиям.
2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.
3. Развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.
Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве развитых стран.
В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают простые, казалось бы, привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет бюджетов субъектов РФ.
Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации. Это может привести к коллапсу всей системы.
В конце концов, они противоречат стратегии развития института ипотеки, определенной в вышеупомянутом Постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 г. и последующих решениях Правительства от 2005 г.
Следует также иметь в виду долговременную все возрастающую нагрузку на региональные бюджеты в ущерб другим более массовым группам населения, нуждающимся в существенной государственной поддержке.
К тому же основным фактором, от которого зависит доступность жилья, являются не процентные ставки, а продажные цены, ежегодный рост которых существенно превосходит размеры процентов по кредитам, не говоря уже о том, что при изменении рыночной ситуации можно рефинансировать взятый кредит, переходя к более дешевым кредитам.
С точки зрения функционирования системы ипотечного кредитования предпочтительнее использовать бюджетные средства разовым образом для покрытия части первичного взноса. Это не снижает качества кредитного продукта. Однако рост цен при коммерческих продажах жилья на свободном рынке снижает эффективность использования бюджетных вложений.
Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.
Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.
В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и этот, социальный сегмент ипотечного кредитования (социальная ипотека) должен выделяться в отдельные социальные жилищные программы.
По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д., а также переориентация государственных гарантий, предоставляемых АИЖК, на стимулирование вторичного рынка закладных. Это диктуется сложившейся ситуацией на российском ипотечном рынке.
В редакцию АСН-инфо сегодня поступило официальное сообщение от Санкт-Петербургского Союза строительных компаний, в котором Союз выражает свою позицию по поводу сложившейся в Санкт-Петербурге ситуации с саморегулированием в строительстве. Вице-президент и директор «Союзпетростроя», заслуженный экономист Лев Каплан прокомментировал для АСН-инфо некоторые положения этого документа.
В тексте сообщения, в частности, сказано, что вступивший 25 июля в силу закон № 148-ФЗ не только не изменил, но и подтвердил правильность выбора пути развития саморегулирования в строительстве в Санкт-Петербурге. А именно: в законе предусмотрено создание национальных и региональных Ассоциаций СРО, что непосредственно относится к Петербургу, как субъекту РФ. Кроме того, создание в нем ассоциации СРО предусмотрено Меморандумом о взаимопонимании и сотрудничестве строительных объединений и организаций по реализации саморегулирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, подписанным 20 общественными объединениями в феврале 2008 г. в Смольном в присутствии вице-губернатора Александра Вахмистрова.
Такой путь, по мнению дирекции «Союзпетростроя», является единственно возможным законным путем решения проблемы. Л.Каплан также подчеркнул, что Меморандум был подписан в том числе и руководством Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» (как она тогда называлась). «Нам непонятно, для чего вновь устраивается конфронтация, которая ничего кроме вреда не принесет строительному комплексу города», - заявил он.
«Идея о создании одной на весь Санкт-Петербург строительной СРО, давно вынашиваемая директором Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Санкт-Петербурга» А.И.Белоусовым, многократно обсуждалась в печати, на съездах строителей Санкт-Петербурга, на Совете «Союзпетростроя», на Президиуме Союза строительных объединений и организаций и т.п. и была решительно отвергнута как нереальная, противоречащая законодательству и создающая монополизацию в саморегулировании», - говорится в сообщении Союза.
Л.Каплан особо отметил, что «Союзпетрострой», объединяющий 500 компаний и являющийся крупнейшим и старейшим бизнес-сообществом в России, ни при каких условиях не войдет в предлагаемую единую СРО. «В настоящее время наш Союз создал некоммерческую организацию, подал заявку на преобразование ее в некоммерческое партнерство в целях саморегулирования и будет твердо идти по пути соблюдения федерального законодательства и подписанного нами Меморандума», - сказал Л.Каплан.
По его мнению, статус СРО приобретается некоммерческим партнерством только после внесения в государственный реестр. Поэтому присвоение Ассоциацией термина «Саморегулируемая» на данном этапе является незаконным, считает Л.Каплан. Более того, некоммерческая организация в виде ассоциации должна быть прежде преобразована в некоммерческое партнерство. Таким образом, Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Санкт-Петербурга» предстоит еще более длительный путь к саморегулированию, чем «Союзпетрострою», - подчеркивается в тексте официального сообщения.
«Саморегулирование в России вводится именно для того, чтобы на бизнес не оказывали влияние органы государственной власти. Поэтому предложение губернатора Санкт-Петербурга о создании одной СРО в городе не имеет никакой юридической силы, - утверждает директор Союза. - Более того, мы разделяем ее обеспокоенность тем, что АСПК, состоящая из крупнейших инвестиционно-строительных компаний, пренебрежет интересами среднего и малого бизнеса, к которому относятся 75% членов «Союзпетростроя». И наконец, само название «Строительно-промышленный комплекс Санкт-Петербурга» не дает возможности создания на базе этой Ассоциации СРО, так как промышленность, составляющая более 40% членов Ассоциации, не подлежит саморегулированию согласно закону».
Кроме того, в тексте сообщения Союза выражается недоумение по поводу того, что на совещания по проблемам саморегулирования в Смольном 30 июля и в Законодательном Собрании 21 августа не были приглашены ни представители «Союзпетростроя», ни члены других бизнес-сообществ города. «Почему обо всех этих неправомерных решениях мы узнаем из средств массовой информации? – спрашивает Л.Каплан. - Весьма странно, что в составе Координационного совета по развитию саморегулирования в Санкт-Петербурге нет не только представителей «Союзпетростроя» и других общественных объединений, но и даже и руководства Союза строительных объединений и организаций, который возглавляет вице-губернатор А.Вахмистров».
В заключение Л.Каплан еще раз напомнил, что при ССОО образован Экспертный совет по саморегулированию, председателем которого является А.Вахмистров, а сопредседателями – главы ведущих строительных бизнес-сообществ города. Этот Совет действует и в настоящее время, и ему бизнес-сообществами города поручено решение всех вопросов, связанных с саморегулированием.
Как обещал Л.Каплан, 2 сентября руководство Союза выступит с пресс-конференцией, на которой более подробно обозначит свою позицию в связи со сложившейся ситуацией.