ДОМ.РФ: в июне объем выдачи ипотеки вырос в 1,6 раза
По предварительной оценке ДОМ.РФ и Frank RG, в июне 2018 года объем выдачи ипотеки вырос в 1,6 раза и составил не менее 250 млрд рублей.
За 5 месяцев 2018 выдано 542,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,1 трлн руб. Это на 60% больше, чем за 5 месяцев 2017 г. в количественном выражении, и на 73% – в денежном. За полгода объем выдачи ипотеки превысил 1,3 трлн рублей.
Ставки по ипотеке устойчиво снижаются, в мае средневзвешенная ставка выдачи составила 9,56% (-1,77 п.п. к маю 2017 г.), в том числе по кредитам на новостройки – 9,39% (-1,52 п.п.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,63% (-1,93 п.п.). Средняя ставка выдачи за 5 месяцев 2018 года составила 9,66% (-1,94 п.п. к 5 месяцам 2017 г.).
ДОМ.РФ ожидает дальнейшего снижения ставок. «Мы прогнозируем, что к концу 2018 года ставка по ипотеке достигнет уровня ниже 9% для широкого круга заемщиков. К концу 2019 года мы можем увидеть уровень в 8% - это станет возможно в случае продолжения снижения общих ставок в экономике», - прокомментировал генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник.
Снижение ставок по ипотеке не только увеличивает объемы выдачи ипотечных кредитов, но и способствует снижению платежной нагрузки на заемщиков. Это ведет к повышению качества ипотечного портфеля, который на 1 июня достиг 5,8 трлн руб. За последние 12 месяцев прирост портфеля составил 22%, что является нормальным в условиях роста востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий.
ДОМ.РФ прогнозирует, что объемы выдачи ипотеки продолжат расти и увеличатся до уровня 2,8 трлн руб. в 2018 году.
В преддверии отмены долевого строительства девелоперы ищут способы улучшить экономику проектов, объединяя апарт-отели и жилые дома в единые комплексы.
Эта практика влечет множество рисков как для покупателей квартир, так и для инвесторов апартаментов, считают эксперты.
Проект апарт-отеля сейчас есть в портфеле почти каждого петербургского застройщика. Только с начала 2018 года девелоперы получили 12 разрешений на строительство гостиничных комплексов или апартаментов. В итоге доля апарт-отелей на рынке постепенно растет – так, в 1 квартале 2018 года в продаже было на 16% больше апартаментов, чем за аналогичный период 2017 года. При этом все чаще апартаменты появляются в составе жилых комплексов. В прошлом году таких проектов насчитывалось всего шесть (около 2759 юнитов, или 111 484 кв. м), а сейчас уже восемь – на 3303 юнитов или 136 316 кв. м. Также апартаменты в составе жилых комплексов запроектированы еще в четырех проектах, которые могут выйти в продажу в ближайшее время.
«Это новая тенденция на рынке, обусловленная необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов. В преддверии отмены долевого строительства застройщики запаслись разрешениями на строительство едва ли не каждый свой земельный актив. Однако апарт-отели – это объект гостиничного бизнеса, который требует совершенно иного подхода в реализации, чем жилой дом. Необходимо предусмотреть дополнительные помещения и инженерные системы, которые не требуются для обычных ЖК. По этой причине достичь ожидаемой синергии от совмещения таких объектов крайне затруднительно», - отмечает Владимир Распорский, заместитель руководителя службы заказчика ООО «ГАЛС» (застройщик апарт-отеля VALO).
Основная проблема заключается в том, что к апартаментам и жилью законодательство предъявляет разные требования. Например, если жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, то для апарт-отелей этого не требуется, поскольку они подразумевают кратковременное или долговременное проживание в гостевом формате.
Для апартаментов же необходима гостиничная инфраструктура. В каждом апарт-отеле должны быть предусмотрены лобби, ресепшен, парадный вход, технологические зоны – отдельные лифты и коридоры для перемещения персонала, помещения для хранения оборудования, прачечная, столовая и раздевалка с душевой для сотрудников и другое. Без этого он не будет сертифицирован как гостиничный объект, а значит, инвестор не сможет законно сдавать его в аренду.
Помимо этого, в комплексах, которые объединяют эти два формата, уже изначально заложен конфликт между управляющими компаниями апарт-отеля и жилого квартала, а также между собственниками квартир и гостями юнитов. Это связано с тем, что подход непосредственно к управлению жильем и гостиничным объектом принципиально отличается, требует разных компетенций в целом и финансовых вложений в частности. Грамотно на одной территории развести потоки жителей и гостей, обеспечивая безопасность и комфорт и тех, и других, практически невозможно, уверены эксперты.
«Например, в проекте VALO, как и в других классических апарт-отелях, все эти риски сведены к нулю, поскольку он строится по принятым стандартам гостиничного бизнеса. Здесь запроектирована вся необходимая гостиничная инфраструктура и работает единая управляющая компания, которая обеспечивает инвесторам стабильную доходность, а гостям – комфортные условия проживания. В VALO предусмотрены разные форматы проживания: гостиничный, краткосрочный, долгосрочный, и они не противоречат друг другу. Думаю, вскоре девелоперы, инвесторы, покупатели жилья и гости убедятся, что не надо мешать в один комплекс столь разные объекты, и доля совмещенных проектов останется на рынке весьма незначительной», - резюмирует Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» (генеральный подрядчик апарт-отеля VALO).