Эксперты не советуют приобретать апартаменты в составе жилого комплекса
В преддверии отмены долевого строительства девелоперы ищут способы улучшить экономику проектов, объединяя апарт-отели и жилые дома в единые комплексы.
Эта практика влечет множество рисков как для покупателей квартир, так и для инвесторов апартаментов, считают эксперты.
Проект апарт-отеля сейчас есть в портфеле почти каждого петербургского застройщика. Только с начала 2018 года девелоперы получили 12 разрешений на строительство гостиничных комплексов или апартаментов. В итоге доля апарт-отелей на рынке постепенно растет – так, в 1 квартале 2018 года в продаже было на 16% больше апартаментов, чем за аналогичный период 2017 года. При этом все чаще апартаменты появляются в составе жилых комплексов. В прошлом году таких проектов насчитывалось всего шесть (около 2759 юнитов, или 111 484 кв. м), а сейчас уже восемь – на 3303 юнитов или 136 316 кв. м. Также апартаменты в составе жилых комплексов запроектированы еще в четырех проектах, которые могут выйти в продажу в ближайшее время.
«Это новая тенденция на рынке, обусловленная необходимостью улучшить экономику девелоперских проектов. В преддверии отмены долевого строительства застройщики запаслись разрешениями на строительство едва ли не каждый свой земельный актив. Однако апарт-отели – это объект гостиничного бизнеса, который требует совершенно иного подхода в реализации, чем жилой дом. Необходимо предусмотреть дополнительные помещения и инженерные системы, которые не требуются для обычных ЖК. По этой причине достичь ожидаемой синергии от совмещения таких объектов крайне затруднительно», - отмечает Владимир Распорский, заместитель руководителя службы заказчика ООО «ГАЛС» (застройщик апарт-отеля VALO).
Основная проблема заключается в том, что к апартаментам и жилью законодательство предъявляет разные требования. Например, если жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, то для апарт-отелей этого не требуется, поскольку они подразумевают кратковременное или долговременное проживание в гостевом формате.
Для апартаментов же необходима гостиничная инфраструктура. В каждом апарт-отеле должны быть предусмотрены лобби, ресепшен, парадный вход, технологические зоны – отдельные лифты и коридоры для перемещения персонала, помещения для хранения оборудования, прачечная, столовая и раздевалка с душевой для сотрудников и другое. Без этого он не будет сертифицирован как гостиничный объект, а значит, инвестор не сможет законно сдавать его в аренду.
Помимо этого, в комплексах, которые объединяют эти два формата, уже изначально заложен конфликт между управляющими компаниями апарт-отеля и жилого квартала, а также между собственниками квартир и гостями юнитов. Это связано с тем, что подход непосредственно к управлению жильем и гостиничным объектом принципиально отличается, требует разных компетенций в целом и финансовых вложений в частности. Грамотно на одной территории развести потоки жителей и гостей, обеспечивая безопасность и комфорт и тех, и других, практически невозможно, уверены эксперты.
«Например, в проекте VALO, как и в других классических апарт-отелях, все эти риски сведены к нулю, поскольку он строится по принятым стандартам гостиничного бизнеса. Здесь запроектирована вся необходимая гостиничная инфраструктура и работает единая управляющая компания, которая обеспечивает инвесторам стабильную доходность, а гостям – комфортные условия проживания. В VALO предусмотрены разные форматы проживания: гостиничный, краткосрочный, долгосрочный, и они не противоречат друг другу. Думаю, вскоре девелоперы, инвесторы, покупатели жилья и гости убедятся, что не надо мешать в один комплекс столь разные объекты, и доля совмещенных проектов останется на рынке весьма незначительной», - резюмирует Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» (генеральный подрядчик апарт-отеля VALO).
Специалисты портала Domofond.ru оценили ожидания россиян, связанные с ценами на рынке новостроек и вторичной недвижимости.
Респонденты прогнозируют повышение цен на жилье.
В конце июня 2018 г. аналитики Domofond.ru провели среди пользователей портала опрос, чтобы оценить их ожидания, связанные с ситуацией на рынке недвижимости. По итогам исследования эксперты рассчитали «индекс настроений» и сравнили его с прогнозами на II квартал 2018 года. В опросе приняли участие 4 120 пользователей портала.
Ответы на вопрос о том, как изменятся цены на жилье в ближайшие три месяца, показали, что ждут повышения 33%, а 19% считают, что цены на квартиры и дома будут снижаться.
В Санкт-Петербурге повышения ждут 43% респондентов. При этом лишь 13% согласны с тем, что цены упадут, а отсутствие динамики на рынке прогнозируют 44%.
В целом опрошенные считают, что III квартал будет благоприятным для покупки жилья: 52% ответили, что считают этот период скорее благоприятным, а 18% — однозначно благоприятным. Тем не менее 24% посчитали, что предстоящие месяцы скорее неблагоприятны, а 6% оценили их как неблагоприятные.
Отвечая на вопрос о том, что будет со ставками по ипотечным кредитам, повышение предположили 10% опрошенных. Абсолютное большинство — 59% — считает, что изменений не будет. Надеются на уменьшение ипотечных ставок 31%.
Domofond.ru – это ведущий сайт для поиска недвижимости по всей России. На сайте представлена аналитика рынка, инструменты для оценки стоимости жилья, рейтинги городов и районов на основе оценок местных жителей, отзывы жителей о своих районах, а также советы о покупке, продаже и аренде жилья, которые легко применить на практике.