Скорректированный высотный регламент Петербурга будет доработан в течение 2 недель
Сегодня Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел проект нового, скорректированного высотного регламента, призванного войти в состав Правил землепользования и застройки. Проект представил руководитель специальной рабочей группы 1-й мастерской НИПЦ Генплана Борис Николащенко. Как напомнил глава Комитета по градостроительству и архитектуре Александр Викторов, впервые документ на обсуждение Градсовета 2 года назад. Сегодня же состоялось третье – последнее или предпоследнее обсуждение регламента. На доработку проекта, с учетом сделанных в ходе заседания предложений, осталось не более 2 недель, заявил А.Викторов. Документ должен быть внесен КГА в качестве предложения в ходе общественных слушаний ПЗЗ в одном из районов города.
Как напомнил Б.Николащенко, в основу документа положен временный высотный регламент, принятый на уровне постановления городского правительства №1731 в апреле 2008 г., но не на уровне городского закона. Для того, чтобы проанализировать действие старого регламента, разработчики наложили на обобщенную картину его рельефа специально созданную оптимальную для города, по их мнению, модель. «В результате некоторые построенные недавно здания оказались скрытыми покровом оптимальной модели, а некоторые «проткнули» ее», - сообщил Б.Николащенко.
Всплески высотности, по его словам, образует фоновая застройка в западной и северной оконечностях Васильевского острова, в районе Петроградской стороны, вблизи Смольного и в ряде других районов. Причем количество таких всплесков довольно высоко. «Этот способ позволил выявить дефекты, которые допускает ВВР постановления №1731, как на примере построенных, так и на примере еще не построенных, но уже получивших разрешительную документацию объектов», - заключил разработчик.
Б.Николащенко пояснил при этом, что общепризнанным считается, что Петербург исторически развивался таким образом, что высотность построек сформировалась в конфигурации, напоминающей воронку или кратер с понижением в историческом центре и возрастанием высотности по краям, кратер, развернутый навстречу Финскому заливу. Эта характеристика была заложена и в основу оптимальной компьютерной модели, по которой выверялся ВВР. Ее же разработчики проекта нового высотного регламента предлагают заложить в основу ПЗЗ.
Сославшись на замечания экспертной комиссии, Б.Николащенко указал на необходимость выделения и структурирования внутри спорадически образовавшихся очагов высотности некоторых «кластеров высотности». В остальном, особенно в тех случаях, когда речь идет о еще не построенных, но уже прошедших стадию разрешительных согласований объектах, по его мнению, нежелательные очаги высотности нужно «гасить». С этой целью рабочая группа представила карту с указанием объектов, которые предлагается понизить. На карте они снабжены дробью, в числителе которой числится высота от застройщика, инвестора, а в знаменателе – от разработчиков проекта нового регламента.Б.Николащенко подчеркнул необходимость принятия за основу оптимальной модели высотности, не взирая на все превышения, допущенные в последние годы.
Другим направлением проекта стала регламентация высотности объектов, отражающихся на панорамах города. На основе предложений, согласованных КГА и КГИОП, был составлен список объектов обзора, вид которых предполагается взять под охрану нового высотного регламента. Эти точки – Стрелка Васильевского острова, Исаакиевский собор, Адмиралтейство, Петропавловская крепость, Смольный собор, Александро-Невская Лавра. Кроме того, в этот список попал ряд магистралей, своего рода визуальных коридоров, которые образуют планировочный каркас, лучами расходясь от вышеперечисленных точек. Это, в том числе и пространство Невы между мостами, и ряд малых улиц, претендующих на звание «визуальных коридоров». В частности Б.Николащенко перечислил ул. Ефимова и Б.Подьяческую, с которых просматривается Исаакиеский собор; Мучной пер. с видом на Адмиралтейство, Шпалерную ул. с видом на Смольный собор. «Это не столь важные с точки зрения охраны памятников улицы, но нам важно взять под охрану точки восприятия знаковых мест города», - отметил он.
Как пояснил Б.Николащенко, первые наработки в области регламентации высотности в петербургской школе градостроительной политике принадлежат Наталье Винокуровой, которая распространяла понятие центра города в том числе и на Васильевский остров, и на Петроградскую сторону. «Нам показалось, что такое большое пространство охранять не следует. Тех точек, которые я перечислил, вполне достаточно. Это оптимальная модель. Когда мы составляли ее, мы вели наблюдение через каждые 10 м. На совет мы представили вид не из всех точек, это было бы сложно воспринять. Но мы сделали фотографии с тех точек, которые как бы генерализуют картину», - сказал он.
Что же касается вопроса о доминантах, то разработчик предложил вынести эту проблему и решать ее отдельно, вне предложенного проекта высотного регламента. По словам Б.Николащенко, вопрос этот слишком сложен, а лимит времени до вынесения проекта в состав ПЗЗ практически почти исчерпан.
Он также предложил исключить из проекта регламента 4 значения высотности в сфере действия Объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга. За основные точки, на основе которых будут определяться предельные значения высоты в историческом центре, Б.Николащенко предложил взять вместо них уровень карниза и уровень конька. А для расчетов по доминанте ввести требование, чтобы они не превышали высоту квартальной застройки более чем на 20%.
В дальнейшем, в ходе заседания Градсовета, было высказано множество предложений и замечаний. При этом большинство выступавших одобрило методику, избранную в ходе работы над проектом, но указали на недостаточный уровень проработки документа. В итоге глава КГА обратился к членам Градсовета представить все предложения в адрес разработчиков в письменном виде как можно скорее. Кроме того, он настоял на сохранении экспертной группы, призвав ее оказать содействие и помощь разработчикам.Роспотребнадзор вмешивается в сферу регламентации банковской деятельности только в тех случаях, когда речь идет о защите прав потребителей, заявил и.о. начальника юридического отдела Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу и Ленобласти Геннадий Егоров на круглом столе в ИА Росбалт «Ипотечное кредитование: от обязательного к добровольному». Его участники собрались, чтобы обсудить и прокомментировать официальную позицию Роспотрбенадзора, озвученную 24 июля относительно незаконности обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании.По словам Г.Егорова, банки, априори находясь в более выгодном положении по отношению к клиенту, зачастую пользуются его недостаточной осведомленностью. В качестве еще одного примера нарушения банками прав потребителей он привел взимание штрафа с заемщиков за досрочное погашение банковского кредита.Роспотребнадзор не имеет полномочий для привлечения банков к административной ответственности за то или иное нарушение, уточнил Г.Егоров. Однако заявление главы ведомства Геннадия Онищенко, было воспринято на рынке с опасением – некоторые эксперты заявили о том, что если обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков при ипотечном кредитовании будет отменено, банкам придется изменить процентные ставки по ипотеке. По словам руководителя «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» Владислава Назарова, изменения произойдут в части установления 2 разных видов ставки кредитования с учетом страховки и без. При этом процентная ставка для заемщиков без страховки будет гораздо выше ставки по кредиту, в который уже учтено страхование жизни и здоровья, считает он.Этот вид страхования одинаково освобождает от обеспечения рисков как банки, так и заемщиков, считает руководитель петербургского офиса «Городского ипотечного банка» Андрей Пименов. По его словам, в ходе небольшого эксперимента, поставленного служащими банка, по переходу на добровольное страхование жизни при заключении договоров ипотечного кредитования, подавляющее большинство клиентов предпочло застраховаться. Он также считает, что переход на добровольное страхование приведет к увеличению ставки по ипотечному кредиту, необеспеченному страховкой.Если клиент не может выплатить кредит, банк должен реализовать залог, что может привести к утрате имущества членов семьи заемщика. Ни банкиры, ни страховщики вовсе не стремятся попадать в ситуации необходимости изъятия имущества больного или погибшего, заметил менеджер петербургского офиса СО «РЕСО-Гарантия» Валерий Канашев. Между тем, вступление наследников в права наследования порой бывает длительным процессом, при котором страховка покрывает временные издержки.По словам исполнительного директора страховой компании «Русский мир» Евгения Гуревича, статистика показывает, что 93% прецедентов невыплаты ипотечного кредита происходит по причине несчастных случаев или болезни заемщика. Стоимость страхового договора, по словам В.Канашева, не превышает 1,5% от стоимости ипотечного договора. Чем моложе клиент, тем ниже цена страховки. Это, впрочем, не помешало председателю петербургской общественной организации «Диалог» Вадиму Рыжкову обвинить банкиров в том, что «они всегда хотят 100% гарантий и еще 100% сверху». Другая сторона проблемы, как признали участники мероприятия, заключается в том, что не всегда желающий заключить ипотечный договор гражданин имеет 100% шансов получить страховку.Подводя итоги, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по Северо-Западу Павел Созинов посетовал на нестабильность рынка и заключил: чтобы не пошатнуть рынок в ущерб тому же заемщику, чиновники должны, по всей видимости, научиться предвидеть и оценивать все возможные последствия значимых заявлений.