Эксперты: Дефицит качественных офисных площадей в Твери будет увеличиваться
Специалисты London Consulting & Management Company изучили ситуацию на рынке офисной недвижимости Твери, измерили текущий спрос и объем предложения, а также сформулировали основные тенденции развития рынка.
Тверской рынок офисных центров начал формироваться в 2002 г. Тем не менее, в настоящее время большая часть офисного предложения приходится на некачественные объекты. Бизнес-центры класса «А» на рынке Твери не представлены и, по прогнозам экспертов LCMC, в ближайшие годы появление объектов в данном сегменте не предвидится. Основной способ вывода на рынок новых качественных площадей в Твери - реконструкция. Спрос на рынке качественных площадей сосредоточен в сегменте бизнес-центров класса «В» и по-прежнему остается высоким, что объясняется острым дефицитом площадей необходимого класса.
На рынке Твери насчитывается 7 качественных офисных центров. Класс «С» представлен 3 объектами и составляет 5800 кв. м, «В» класс представлен 4 объектами и составляет 16726 кв. м, наиболее качественные из которых – БЦ «Тверь-Плаза» и ТОЦ «Олимп».
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются небольшие помещения до 50 кв. м. А главным определяющим фактором при выборе офисной площади является цена. Арендные ставки в бизнес-центрах распределяются следующим образом: класс «В» - 700-1300 руб./кв.м./мес., класс «С» - 500-1000 руб./кв.м./мес. Заполняемость бизнес-центров в Твери достаточно высока и достигает 90%.
На конец июня 2008 г. общий объем предложения качественных площадей составил 22526 кв. м. В связи с вводом в эксплуатацию во II полугодии 2 бизнес-центров класса «В», специалисты прогнозируют увеличение к концу 2008 г. данного объема в 2,3 раза: до 52884 кв. м. В 2009 г. ожидается ввод еще 2-х офисных объектов класса «В», но емкость рынка гораздо выше. По прогнозам экспертов, дефицит качественных офисных площадей будет только увеличиваться.
Сегодня на круглом столе в Мариинском дворце вниманию руководителей строительных объединений был представлен проект закона «О комплексном развитии и реконструкции территорий Санкт-Петербурга». Над ним работали председатель Комиссии по транспортному комплексу ЗакСа Игорь Риммер, главный специалист комиссии Юрий Курикалов, а также заместитель гендиректора НКО «Союзпетрострой-Стандарт» Евгений Каплан.
Как подчеркнул И.Риммер, и Градостроительный кодекс РФ, и действующее местное законодательство не способствует комплексному освоению территорий, поскольку не учитывают приоритетов экономической политики, динамики развития транспорта и потребностей в социальной инфраструктуре. По его мнению, сегодня мегаполису необходима новая градостроительная идеология, которая позволила бы преодолеть диспропорции в социальном развитии мегаполиса.
Как пояснил Е.Каплан, предоставление территорий для комплексной застройки в основном на окраине города, не учитывает социальных проблем горожан. Для того, чтобы вокруг Петербурга формировались полноценные города-спутники, в них необходимо развивать промышленность. В противном случае большинство населения будет ежедневно перемещаться из новых районов на работу в центр города. А для этого, по расчетам Е.Каплана, Петербургу потребуется в ближайшее время построить 20-30 новых станций метро, что предполагает большие затраты. В противном случае, по его мнению, городу угрожает транспортный коллапс.
В то же время, напоминает Е.Каплан, промышленные территории Петербурга по-прежнему превосходят по площади жилые районы. Сокращение резерва пятен для жилой застройки в городе грозит резким повышением цен на недвижимость, считает Каплан.
Положения законопроекта «О комплексном развитии и реконструкции территорий Санкт-Петербурга» распространяет применение термина «комплексное освоение» с жилого строительства также на промышленное и общественно-деловое. При этом предусматривается, что территория, выделяемая для комплексного освоения и реконструкции, должна включать целиком локальную территориальную зону или часть такой зоны, но в размере не менее 5 минимальных размеров земельного участка, предназначенного для капитального строительства.
Кроме того, законопроект предусматривает предоставление банковской гарантии победителем торгов на право освоения территории. Устанавливается, что при таких торгах победителем признается участник, предложивший как наибольший размер арендной платы и платы за пользование имуществом, так и наилучшие условия по критериям конкурсных предложении. Эти положения авторы закона, впрочем, распространяют только на незастроенные территории и земли с объектами капстроительства, находящихся в городской собственности. В то же время при проведении конкурса на комплексную реконструкцию победитель определяется соответствием квалификационным требованиям и готовностью выполнить работу за вознаграждение наименьшего размера.
Как поясняют авторы законопроекта, процедуры, устанавливаемые федеральным законодательством в отношении комплексной застройки, удовлетворительно обеспечивают лишь создание жилья элитного класса. Положения о возможности осуществления комплексной реконструкции управляющей организацией и предложенный механизм отбора, по мнению авторов, позволит привлечь этому не только крупные, но и средние строительные организации. По мнению Е.Каплана, новый механизм может стать стимулом для развития многих территорий, к которым в настоящее время не проявляют интереса инвесторы. Кроме того, законопроект содержит нормы, направленные на снижение издержек строительных организаций при приобретении участков под застройку. Все предложенные меры, по замыслу авторов, помогут и сдерживанию роста цен на недвижимость. При этом И.Риммер признал, что Юридическое управление ЗакСа обратило внимание на несоответствие ряда положений проекта федеральным законам.
В ходе обсуждения законопроекта также были отмечены терминологические несоответствия с рядом федеральных и местных законов. Председатель Управления по саморегулированию Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов обратил внимание на необходимость расчета экономической эффективности при внедрении предложенных в законопроекте механизмов.
Вместе с тем аудитория согласилась с необходимостью расширения полномочий Петербурга, которому рядом федеральных законов предоставлен особый статус, при принятии решений в области развития города. Положения законопроекта, по мнению ряда руководителей, могут быть использованы при внесении поправок в федеральное законодательство.