Правила землепользования и застройки в Петербурге могут вступить в силу уже с 1 января 2009 г.
Завтра, 14 августа, в городе стартует необычный «марафон» - публичное обсуждение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Санкт-Петербурге. Проект закона, разработанный в Комитетом по градостроительству и архитектуре и являющийся, по сути, конкретизацией Генплана города, будет рассматриваться во всех районах города с 14 августа по 23 сентября 2008 г., на общественных слушаниях. В районных администрациях каждый горожанин может ознакомиться с проектом – в том числе с картами намеченных территориальных зон по своему району.
Документ состоит из двух частей. В первой перечисляются общие положения – о подготовке документации по планировке территорий, процедуре публичных слушаний по вопросам застройки, порядке изменения видов разрешенного использования земельных участков, а также общая информация о правилах застройки в Петербурге и о регулировании землепользования и застройки органами власти.
Суть Правил изложена во второй части документа. Она включает в себя градостроительные регламенты, карты градостроительного зонирования (территориальные зоны) и карты ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты состоят из трех частей: перечня видов разрешенного использования земельных участков, общих требований к предельным размерам участков и предельных параметров разрешенного строительства (где указаны, например, минимальные размеры участков, минимальные отступы от их границ, а также предельные высотные параметры зданий) и ограничений использования земельных участков на территории особых зон, зон охраны объектов культурного наследия, санитарной зоны Финского залива и источников водоснабжения и других санитарно-защитных зон.
На картах градостроительного зонирования отражены границы территориальных зон. Они учитывают уже существующие в Генплане границы функциональных зон. И, наконец, на карте ограничений использования земельных участков отображены границы зон с особыми условиями использования территории – различных санитарно-защитных и других охранных зон.
14 августа первые слушания пройдут в Адмиралтейском районе, в здании администрации на Измайловском пр., 10. Сегодня, накануне старта слушаний, главный архитектор города и председатель КГА Александр Викторов дал пресс-конференцию, где, в частности, заявил, что, в отличие от процедуры обсуждения проекта Генплана и поправок к Генплану, принятых ЗакСом 25 мая 2008 г., все предложения по проекту ПЗЗ должны вноситься только через процедуру слушаний. Это касается не только предложений граждан, но и тех инициатив, которые пожелают проявить строительные компании, общественные организации и сами органы власти.
Все предложения будут рассмотрены сначала территориальными (районными) комиссиями, где будут отсеяны те из них, которые не соответствуют федеральному и городскому законодательству. Оставшиеся замечания будут вынесены на Комиссию по землепользованию и застройке Петербурга, возглавляемую вице-губернатором Александром Вахмистровым. Комиссия примет решение о включении предложений в проект ПЗЗ или об отклонении.
Затем проект ПЗЗ, откорректированный с учетом замечаний, будет направлен на утверждение в городское правительство, и, в случае одобрения, передан на рассмотрение в ЗакС, где пройдет, как и все городские законы, три депутатских чтения. По словам А.Викторова, срок передачи документа в ЗакС – 21 ноября. «Мы надеемся, что уже с 1 января 2009 г. Петербург будет жить, имея уже два основополагающих документа, определяющих градостроительную политику – Генплан и ПЗЗ, - сказал глава КГА. – Он значительно облегчит работу и органам власти, и потенциальным инвесторам и застройщикам, которые смогут заранее узнать, какие объекты и каких предельных параметров разрешено строить на той или иной территории. Надеюсь, что все граждане города, заинтересованные в его судьбе, смогут благодаря ПЗЗ снять для себя массу вопросов».
Сегодня на круглом столе в Мариинском дворце вниманию руководителей строительных объединений был представлен проект закона «О комплексном развитии и реконструкции территорий Санкт-Петербурга». Над ним работали председатель Комиссии по транспортному комплексу ЗакСа Игорь Риммер, главный специалист комиссии Юрий Курикалов, а также заместитель гендиректора НКО «Союзпетрострой-Стандарт» Евгений Каплан.
Как подчеркнул И.Риммер, и Градостроительный кодекс РФ, и действующее местное законодательство не способствует комплексному освоению территорий, поскольку не учитывают приоритетов экономической политики, динамики развития транспорта и потребностей в социальной инфраструктуре. По его мнению, сегодня мегаполису необходима новая градостроительная идеология, которая позволила бы преодолеть диспропорции в социальном развитии мегаполиса.
Как пояснил Е.Каплан, предоставление территорий для комплексной застройки в основном на окраине города, не учитывает социальных проблем горожан. Для того, чтобы вокруг Петербурга формировались полноценные города-спутники, в них необходимо развивать промышленность. В противном случае большинство населения будет ежедневно перемещаться из новых районов на работу в центр города. А для этого, по расчетам Е.Каплана, Петербургу потребуется в ближайшее время построить 20-30 новых станций метро, что предполагает большие затраты. В противном случае, по его мнению, городу угрожает транспортный коллапс.
В то же время, напоминает Е.Каплан, промышленные территории Петербурга по-прежнему превосходят по площади жилые районы. Сокращение резерва пятен для жилой застройки в городе грозит резким повышением цен на недвижимость, считает Каплан.
Положения законопроекта «О комплексном развитии и реконструкции территорий Санкт-Петербурга» распространяет применение термина «комплексное освоение» с жилого строительства также на промышленное и общественно-деловое. При этом предусматривается, что территория, выделяемая для комплексного освоения и реконструкции, должна включать целиком локальную территориальную зону или часть такой зоны, но в размере не менее 5 минимальных размеров земельного участка, предназначенного для капитального строительства.
Кроме того, законопроект предусматривает предоставление банковской гарантии победителем торгов на право освоения территории. Устанавливается, что при таких торгах победителем признается участник, предложивший как наибольший размер арендной платы и платы за пользование имуществом, так и наилучшие условия по критериям конкурсных предложении. Эти положения авторы закона, впрочем, распространяют только на незастроенные территории и земли с объектами капстроительства, находящихся в городской собственности. В то же время при проведении конкурса на комплексную реконструкцию победитель определяется соответствием квалификационным требованиям и готовностью выполнить работу за вознаграждение наименьшего размера.
Как поясняют авторы законопроекта, процедуры, устанавливаемые федеральным законодательством в отношении комплексной застройки, удовлетворительно обеспечивают лишь создание жилья элитного класса. Положения о возможности осуществления комплексной реконструкции управляющей организацией и предложенный механизм отбора, по мнению авторов, позволит привлечь этому не только крупные, но и средние строительные организации. По мнению Е.Каплана, новый механизм может стать стимулом для развития многих территорий, к которым в настоящее время не проявляют интереса инвесторы. Кроме того, законопроект содержит нормы, направленные на снижение издержек строительных организаций при приобретении участков под застройку. Все предложенные меры, по замыслу авторов, помогут и сдерживанию роста цен на недвижимость. При этом И.Риммер признал, что Юридическое управление ЗакСа обратило внимание на несоответствие ряда положений проекта федеральным законам.
В ходе обсуждения законопроекта также были отмечены терминологические несоответствия с рядом федеральных и местных законов. Председатель Управления по саморегулированию Союза строительных объединений и организаций Сергей Фролов обратил внимание на необходимость расчета экономической эффективности при внедрении предложенных в законопроекте механизмов.
Вместе с тем аудитория согласилась с необходимостью расширения полномочий Петербурга, которому рядом федеральных законов предоставлен особый статус, при принятии решений в области развития города. Положения законопроекта, по мнению ряда руководителей, могут быть использованы при внесении поправок в федеральное законодательство.