Дефицит торговых площадей в Твери к 2010 г. увеличится в 3 раза
Маркетологи London Consulting&Management Company провели исследование коммерческой недвижимости Твери в сегменте торговых центров и сделали прогноз его развития на ближайшие 2 года.
Тверской рынок качественной торговой недвижимости насчитывает 15 действующих объектов, которые выделятся на 3 группы. К первой относятся объекты, близкие по стандартам качества к столичным, введенные за последние годы. Эта группа представлена всего одним торгово-офисным центром «Олимп», общей площадью 25 тысяч кв.м. Объекты, введенные в середине 1990 – 2000-е гг. относятся ко второй группе, в которую входят 7 центров. Объем общего предложения в данной группе составляет 23850 кв. м.. Наиболее качественными объектами этой группы являются ТЦ «А Мега», ТЦ «Дюна» и ТОЦ «Семь Морей». Третью группу составляют перепрофилированные здания советской постройки с современным уровнем отделки. Общий объем предложения 7 объектов этой группы составляет 27473 кв. м. Самые крупные торговые центры этой группы: ТЦ «Тверь» и ТЦ «Можайский».
В структуре по классам наибольший объем предложения торговых площадей в торговых центрах приходится на 7 объектов класса «Окружной» и составляет 40000 кв.м. Предложение объектов класса «Региональный» формируется за счет ТОЦ «Олимп» (25000 кв.м). «Микрорайонный» класс представлен 7 объектами общей площадью 12323 кв. м.. В ближайшие 2-3 года прогнозируетсят увеличение доли предложения класса «Региональный», а также впервые появление на тверском рынке класса «Суперрегиональный» общей площадью 47000 кв.м.
Уровень арендных ставок зависит от класса торгового объекта. Для класса «Региональный» арендные ставки составляют 2000-5000 руб./кв.м./мес., для «Окружного» - 700-1900 руб./кв.м./мес., для «Микрорайонного» - 700-1000 руб./кв.м./мес. Заполняемость торговых центров Твери близка к 100%, что говорит о дефиците качественных торговых площадей. По прогнозам экспертов, и без того высокий спрос на помещения в торговых объектах будет расти и дальше. Это отчасти связано с выходом на рынок розничной торговли Твери все большего числа федеральных операторов: «Mexx», Finn Flare, Baon, United Colors of Benetton, «Патэрсон», SELA, «ТВОЕ» и др. Также заявили намерение выйти на тверской рынок в формате продуктовых гипермаркетов «Карусель», «Лента», «Вестер» и Metro-Real.
По данным исследований LCMC за июль 2008 г., общий объем предложения торговых площадей в Твери составляет 79823 кв. м. В связи с вводом в эксплуатацию 3 объектов класса «Окружной» общей площадью 30000 кв.м. к концу 2008 г. объем предложения составит 109823 кв. м. В 2009 г. прогнозируется 20-процентный прирост торговых площадей, а в 2010 г. – практически 100-процентный по сравнению с 2008 г. (общий объем предложения достигнет 209823 кв.м). Но несмотря на запланированный ввод в эксплуатацию новых качественных объектов, дефицит предложения торговых площадей будет расти и увеличится к 2010 г. почти в 3 раза.
«При проведении аукционов мы не можем давать оценку фирм, все они равны по закону. Это в меньшей степени касается конкурсов по таким объектам инфраструктуры, как например, строительство детского сада или кинотеатра. В таких случаях, как правило, участвуют подготовленные компании. Но совершенно противоположная ситуация складывается с выставляемыми на аукцион подрядами работами по благоустройству», - отметил в ходе пресс-конференции в ИА Интерфакс вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров.
По его мнению, аукционная практика должна быть скорректирована в зависимости от вида работ и различных групп подрядчиков. «Аукционы по предоставлению земельных участков, которые проводит Фонд имущества, никого не возмущают и не вызывают вопросов, это совершенно нормальная практика. Но выставлять строительные объекты на аукцион без предквалификационного отбора – неправильно, - заявил А.Вахмистров. – Да, экономятся бюджетные средства. По объектам благоустройства в ходе торгов цена порой снижается до 40%, а то и до 60%. Но затем наступают печальные последствия, которые находятся в ведении технадзора, который, по закону, обязан штрафовать за несоблюдение качества работ. Так что фирма в итоге, либо прекращает свою деятельность, либо вынуждена, невзирая на убытки, доводить работу до конца». Кроме того, по словам чиновника, неправильно допускать к аукционам фирмы-однодневки, не имеющие опыта работы, ничем не зарекомендовавшие себя и не располагающие подстраховкой в виде резервного капитала.
А.Вахмистров уверен, что проблему аукционов нужно рассматривать с двух сторон. «ФЗ-94, безусловно, нужно соблюдать – это с точки зрения законодательства. Но с позиции политики и рыночной экономики – мы все-таки европейская страна. Европа давно решила эти актуальные для нас сегодня проблемы при помощи книг FIDIC. Стандарты FIDIC – эта та повседневная, реальная практика, на которой опираются в своей деятельности такие авторитетные международные организации, как ЕБРР и Всемирный банк. Мои предложения в этом направлении состоят в том, чтобы принять за основу национального стандарта качества вот этот европейский свод правил, издать соответствующий закон», - сказал он.
Примером эффективности европейских стандартов при проведении конкурсов на подрядные работы, по словам А.Вахмистрова, может служить международный конкурс по заключительному циклу работ на дамбе, где работы финансируется как из бюджета города, так и грантами европейских структур. Соответственно определены и условия конкурсов – часть основана на требованиях ФЗ-94, а часть – на соблюдении стандартов качества FIDIC. «Теперь давайте вместе посмотрим, как будет проходить аукцион и кто на него придет», - призвал чиновник.